文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月(yuè)17日(rì)召开(kāi)的(de)全国(guó)住房(fáng)和城乡建设工作(zuò)会议提出(chū)“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明(míng)确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了(le)，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的(de)不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没(méi)实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入(rù)高(gāo)质量(liàng)发展阶段的必然(rán)趋(qū)势，也是对购房老(lǎo)百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天经地(dì)义。当(dāng)然(rán)二次房改是个(gè)技(jì)术活，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如(rú)果(guǒ)按照经济(jì)规律办事，中国(guó)一定(dìng)能实现房地产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售(shòu)制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售制对(duì)购房者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房(fáng)、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于落实中央房住(zhù)不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预(yù)售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是一种开发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世(shì)界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国(guó)家一(yī)般有严(yán)格的(de)监管(guǎn)保障措(cuò)施，开发商在项目(mù)获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期(qī)房后并(bìng)非像(xiàng)中国(guó)一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发(fā)商工(gōng)程(chéng)进度在(zài)完全交房前(qián)进行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是(shì)需(xū)要严格的(de)资金监管、分期(qī)支付以(yǐ)及(jí)违约处罚(fá)措施(shī)作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这(zhè)些保障措施，一(yī)定会触发(fā)风险，对购房民(mín)众不公(gōng)平，所以不如借机(jī)取消预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在(zài)中国住(zhù)房进入存量(liàng)时(shí)代，取消预售制度有助(zhù)于(yú)降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，当(dāng)然这(zhè)需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长(zhǎng)效机(jī)制。这是(shì)个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实(shí)体(tǐ)经济(jì)和(hé)居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道(dào)能不能兑(duì)现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业(yè)的本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是天大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好(hǎo)房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是实现老百姓(xìng)安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企业健康发(fā)展的重大措施。在当前的(de)情况(kuàng)下，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制要结(jié)合稳楼(lóu)市(shì)、房(fáng)地产软着陆、打通金(jīn)融(róng)支持当期三好(hǎo)生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与(yǔ)财税改(gǎi)革方案研究(jiū)时，对(duì)预(yù)售制、房(fáng)地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房(fáng)预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是(shì)地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港还(hái)未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于(yú)木屋或者(zhě)其他临(lín)时住宅，住房的需求(qiú)是相当(dāng)高，不过(guò)大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租(zū)资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题。针对(duì)这一系列(liè)问题，不少地产(chǎn)商(shāng)开始(shǐ)探求新(xīn)的(de)方式，如(rú)把(bǎ)楼(lóu)宇契约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民(mín)数量(liàng)有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模(mó)式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创办(bàn)立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直(zhí)觉和多年(nián)经(jīng)营杂货铺(pù)、海上驳运(yùn)业务的经验，对(duì)于商(shāng)品流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除了(le)分层出(chū)售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价格(gé)、订购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的(de)订金(jīn)，采用类似租金的(de)分(fēn)期付款形(xíng)式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众购房的资金(jīn)压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商(shāng)的资(zī)金问题，降低(dī)投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模(mó)式(shì)成为当时中国香港房地产市场的(de)一(yī)大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效率地解决了(le)核心的(de)住房(fáng)供不(bù)应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门不断完善、规(guī)范化，建立健全的监管机(jī)制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费(fèi)用超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管(guǎn)理部门提(tí)升了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价(jià)款已经全部(bù)支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身有资金等(děng)能力把项目完成，资(zī)金需放入律师所托管，支取时(shí)需律所和建筑师的(de)核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中国香港要(yào)求(qiú)律师行(xíng)在(zài)银行开设的(de)信托账户(hù)（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商操(cāo)作(zuò)等采取(qǔ)全透明化机制，且银行(xíng)的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后续需(xū)自身推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监管体系(xì)逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给(gěi)量短缺问(wèn)题(tí)，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程(chéng)大于城市化(huà)进程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的(de)是“统(tǒng)一(yī)管(guǎn)理，统一(yī)分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的福利分房制(zhì)度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利分房(fáng)制度也出(chū)现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福(fú)利(lì)分房制度(dù)不(bù)再适用于当时的(de)国(guó)情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场面(miàn)临商品房的(de)需求量(liàng)大，而社会缺(quē)少大(dà)型房地产开(kāi)发商，商品房供应(yīng)量小的困(kùn)境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对(duì)内地房地产市(shì)场的(de)一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房(fáng)制(zhì)度，先后出台多项文件(jiàn)，大力(lì)支持(chí)国内房(fáng)地产市场改革(gé)。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化(huà)城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的(de)通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐步实行住(zhù)房分配货(huò)币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经济(jì)下的福利(lì)分房(fáng)转向市(shì)场经济(jì)的商(shāng)品房。房地(dì)产市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决(jué)了房企缺少资金(jīn)和开发时间周期长的两大难(nán)题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项(xiàng)目的(de)开(kāi)发，形(xíng)成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快。自此中国内(nèi)地(dì)开始房改货币化(huà)，中国人(rén)民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极大作用推动了(le)房(fáng)地产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国内地的商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷是为了(le)缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内地(dì)实践过程(chéng)中，商品房预(yù)售流程为(wèi)：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房(fáng)买卖合同-进(jìn)行备案(àn)登记(jì)和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过(guò)程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款的形式一(yī)次性(xìng)付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商(shāng)可能已拿(ná)到了全部购(gòu)房(fáng)款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不(bù)同。对(duì)中国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房也开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制极大(dà)缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时(shí)增加市(shì)场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售(shòu)制在过(guò)去(qù)20多年对中国(guó)内地房地产市场的稳步(bù)发展起到了重(zhòng)要作用，不(bù)仅解决了房地(dì)产市场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需求，也提高(gāo)了居民(mín)居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗(wō)居(jū)到(dào)基(jī)本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城(chéng)镇化进(jìn)程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据(jù)我(wǒ)们发(fā)布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住宅存量从(cóng)不(bù)到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅(zhái)期房(fáng)销(xiāo)售面(miàn)积(jī)占总销售面积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动(dòng)了中国(guó)内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)行业的发展。中国(guó)内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完成额(é)从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房(fán兰州理工大学是一本还是二本 兰州理工大学是211吗g)销售面积和销售金额(é)分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国(guó)企先(xiān)行到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地(dì)产也成为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经(jīng)济高增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下游产(chǎn)业链(liàn)特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批(pī)发、建材的(de)带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占(zhàn)全社会固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占(zhàn)固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷(dài)款占银(yín)行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地(dì)产(chǎn)融(róng)资存量(liàng)占(zhàn)社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违约，将导致银行不良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民(mín)财(cái)富(fù)效应渠道，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报(bào)告》，2020年(nián)中国(guó)住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿(yì)美(měi)元(yuán)、日(rì)本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德(dé)三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市(shì)值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的(de)64％。中国住房(fáng)市值与股(gǔ)债房市值的比例较(jiào)高，主要是(shì)因为(wèi)住房市值高，以及(jí)中国(guó)资本市(shì)场发(fā)育尚不(bù)成(chéng)熟，直(zhí)接融资(zī)比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民(mín)投(tóu)资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单(dān)方面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房等(děng)风(fēng)险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷(dài)款合同是两个独(dú)立的(de)合同关系(xì)，如(rú)果开发商发(fā)生(shēng)违约(yuē)，购房者只能根据购房合同(tóng)向开(kāi)发商主张(zhāng)权力，但依(yī)旧需(xū)要(yào)根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银(yín)行进行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企通过与购房者(zhě)签订(dìng)的预售(shòu)合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监(jiān)管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售(shòu)管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款项应当用(yòng)于有关(guān)的工程(chéng)建设，商品房预售(shòu)款监(jiān)管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全(quán)国并没有(yǒu)统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行(xíng)“一城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市重点监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或(huò)者(zhě)项目工程(chéng)总(zǒng)额报价计算重点资(zī)金。而事实(shí)是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进(jìn)入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金如何(hé)被(bèi)挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时代(dài)的高周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调(diào)预售款监管账户资金，是(shì)行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包(bāo)方，以工程(chéng)建设名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企(qǐ)，而(ér)拨付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在(zài)房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转模式(shì)，但一定程度上(shàng)把风险甩给(gěi)了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售(shòu)制度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资金(jīn)，一般设有定(dìng)金(jīn)或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求购房者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部(bù)分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付(fù)方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以定金方式支付，或(huò)按工程(chéng)进(jìn)度分期(qī)支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采(cǎi)用(yòng)两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋(wū)交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商(shāng)品房(fáng)提供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有(yǒu)两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方(fāng)验收合格并(bìng)提供(gōng)验收凭证后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房者支付(fù)的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供(gōng)一(yī)定的(de)保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付，其(qí)余房(fáng)款交付后按(àn)揭(jiē)还(hái)款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定(dìng)金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方(fāng)数(shù)据(jù)，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面(miàn)，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后通过按揭(jiē)贷(dài)款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防(fáng)止开发商挪用(yòng)资金，购房者的(de)定金及首付(fù)款由第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者(zhě)资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担任(rèn)何责(zé)任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程(chéng)中的资金(jīn)全部(bù)来自银行(xíng)，银(yín)行根据(jù)工程(chéng)进度向开发商提(tí)供一(yī)定比例(lì)的(de)贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工(gōng)进(jìn)度。开(kāi)发商在房屋交付时(shí)需取(qǔ)得由政府相关部门经(jīng)审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得(dé)到购房(fáng)者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建(jiàn)造(zào)工期进度(dù)支付，按揭按工(gōng)期放(fàng)款后(hòu)还(hái)贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开(kāi)发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发(fā)商在项目获批后(hòu)即可(kě)预售(shòu)房屋(wū)。签署购(gòu)房(fáng)合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预约公证，签订合(hé)同(tóng)后定(dìng)金(jīn)退还。如由于(yú)任何原因不(bù)能购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付公证(zhèng)费(fèi)和(hé)土(tǔ)地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购房款中，属(shǔ)于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没有(yǒu)规定最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因(yīn)项目而异。一(yī)般来说(shuō)，支(zhī)付节点可(kě)分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内清洁及墙面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部完工(gōng)，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例(lì)可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，银行按(àn)施工节奏(zòu)分多次(cì)发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予购房者一(yī)定使(shǐ)用期(qī)限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国保险公(gōng)司(sī)针对期房设计了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重(zhòng)大延期(qī)或(huò)重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证开发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发商破(pò)产，由保险公司负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)均有一名律(lǜ)师(shī)，负责沟通期(qī)房交(jiāo)易中的(de)房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节内容确(què)认(rèn)无(wú)误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时(shí)，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公司赔付(fù)，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的(de)方式，但是(shì)交房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证公司的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师(shī)将资(zī)金转给卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师(shī)转给(gěi)开发(fā)商，即(jí)资(zī)金在进(jìn)入开发商账户前经过(guò)两道关(guān)口，有(yǒu)利于保障购房(fáng)者(zhě)资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定(dìng)价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后(hòu)由(yóu)于房屋供(gōng)给(gěi)严(yán)重失衡(héng)，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多(duō)次修(xiū)订，目(mù)前(qián)是唯一一部规范(fàn)期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要(yào)求开(kāi)发(fā)商(shāng)必须(xū)完成定(dìng)金保全(quán)措施才(cái)可预售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房合同时，开发(fā)商向金融(róng)机(jī)构或(huò)指(zhǐ)定保证机构或(huò)保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设(shè)置购房者定金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的保证金证(zhèng)明书(shū)交(jiāo)付(fù)给(gěi)购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的(de)购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证(zhèng)机(jī)构或(huò)保险公司(sī)兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需(xū)向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付最多不(bù)超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者即可向银(yín)行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期后兰州理工大学是一本还是二本 兰州理工大学是211吗(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工程进度支(zhī)付，所有资金进银行专门(mén)项目资金账户，交(jiāo)房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发(fā)商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签(qiān)订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银(yín)行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡(pō)期房同样采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例(lì)》对期房(fáng)付(fù)款(kuǎn)流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架(jià)完工、管道门窗等完(wán)工等，支(zhī)付比(bǐ)例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月(yuè)供(gōng)在此过程中随着放出贷(dài)款的增(zēng)加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面(miàn)，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行专门的(de)项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设(shè)有(yǒu)关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受1年的(de)房屋(wū)保修期(qī)，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出(chū)手(shǒu)临界点(diǎn)，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房企重组(zǔ)。一(yī)方面(miàn)，加大(dà)对(duì)刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力(lì)的金融工(gōng)具(jù)支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整(zhěng)个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金(jīn)融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分(fēn)估计形势(shì)复杂性(xìng)和人(rén)性复(fù)杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如(rú)将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励(lì)保(bǎo)险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等(děng)情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按(àn)工程进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机(jī)制，充分(fēn)保护购(gòu)房者(zhě)的权益(yì)。资(zī)金(jīn)监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资(zī)金挪用现象。交付环(huán)节(jié)，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开(kāi)发(fā)商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房(fáng)者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的(de)预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消了(le)，改为现房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不知(zhī)道能(néng)不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购(gòu)房民众(zhòng)的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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