万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全(quán)国知晓，其(qí)背(bèi)后曾宣(xuān)称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商(shāng)——中赫集团(tuán)，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同债(zhài)务人被中(zhōng)国信达追债(zhài)，中国(guó)信达为了收回(huí)钱款不得(dé)不将中赫(hè)抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些(xiē)房子(zi)早已售出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥(chì)巨资购入房产的(de)有钱人，房子现(xiàn)在(zài)莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是(shì)被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂(zàn)未(wèi)看(kàn)到这些业主(zhǔ)的(de)维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被(bèi)割韭菜的时候，他们的(de)姿势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网友发现(xiàn)，中国信达在(zài)京东(dōng)拍卖上，上架(jià)了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是(shì)中国(guó)信达(dá)资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公(gōng)司北(běi)京市分公司（下称中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有限公司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人(rén)民(mín)币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有限公司(sī)是(shì)共(gòng)同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国信达北(běi)分讨债的(de)故事，但(dàn)实际上，75套豪(háo)宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国信(xìn)达的(de)拍卖页面上又注明这75套房子是“未(wèi)出(chū)售”的(de)状态呢？只能说明(míng)这些房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的(de)报道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能(néng)网签(qiān)、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅，最强(qiáng)学(xué)区房，万柳(liǔ)书院的业主基本(běn)都是(shì)北京(jīng)的高(gāo)端(duān)人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬也是万柳书院的(de)业主(zhǔ)。另(lìng)据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已(yǐ)经支付价(jià)款并(bìng)实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良(liáng)债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事(shì)执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支(zhī)付(fù)价款并实(shí)际占有，但(dàn)未办理过户(hù)手续的(de)，如(rú)果业主(zhǔ)没(méi)有过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封的可(kě)以向法院提出(chū)执行异议申请，请求法(fǎ)院解(jiě)除(chú)查封，同时(shí)可(kě)以联合起诉(sù)开(kāi)发商，要(yào)求退还购(gòu)房款或办(bàn)理(lǐ)房产证，并承辣妹是夸人还是骂人的，辣妹是夸人还是骂人的话担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布(bù)《最高(gāo)人民(mín)法院关于商品房(fáng)消费者权(quán)利保护(hù)问(wèn)题(tí)的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者(zhě)以居住为目的购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵(dǐ)押权以及(jí)其他债(zhài)权的，人民法院应当(dāng)予以(yǐ)支持。只支付了部(bù)分(fēn)价款的商品房辣妹是夸人还是骂人的，辣妹是夸人还是骂人的话消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结(jié)前已实际支付(fù)剩(shèng)余价款的，可以(yǐ)适用(yòng)前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果(guǒ)这75套房(fáng)子(zi)均为“已售未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔不(bù)良债(zhài)权，实(shí)际上是(shì)个烫(tàng)手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中(zhōng)国信达申请不良债(zhài)权转让，可(kě)以(yǐ)追(zhuī)溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示(shì)，目前中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫(hè)集(jí)团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国(guó)际信(xìn)托有限责任(rèn)公司成(chéng)为了唯一股(gǔ)东(dōng)，后者(zhě)由中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没(méi)有很(hěn)高的(de)国民知(zhī)名(míng)度(dù)，但却在北京豪宅圈留(liú)下一(yī)个个传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进入北京的(de)第一个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天(tiān)价，成为当时京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的(de)万柳书院，更(gèng)是被(bèi)誉为(wèi)“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万科等(děng)大(dà)型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为(wèi)北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高(gāo)端的姿(zī)态(tài)杀入市(shì)场，无论是一块块(kuài)从荷(hé)兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是(shì)每平米(mǐ)20万元(yuán)的(de)价格(gé)，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸的(de)缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对(duì)手是当时有名(míng)的(de)融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超(chāo)过(guò)这些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一(yī)套300平(píng)米的法拍房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元(yuán)/平(píng)米(mǐ)，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的(de)豪宅，也吸(xī)引了(le)不少知(zhī)名人士，如知(zhī)名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬则居(jū)住在万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅(zhái)的成功奠定了中(zhōng)赫(hè)集团的“高(gāo)端路(lù)线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光(guāng)环(huán)的背后，这个地(dì)产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却(què)多次成为被执行人(rén)，被(bèi)执行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力(lì)而拒(jù)不履行生效法律文书确定义(yì)务，中赫(hè)集(jí)团正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团如今沦落到这个地(dì)步(bù)，其实是有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时(shí)，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的(de)中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下(xià)。而追根(gēn)溯源，这(zhè)个(gè)转折点，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年(nián)来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就(jiù)尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能源(yuán)市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金(jīn)辉(huī)将转型的(de)目光，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国(guó)安(ān)足球(qiú)俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信(xìn)集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国安的(de)估值一直(zhí)没变，那么中赫集(jí)团拿下北(běi)京国安，总(zǒng)计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团及其实控人(rén)周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权(quán)出质记录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山(shān)东(dōng)国际信托、中(zhōng)融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北(běi)京(jīng)国安后(hòu)，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到改善(shàn)，中赫(hè)集团也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产权交(jiāo)易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续(xù)质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和(hé)中(zhōng)赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持续没(méi)有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也(yě)3次(cì)与(yǔ)中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒(jù)不履行(xíng)生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又如何能(néng)独善其身？

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