近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制(zhì)分红机制(zhì)是(shì)公募REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现出该(gāi)类(lèi)产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注(zhù)意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产(chǎn)生现金(jīn)收益(yì)，特(tè)许经(jīng)营权(quán)分(fēn)红目前已包含(hán)了利润分配和(hé)本金的归还，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示(shì)，投资(zī)公募(mù)REITs的主要收(shōu)益来源为持(chí)有期(qī)分红收益，以及基金(jīn)份额(é)交(jiāo)易价格的变化。基金(jīn)份额二级(jí)市场价格受到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情况及市(shì)场因素的综(zōng)合影响，较(jiào)易引起波动(dòng)。与此相比，基(jī)金分(fēn)红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料(liào)和信息披露文件(jiàn)，结合行业及(jí)市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析(xī)基础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩，作为进行投资(zī)决(jué)策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级(jí)市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基(jī)金(jīn)份额持有人实际获得的(de)现金(jīn)收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价(jià)值。”中金基金(jīn)相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设(shè)施证券投(tóu)资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基(jī)金(jīn)应当将90％以上合(hé)并(bìng)后基金(jīn)年度可分(fēn)配金额以现金(jīn)形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs的(de)主要特(tè)征之一，稳定的(de)分(fēn)红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度(dù)来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体(tǐ)现了(le)这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)要(yào)求，分红(hóng)类(lèi)似(shì)于债券派息，但不等同于(yú)债券的固(gù)定利息回报(bào)，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了(le)机(jī)构投(tóu)资者(zhě)的投资(zī)品类，为(wèi)资产配置多元化提(tí)供(gōng)抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相(xiāng)对于(yú)投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级市场价(jià)格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级(jí)市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经济的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额(é)完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级市场的(de)价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级(jí)市(shì)场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热(rè)点(diǎn)呈现向股票和债券回(huí)归的(de)过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩相对经济(jì)活力(lì)的改善(shàn)有一定的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的(de)开(kāi)盘指导价做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额(é)根据单位基金份额的分(fēn)红金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份额净(jìng)值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后(hòu)均可以(yǐ)获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资(zī)的信(xìn)心，同时需结合(hé)持有产品的(de)特性，关注二级市场扰动对整体收益(yì)的(de)影响程度(dù)。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分(fēn)配和本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还(hái)提醒，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红(hóng)前提(tí)是本(běn)金之上的增值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金(jīn)运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确(què)，分派(pài)的是本金(jīn)与增值两个部分(fēn)，两个部(bù)分(fēn)之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募(mù)基(jī)金分红差异很(hěn)大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金(jīn)额误(wù)认为是(shì)持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限(xiàn)到(dào)期后基金价(jià)值(zhí)面临(lín)极(jí)大(dà)不(bù)确定性，这(zhè)是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经营权类和(hé)产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品的(de)收(shōu)益主要(yào)包括(kuò)每年的现金分红及(jí)资(zī)产增值的(de)收益(yì)，而持有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)类产品的收益主要(yào)来自(zì)项(xiàng)目每年(nián)的(de)现金分(fēn)红。其中，特许经营(yíng)权类(lèi)资产(chǎn)的(de)分红(hóng)包括了(le)利润分配和本(běn)金的归还，两者的(de)比率也(yě)是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形(xíng)成区别(bié)。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当于(yú)包(bāo)含“本金(jīn)+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债性偏(piān)强。而(ér)产权类的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所(suǒ)以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也认为，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营权到期后不(bù)再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金额的(de)分配理解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较短的特(tè)许经营项目，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营(yíng)权项(xiàng)目，即使分派率相(xiāng)对(duì)较低，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回本金并取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责人(rén)提醒投资(zī)者(zhě)注意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目的(de)分派(pài)金额包含了投资(zī)本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额(é)单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资(zī)特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生(shēng)的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相比，产权(quán)类项目的土地(dì)或(huò)建(jiàn)筑(zhù)的(de)剩余使(shǐ)用年(nián)限一(yī)般较长，再加(jiā)上到期(qī)后(hòu)通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出(chū)让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设(shè)反映在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资(zī热忱用来形容什么词，热忱用来形容什么事物)属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内(nèi)部收益率等(děng)指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的指标(biāo)有两个：一是年报(bào)中披露的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配(pèi)现金，二者存在本质性区(qū)别。经(jīng)营活动(dòng)产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生(shēng)；可(kě)供分配的现金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配(pèi)置新(热忱用来形容什么词，热忱用来形容什么事物xīn)选择(zé)，投(tóu)资(zī)价值体现在相对股(gǔ)债市场独(dú)立的(de)资产配置功能(néng)，比较适合长期(qī)持(chí)有。建议投(tóu)资者(zhě)对经(jīng)营权类(lèi)的资产可以更多关注内部收益率的高(gāo)低(dī)，对产权(quán)类(lèi)的资产更(gèng)多(duō)关注分派(pài)率高低(dī)。因为公募(mù)REITs可(kě)分配(pèi)收益主(zhǔ)要来自(zì)底层资产(chǎn)的(de)经营净(jìng)现(xiàn)金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资(zī)产运营情况直接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投(tóu)资者可综(zōng)合考虑原始(shǐ)权益人综(zōng)合实力、运营管(guǎn)理机(jī)构实力、公募基金管理(lǐ)人(rén)实(shí)力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短期(qī)博弈机(jī)会仍在(zài)，叠(dié)加此前市(shì)场(chǎng)接连回(huí)调，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分(fēn)红规(guī)模较为可观的(de)个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年(nián)的可供分配金额预(yù)测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料中(zhōng)披露(lù)预测(cè)进行比较分析，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对(duì)基础(chǔ)设施项目的(de)运(yùn)营业绩(jì)及(jí)REITs的管理能(néng)力(lì热忱用来形容什么词，热忱用来形容什么事物)进行(xíng)判断。”中金基金上(shàng)述(shù)负责(zé)人(rén)也称。

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