OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影(yǐng)响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘继续(xù)延(yán)续此前几日的下(xià)跌走(zǒu)势，午(wǔ)后跌幅(fú)一度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回(huí)应称，哲库科(kē)技(jì)是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础设(shè)施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目(mù)前(qián)未(wèi)收到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停(tíng)止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库(kù)科技后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此外(wài)，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的原始权(quán)益人(rén)相关负责(zé)人也表示，近期已同步启动了应急预(yù)案，排(pái)摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能(néng)事项。由于张润(rùn)大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，浦东新区国资委也(yě)高(gāo)度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安(ān)张江光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其(qí)实不动产公募REITs项目短期(qī)出(chū)租率下(xià)跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值，投资(zī)者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司(sī)哲库科技的事件继续(xù)扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后二级市场价(jià)格开始震荡(dàng)走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利(lì)消息影响(xiǎng)，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT最(zuì)近几个交易日二级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交(jiāo)易日跌(diē)幅(fú)达到(dào)9.69％，今(jīn)年以来跌(diē)幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日(rì)上市以来(lái)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募(mù)REITs市场整体表现上看，目前(qián)上(shàng)市的8只产业园区基础设施(shī)REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度(dù)下跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业(yè)园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经(jīng)披露张江(jiāng)光大园(yuán)项目(mù)出租(zū)率有所(suǒ)下降，如今(jīn)拟(nǐ)扩募的(de)项目又(yòu)遭遇突(tū)发(fā)事(shì)件，因此导(dǎo)致二级(jí)市场价格出(chū)现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽管出(chū)于(yú)风险规避的(de)原因，最(zuì)近几个交易日(rì)场内资金有(yǒu)所(suǒ)流出，但(dàn)是，不动(dòng)产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌(diē)并不会(huì)从根本上(shàng)影响其(qí)内外价值(zhí)。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着(zhe)二级(jí)市场(chǎng)价格下跌，风险也(yě)得到一香港割让是什么条约谁签字，香港割让是什么条约多少年定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本面(miàn)、情绪面等多(duō)重因素影响，不好判断价格是(shì)不是已经完全触(chù)底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不少产品年内二级市场跌(diē)幅较大，其实有些(xiē)隐(yǐn)含(hán)收益(yì)率(lǜ)高的(de)产品具备一定的(de)投资价值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业(yè)园区、物流(liú)类等REITs产品具(jù)备一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行董事高如(rú)星对此表示，若张江园区最终能顺利解决(jué)招商，平(píng)稳过(guò)度(dù)对经营现(xiàn)金流没(méi)有造(zào)成大(dà)的影响，“事件性利(lì)空(kōng)下(xià)调至得这么(me)急、这么深，加上前期本身园区类资(zī)产(chǎn)就回调不少了，这就是(shì)黄金坑。”不(bù)过，他也强调(diào)，最终还(hái)是落(luò)到租(zū)金收(shōu)入受不(bù)受影响，影(yǐng)响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应(yīng)

　　扩募(mù)路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯片子(zi)公(gōng)司哲(zhé)库科技(jì)。随(suí)后5月(yuè)12日晚，华(huá)安(ān)张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签(qiān)租赁(lìn)协议的(de)通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续密切(qiè)关注(zhù)哲库科技后(hòu)续(xù)情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披露(lù)的张江光大园项目出租率下降(jiàng)事项(xiàng)，一度二级市场价格出现回(huí)落(luò)。在随后召开的业绩说(shuō)明会中管理人就相关(guān)事项进行了解释说(shuō)明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格表现(xiàn)也趋于平(píng)稳。据(jù)了解，张江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召(zhào)开的线(xiàn)上和线下的扩募说明会上(shàng)，运营(yíng)团队表示了对张江光大园项目(mù)的(de)信(xìn)心，预计签署意向书(shū)和合同谈判中的储备(bèi)租户(hù)正常(cháng)转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到(dào)回(huí)升。没想到仅过了不到三周的(de)时间，张江REIT的(de)扩募之(zhī)路(lù)又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的(de)上(shàng)述公告引起了市场各方(fāng)的广(guǎng)泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项目的(de)原始权(quán)益(yì)人相(xiāng)关负责(zé)人坦言，事发突然确(què)实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库(kù)科技消息的第(dì)一时间(jiān)即奔赴现场进行了沟通和核实工(gōng)作，并同步启动(dòng)了(le)应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前(qián)退租的(de)可(kě)能事项。由于(yú)张润大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视，据悉新区国资委也(yě)高度(dù)关(guān)注(zhù)。

　　当谈及香港割让是什么条约谁签字，香港割让是什么条约多少年(jí)储备租户情况，相关负责人介(jiè)绍说，目前储备租(zū)户还是比较丰富的，覆盖(gài)了芯片(piàn)测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术等产业客户(hù)，租赁意向(xiàng)面(miàn)积超(chāo)过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些重要租户(hù)。虽然收(shōu)了(le)三个(gè)月履约(yuē)保证(zhèng)金给了我们一(yī)些空间，但本(běn)着对(duì)首批(pī)扩(kuò)募(mù)、对市场负(fù)责的(de)态度，我们(men)肯定要全力与时(shí)间赛跑，把这些(xiē)面积在短期内完(wán)成去(qù)化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目(mù)一季(jì)度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权(quán)益(yì)人有那么多储备租户，之前(qián)的空置率为何(hé)未能得(dé)到解(jiě)决(jué)。

　　对(duì)此相(xiāng)关(guān)负责(zé)人解释，张江光大园一直以来都坚持以市场化运营为(wèi)导向，历史(shǐ)运营(yíng)表现稳定，租户(hù)的调租和(hé)换租(zū)都(dōu)属于正常(cháng)情况，而这次项目的大租户退(tuì)租正好发生在(zài)市场活跃度(dù)的短期低点，目前市(shì)场(chǎng)情况已有所好转。在(zài)看到出(chū)租率下滑情况没有得(dé)到及时修复后，张江(jiāng)这边也作了一定的资(zī)源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光大园(yuán)项目(mù)在给租户的分隔空间、交付(fù)标(biāo)准、租金水平(píng)等方面也有一些差异化(huà)，张润大厦(shà)多是两千多平的(de)大平(píng)层，楼(lóu)的成新度高一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光大园单层以(yǐ)一千平的面(miàn)积为主，还有一些独栋(dòng)形态的物(wù)业。租户自身也会(huì)有诉求，也会根据自身(shēn)需求和预算(suàn)挑(tiāo)选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完成以(yǐ)后，新老资产的(de)管理人都变成(chéng)了一(yī)家，后续我们在资源共享和联合(hé)营销方面(miàn)能更加充分发(fā)挥协同效(xiào)应，相信(xìn)可以做得更好。”上述负责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定位和展望，相关负(fù)责人表(biǎo)示，张江集团和张江高科目前在管资产约(yuē)五百万(wàn)方(fāng)，还有(yǒu)一(yī)些(xiē)其他(tā)在开(kāi)发(fā)的(de)储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空间(jiān)资产(chǎn)上市平台目标的坚实后盾(dùn)和(hé)储(chǔ)备资源。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个(gè)资本平台和它未(wèi)来的(de)发展。”相关负责(zé)人表示，“这次(cì)扩募是(shì)我们实现基金扩容的第一(yī)步，也是至关重(zhòng)要的一步(bù)，眼(yǎn)下我们可能(néng)面临了(le)一(yī)些(xiē)突发(fā)情(qíng)况需要解决，但(dàn)是这和(hé)我们在(zài)张江科学城这(zhè)三十(shí)年(nián)建设发展过(guò)程中所经历的相比(bǐ)，只能算是一个非(fēi)常小的插曲。我们有信心排除(chú)万难，尽(jǐn)一切可能(néng)化解当前突发(fā)事(shì)件的(de)所有(yǒu)负面影响，维持预(yù)期和(hé)市场的信心(xīn)。”

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