饱受争(zhēng)议的二(èr)手房交易中介费问题(tí)，正逐渐得到监(jiān)管(guǎn)部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合(hé)发布了关于规范房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务的(de)意见。意见提及，近年来(lái)，部分房地产经纪机构存(cún)在利用房源(yuán)客源优势(shì)收取过高费用、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑收蟑螂爬过的地方有细菌吗 蟑螂可以彻底消灭吗费、滥用(yòng)客户个人信息等问题，加重交易当事人负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加强从业主体管(guǎn)理、明确经纪(jì)服(fú)务内容、合理(lǐ)确定(dìng)经纪服务(wù)收费、严格实(shí)行明码标价等十方(fāng)面(miàn)，提出(chū)了意(yì)见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产(chǎn)首席分(fēn)析师(shī)张大伟(wěi)称，随着城市发(fā)展，一二线(xiàn)城市二手房(fáng)交易占比逐(zhú)渐增加。以北(běi)京(jīng)、上(shàng)海为(wèi)例(lì)，二手房占市场(chǎng)成交(jiāo)比例超过80％，大量(liàng)二手(shǒu)房成交依赖(lài)中介(jiè)居间(jiān)成交，房地产调控重心逐渐从开(kāi)发商过(guò)渡到(dào)中介公(gōng)司。

　　广东省(shěng)城规院(yuàn)住房政策研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来说属于金额不低的大宗(zōng)交易，由(yóu)于二手房(fáng)交(jiāo)易成本(běn)较高、交(jiāo)易周(zhōu)期较长(zhǎng)，具有(yǒu)非常强的(de)专业性，居民(mín)往往通(tōng)过(guò)中介来完成。但很多中介利用(yòng)信息不对称等问题，将非(fēi)必(bì)要的收费夹(jiā)带(dài)其中，如(rú)收(shōu)取过(guò)桥融资、按(àn)揭费、担保(bǎo)费(fèi)等，对(duì)居民造(zào)成额外的(de)负担，而(ér)且这些服务事(shì)项并未明码(mǎ)标价。

　　对于(yú)二(èr)手房市场交(jiāo)易过(guò)程中存在的“乱(luàn)象”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指出，对包括经纪服务在内(nèi)的相关(guān)市场交易行为及其主体进行规范和秩(zhì)序(xù)整(zhěng)顿，是房地产市场管理和调(diào)控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作(zuò)的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题(tí)成监管重点

　　二手房市场中，历(lì)来对房地产经纪服(fú)务行业关(guān)注(zhù)最多的一(yī)个话题，便是房地(dì)产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为(wèi)，未来(lái)相关(guān)部(bù)门主要监管的重点，将是(shì)对房地(dì)产经纪服务(wù)收费及(jí)中介交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易过(guò)程中，部分价值不(bù)菲(fēi)的房屋(wū)，往往(wǎng)要缴纳一笔(bǐ)金额不低(dī)的中介费。以北(běi)京某房地(dì)产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计(jì)算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收(shōu)费上(shàng)，两(liǎng)部门(mén)在此次(cì)意见中提及(jí)，房地产经(jīng)纪机(jī)构要合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照成(chéng)交价(jià)格越高(gāo)、服务费(fèi)率越低(dī)的原则实行分档定价。引(yǐn)导由交易双方共(gòng)同(tóng)承担经纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据(jù)张大伟介(jiè)绍，目前(qián)房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费(fèi)标准(zhǔn)的最(zuì)早(zǎo)依据(jù)是(shì)1995年国家计委建设部下发的《关于房(fáng)地(dì)产中介服(fú)务收费的通知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房屋买卖代理收费(fèi)，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执行的2014年更(gèng)新后的收(shōu)费标准，即根据这样的(de)规(guī)定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同(tóng)意，可在规(guī)定(dìng)的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表(biǎo)示，本(běn)着“简政放权”的(de)精神(shén)，北(běi)京2015年取消了房(fáng)地(dì)产中介服务等(děng)57个(gè)政府定价，房地产(chǎn)经纪服务收费多少由(yóu)各中介机构自(zì)行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实(shí)际(jì)收取费用过(guò)程中(zhōng)，相关监管部门当(dāng)前并未明确(què)具体的中介费率，中介机(jī)构仅需在服(fú)务过(guò)程中对收费标准(zhǔn)进(jìn)行明码标价(jià)即可。而房地产经纪服(fú)务机构在(zài)具(jù)体收取过程中，会(huì)结合房屋价(jià)值及工资标准，综合(hé)计(jì)算出(chū)合适的中介(jiè)费率(lǜ)。”张大伟(wěi)补充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两部门在(zài蟑螂爬过的地方有细菌吗 蟑螂可以彻底消灭吗)此(cǐ)次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经纪机构(gòu)应(yīng)当在经营门店、网站、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示服(fú)务(wù)项目、服务(wù)内容和(hé)收费标(biāo)准，不得混合标(biāo)价和捆绑收费(fèi)。房地产经(jīng)纪(jì)机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明(míng)确(què)服务(wù)项目(mù)和(hé)收费标(biāo)准。房地(dì)产经(jīng)纪机构收费(fèi)前应(yīng)当向交易当事(shì)人出具(jù)收费清单，列明收费标(biāo)准(zhǔn)、收费金(jīn)额(é)，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市场平(píng)均水平的房地(dì)产经纪机构，住房和城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)部门将会同市场(chǎng)监管(guǎn)等(děng)部门采(cǎi)取约谈等(děng)综合措施进行重点(diǎn)监管。市场监管部门会同(tóng)有关部门(mén)依(yī)法查(chá)处(chù)不(bù)按(àn)规定明码标价、操纵经(jīng)纪服务收费等违反价格和反垄断法律法规(guī)的行为(wèi)。对房地产经纪机构相关(guān)违法违(wéi)规信息，市场监管(guǎn)部(bù)门要(yào)依(yī)法(fǎ)依规纳入(rù)国家企业信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费(fèi)要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价(jià)格(gé)越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价，是否(fǒu)意味(wèi)着，未来豪宅的中(zhōng)介费(fèi)有望(wàng)大幅降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华南(nán)区总裁兼深(shēn)圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文(wén)鼓励按照(zhào)成交价格越(yuè)高(gāo)、服(fú)务费率越低(dī)的原(yuán)则实行分档定价，合(hé)理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主要还是规范行业，打击收费过(guò)高的经纪机(jī)构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅(zhái)本来(lái)收费就不同，各家收费普遍(biàn)在(zài)合理(lǐ)范(fàn)围内，加上经纪服(fú)务(wù)费(fèi)用对(duì)市场的影响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张大伟(wěi)指(zhǐ)出，由(yóu)于当前两部门提出的意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是(shì)纲领性文件而(ér)非规定，未来如何具体认定其中的细(xì)则，还(hái)需要看各(gè)城市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前(qián)市(shì)场看，经纪(jì)服(fú)务领域(yù)的调整(zhěng)改善、规范化，有利于行(xíng)业健康(kāng)发(fā)展。同时，由(yóu)于二(èr)手房很多房源(yuán)在产权(quán)方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可(kě)能对交易产生(shēng)影响(xiǎng)，这对房(fáng)地产经纪服务(wù)行(xíng)业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客(kè)研究院研究总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程(chéng)中(zhōng)，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但在一些热(rè)点城市的二手房(fáng)交(jiāo)易过(guò)程中，往往会(huì)有这样的情形，因部分购(gòu)房(fáng)者处于弱势地位，从而会(huì)出现中介(jiè)费及税费均由(yóu)购房者(zhě)来(lái)承担(dān)。即使一些房(fáng)东愿意承担中(zhōng)介(jiè)费，这部(bù)分费用也可能通过转嫁的(de)方式，在(zài)房(fáng)价中有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中介费转(zhuǎn)嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房产(chǎn)中(zhōng)介公司(sī)将其(qí)视为向购房者单边收费的行为(wèi)。部分中(zhōng)介(jiè)公司(sī)可能会利用(yòng)其支(zhī)配(pèi)地位，在原先经纪服务(wù)收费(fèi)的(de)基(jī)础上(shàng)，再次向房东收取费(fèi)用，而这部(bù)分费用，房(fáng)东往往会将其转再次(cì)转嫁(jià)给(gěi)购房者，这实(shí)际上相当于变相推高(gāo)了(le)房价。两部(bù)门提出严禁操纵经纪(jì)服(fú)务收费，不(bù)蟑螂爬过的地方有细菌吗 蟑螂可以彻底消灭吗仅有(yǒu)利(lì)于提高交易中操作(zuò)的透明度，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称(chēng)。

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