导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国(guó)地产步入(rù)大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是(shì)中国房地产市(shì)场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近年(nián)地产持(chí)续低景气，有关中国(guó)地产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判(pàn)断中国(guó)未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地(dì)产存(cún)量极(jí)度(dù)过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实(shí)上住(zhù)建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房所(suǒ)能(néng)满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较发达国(guó)家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数(shù)大于1同(tóng)样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们根据商品住(zhù)宅套数(shù)、商(shāng)品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎(hū)意味着(zhe)户户有(yǒu)房(fáng)，然(rán)而事实(shí)上中(zhōng)国住宅市场供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户(hù)均一(yī)套房无法满足流(liú)动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国(guó)总(zǒng)人口的(de)近(jìn)三成都是流动(dòng)人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍(réng)有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋势(shì)将延续(xù)，带来新户购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块(kuài)的(de)分化日益明显，区(qū)域(yù)经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城(chéng)市的(de)新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积(jī)均较发(fā)达国(guó)家有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产(chǎn)步(bù)入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存(cún)在不足，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下房地产大(dà)分化(huà)时代已至(zhì)，大分(fēn)化时代下地产矛(máo)盾则更(gèng)多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城(chéng)市(shì)之间，不同(tóng)区域板块之(zhī)间，不同(tóng)品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子(zi)是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可(kě)惜由(yóu)于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无(wú)法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住宅套数(shù)，回答当前(qián)的房子是否(fǒu)真的过剩了？据(jù)此判(pàn)断(duàn)未来房地产市(shì)场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量过剩的(de)直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国(guó)自然灾(zāi)害综(zōng)合风险普查工作(zuò)情况为(wèi)主题的新(xīn)闻发布会上(shàng)，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)中，农(nóng)村房(fáng)屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了(le)大(dà)量商业(yè)楼(lóu)、写字楼、学(xué)校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查数据公布(bù)了(le)中国城镇家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切(qiè)相关。单单从(cóng)人均住(zhù)宅间(jiān)数不能完(wán)全反映出城(chéng)镇居(jū)民(mín)的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭(tíng)为(wèi)单位购买成套住宅，一(yī)套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类(lèi)是商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数(shù)据，并没(méi)有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居(jū)民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套(tào)数(shù)（统计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计算(suàn)中国居民(mín)户均住宅数量，我们(men)主要用(yòng)到上述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售套数(shù)相加，我们就(jiù)能够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商(shāng)品住宅(zhái)比例，推算得到(dào)居(jū)民(mín)住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅总数(shù)除以家庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能够(gòu)得到(dào)城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到底有多少，目前(qián)缺乏(fá)一个(gè)准确统(tǒng)计。我们利用(yòng)既(jì)有统计(jì)数据，大致测算得到中国(guó)存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销(xiāo)售(shòu)中期房占比刚和别人做完回家能发现吗，刚和别人做完能从外表看出来吗近9成。本(běn)文去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数(shù)里的期房销(xiāo)售，得(dé)到商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户(hù)数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算(suàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居民(mín)的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁其(qí)他住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁(lìn)其(qí)他住宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已(yǐ)经达到(dào)了户均一套房的(de)程度，“户(hù)户(hù)有房(fáng)”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味(wèi)着(zhe)住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有多(duō)余住(zhù)宅(zhái)来满足因人口流动(dòng)、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造(zào)成人口(kǒu)净流刚和别人做完回家能发现吗，刚和别人做完能从外表看出来吗(liú)入(rù)地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上(shàng)会占据两套房，在高(gāo)房价的(de)大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低(dī)的县城购买一套房。所(suǒ)以说户(hù)均一套房无法满(mǎn)足庞大(dà)流动人(rén)口的租(zū)赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依(yī)然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问(wèn)题(tí)，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大(dà)的(de)不便和(hé)安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满足(zú)现代生活需(xū)求，在未来大(dà)都(dōu)会被拆(chāi)迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居(jū)室(shì)，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市(shì)土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年间(jiān)农民(mín)带房进城和(hé)老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅存量总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平(píng)方米，不及全(quán)国人均水(shuǐ)平的(de)一半(bàn)。若去除20％的(de)公摊(tān)，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这(zhè)个标(biāo)准算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人(rén)均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国(guó)和英国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去(qù)除公摊面积(jī)后(hòu)，中国的(de)人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产还(hái)会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算得(dé)到(dào)中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国(guó)人口静态结(jié)构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地(dì)产仍(réng)有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来自于四(sì)个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人口缩(suō)小，家庭户数增多，新(xīn)户(hù)购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均(jūn)人口数不(bù)断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户(hù)均人口规模(mó)为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭(tíng)化趋(qū)势将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带(dài)来(lái)的(de)新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，资(zī)源(yuán)和生(shēng)产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城(chéng)市流入(rù)，区域经济资源分配的再(zài)集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入(rù)地住(zhù)宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常住人口增量(liàng)为(wèi)72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(sh刚和别人做完回家能发现吗，刚和别人做完能从外表看出来吗í)年间新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经(jīng)济适用房和(hé)其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城(chéng)中村(cūn)和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势(shì)必会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造(zào)的住宅建筑(zhù)面积还有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量低(dī)、基(jī)础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生(shēng)活(huó)的环(huán)境，背(bèi)后的改善(shàn)性需求(qiú)有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望(wàng)提(tí)高生活品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确指出(chū)支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其(qí)他(tā)国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的(de)人(rén)均住宅间数(shù)与人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在不足，供(gōng)需出(chū)现错(cuò)配，这是过去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么未来(lái)将是住宅质(zhì)量的供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，这(zhè)种分(fēn)化不单(dān)局限于城市能级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查(chá)数(shù)据调查的是(shì)人，并(bìng)不(bù)是针(zhēn)对住宅，因此(cǐ)可(kě)能存在统计偏差(chà)。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其(qí)增速可能超预(yù)期。

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