万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意(yì)外(wài)走(zǒu)红(hóng)，让这个位于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被全(quán)国知(zhī)晓，其背后(hòu)曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发(fā)商(shāng)——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)再次受到舆(yú)论关注，起因中赫(hè)集团成了共同(tóng)债务(wù)人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫(hè)抵(dǐ)押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这(zhè)些房(fáng)子早已售出，业(yè)主并非中(zhōng)赫集团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件(jiàn)背后，可(kě)能没你想象(xiàng)的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公司不良债(zh热量怎么换算成卡路里？1kj等于多少卡路里呢，1kj是多少卡路里计算器ài)权转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院(yuàn)住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良债权转让项(xiàng)目的(de)处置主体是(shì)中国(guó)信达资产管理股份有限公(gōng)司北京市分公司(sī)（下称(chēng)中(zhōng)国信达北(běi)分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司(sī)（下(xià)称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金(jīn)额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司是共同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道(dào)，万柳(liǔ)书院总共301户，而且(qiě)早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该报道属(shǔ)实，说明(míng)这些房子实际上都是卖(mài)出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么(me)中国(guó)信达(dá)的(de)拍卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未出售(shòu)”的状态呢？只能(néng)说明(míng)这(zhè)些房子根(gēn)本(běn)没有(yǒu)网签，也没(méi)有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透(tòu)露，中赫集(jí)团早就(jiù)把这75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现在还没资(zī)金解抵押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主基本(běn)都是北京的高端(duān)人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商(shāng)业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地(dì)产自(zì)媒体“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆(bào)料，万(wàn)柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确(què)实已经支付价(jià)款并实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国(guó)信(xìn)达转让这(zhè)笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这(zhè)次拍卖(mài)损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规(guī)定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有(yǒu)，但未(wèi)办理过(guò)户手(shǒu)续(xù)的，如(rú)果业(yè)主没有过(guò)错，人民(mín)法(fǎ)院不得(dé)查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提(tí)出执(zhí)行(xíng)异(yì)议申请，请求法(fǎ)院解除(chú)查(chá)封，同时可以联合起诉开发商，要求退还(hái)购房款或办(bàn)理房产(chǎn)证，并承担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高(gāo)人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)关于商(shāng)品房消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司法解(jiě)释的方(fāng)式明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购买(mǎi)房屋并已(yǐ)支付全部(bù)价款，主张其房(fáng)屋交付热量怎么换算成卡路里？1kj等于多少卡路里呢，1kj是多少卡路里计算器请求(qiú)权优(yōu)先于建(jiàn)设工程价(jià)款优先受偿权、抵押(yā)权(quán)以及(jí)其他(tā)债权的，人民法院应(yīng)当(dāng)予以支持。只支付了部分价款的商品房(fáng)消费者，在一审(shěn)法庭辩论终(zhōng)结前(qián)已(yǐ)实(shí)际支付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果这75套(tào)房(fáng)子均为“已(yǐ)售未网签”，那么(me)这笔不良债权(quán)，实际上是个(gè)烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子(zi)，还(hái)会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目(mù)前中国信达已(yǐ)经成热量怎么换算成卡路里？1kj等于多少卡路里呢，1kj是多少卡路里计算器为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公(gōng)司成(chéng)为了唯(wéi)一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国信达资(zī)产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相(xiāng)较其(qí)他房企，中赫(hè)集(jí)团既没有很大规模，也没有很高(gāo)的国(guó)民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七(qī)号院，作为中赫集(jí)团进入北京的(de)第一个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价(jià)，成为当时京城最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成(chéng)为北京当年(nián)的“双(shuāng)料地(dì)王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高(gāo)端的(de)姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块(kuài)从(cóng)荷兰运回来(lái)的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每(měi)棵成(chéng)本(běn)超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的(de)价格(gé)，都令业内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句(jù)顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的(de)地位。2014年(nián)末(mò)上市的(de)它，对手是当(dāng)时有名(míng)的(de)融创观(guān)澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过(guò)这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元(yuán)/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依(yī)旧在北(běi)京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如知名(míng)演员宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高(gāo)端路线”，也(yě)因此，它被(bèi)外界贴上了(le)，“卖北京城最贵(guì)的房(fáng)，拿(ná)北(běi)京城最贵(guì)的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发(fā)商光环的背后，这个(gè)地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却(què)多次成为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文(wén)书确(què)定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年年初“万柳书(shū)院少爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的(de)中赫集团，发(fā)现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开(kāi)发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人(rén)周(zhōu)金辉的(de)人(rén)生轨迹跟着急(jí)转直下(xià)。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北(běi)京国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型，但(dàn)转型(xíng)之路并(bìng)不(bù)好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后(hòu)进(jìn)军(jūn)能源市场、团购(gòu)网站(zhàn)，但(dàn)最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将(jiāng)转型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国安足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国安的新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下北京(jīng)国(guó)安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京(jīng)国安的估值一直没(méi)变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉(huī)夫妇(fù)将其手中的(de)中(zhōng)赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据(jù)企查查显示，目(mù)前中赫集团共有(yǒu)11条股权(quán)出质(zhì)记(jì)录。质权人包括海金(jīn)商业(yè)保理、北京(jīng)建工(gōng)、山东国际信托、中(zhōng)融(róng)信托(tuō)、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国(guó)安的时间(jiān)完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安(ān)的经营状况没有(yǒu)得(dé)到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信(xìn)息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部(bù)实现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团(tuán)和周金辉夫妇(fù)还在持(chí)续(xù)质押手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但(dàn)国安(ān)和(hé)中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况却持续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次(cì)列被执行人(rén)，执行标的高达11亿(yì)，北京(jīng)国(guó)安(ān)也3次(cì)与中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集(jí)团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行(xíng)人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定义务，上(shàng)述(shù)被执(zhí)行人(rén)成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖(lài)的(de)情(qíng)况下，被执(zhí)行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其身(shēn)？

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