5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代表的机(jī)构对(duì)于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时(shí)所公布的总(zǒng)份额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一(yī)季(jì)报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国(guó)企央企获得增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过(guò) 精(jīng)耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金对房(fáng)地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业(yè)标的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但公募所持(chí)房(fáng)地产公(gōng)司市(shì)值在(zài)股票资产(chǎn)中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出(chū)现了三年来的首次(cì)回升，年(nián)底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地(dì)产行业(yè)的持股比例也同(tóng)步(bù)回升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度得以(yǐ)延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地(dì)产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股(gǔ)分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集(jí)每天晚上都要弄我，天天晚上想弄我怎么办团(tuán)，持仓市值占板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募(mù)对于房地产的投(tóu)资(zī)愈(yù)发(fā)有集(jí)中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的(de)是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二(èr)的(de)是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变(biàn)化之处首(shǒu)先(xiān)在于几只房(fáng)地产龙头股从排(pái)位上看均(jūn)有退步，尤其(qí)是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑到(dào)房地产是复苏链上(shàng)最(zuì)后一环，且首季并非行(xíng)业销售(shòu)旺季(jì)，其(qí)传导到二级市(shì)场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时(shí每天晚上都要弄我，天天晚上想弄我怎么办)代(dài)，一(yī)二线城市好于三四线城市。而映射(shè)到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按照产业周(zhōu)期来分(fēn)类，包括房地产(chǎn)等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投(tóu)资机会(huì)的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了(le)更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有公募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平(píng)方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米。需求端(duān)还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收(shōu)入(rù)也(yě)不(bù)支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的销售额，以及过快(kuài)上行(xíng)的房价(jià)，因而(ér)行业高增(zēng)的(de)时(shí)代(dài)已经(jīng)过(guò)去，未来行(xíng)业的需求或将回(huí)落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类(lèi)似(shì)2022年的民营(yíng)地(dì)产(chǎn)爆雷），行(xíng)业(yè)进入到供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强(qiáng)的(de)公(gōng)司(sī)就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会(huì)在于城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的(de)认识(shí)转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个股成(chéng)为公募(mù)乃至(zhì)整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实(shí)现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排(pái)名前五的(de)公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名(míng)第(dì)一的(de)上实发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易日(rì)收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展的主营业(yè)务为房(fáng)地产开发与经营。公司的(de)主要(yào)产品及服务(wù)为房地产销售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业管理服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股股东来看，各(gè)类机构都有对其布局的例(lì)子。以3月(yuè)31日时的首季(jì)十(shí)大流通股股东(dōng)来(lái)看， 具(jù)体包括公募的上银基金(jīn)、私(sī)募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名第二的(de)浦东金桥也是上海本(běn)地房企(qǐ)，其第一季度(dù)的收入利润规(guī)模大幅(fú)度(dù)复苏(sū)。究(jiū)其(qí)原因(yīn)，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近(jìn)年来最(zuì)高，另(lìng)一(yī)方面则是公司(sī)拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸(xī)引(yǐn)了(le)知名机构在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一季度十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是(shì)连续第三个(gè)季度他有的(de)两只产品杀入(rù)前十。同时(shí)榜(bǎng)单(dān)中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局(jú)，其(qí)当季还小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上海区(qū)域(yù)性地产公司外，荣安(ān)地(dì)产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是一(yī)份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首(shǒu)季公司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司股东的(de)净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到(dào)两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通(tōng)股股东行列(liè)。具(jù)体说(shuō)来(lái)， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七(qī)位(wèi)，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则(zé)排名第九位(wèi)，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市场大(dà)幅(fú)降(jiàng)温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对(duì)应(yīng)潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题或者资金紧张(zhāng)没(méi)法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低(dī)，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的(de)净(jìng)负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间(jiān)有限，从融(róng)资成本看，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明(míng)显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地(dì)产股或存(cún)在发(fā)展(zhǎn)的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存在(zài)，少部分(fēn)公司尤其(qí)是(shì)央企(qǐ)占(zhàn)据(jù)显著优(yōu)势，其(qí)主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低(dī)的(de)融资成本，优(yōu)质的(de)开(kāi)发资源和(hé)良好(hǎo)的不(bù)动产资产运营能力(lì)的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有(yǒu)中(zhōng)特(tè)估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权(quán)债务关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的(de)过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于民企来(lái)说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中(zhōng)长期的(de)维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度(dù)提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段(duàn)，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈(yíng)利和现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以此带(dài)来(lái)估值中枢的(de)提升，应(yīng)该关(guān)注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的(de)质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受(shòu)益于行业集(jí)中(zhōng)度提升(shēng)的头部公司。”星石投资(zī)首席研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察(chá)国(guó)企央(yāng)企(qǐ)在三个方(fāng)面是否可以维(wéi)持，首先是融资(zī)成(chéng)本保(bǎo)持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提(tí)升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要(yào)多给(gěi)一些(xiē)耐心(xīn)

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也(yě)根据(jù)房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的(de)业绩分化(huà)更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展、滨江(jiāng)集团等(děng)房企营收、净利均实现了(le)业绩的回(huí)正，甚至是(shì)较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内(nèi)人(rén)士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在(zài)2021年下(xià)半年(nián)民营房企不(bù)怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要(yào)集中在(zài)核(hé)心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一(yī)季(jì)度市场恢复但仍处于(yú)调整的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒表示，在房(fáng)地(dì)产的复苏过程(chéng)中，还(hái)面临着一些(xiē)不确定性。其实(shí)整个市(shì)场(chǎng)从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三月(yuè)相(xiāng)对(duì)表现较(jiào)好之外(wài)，包括北(běi)京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝大多数(shù)城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐观。按(àn)照现在的(de)经济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市场的去(qù)库(kù)存压力(lì)、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外(wài)的一个市(shì)场乏力现(xiàn)象。也(yě)就是(shì)说，第(dì)二(èr)季度、第三季度增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个房地(dì)产以(yǐ)及其上下游产业链(liàn)的复苏(sū)速度都比想象的(de)要慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这(zhè)个时(shí)候(hòu)，在(zài)房(fáng)地产以(yǐ)及(jí)上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业(yè)，会伴随(suí)整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出(chū)来(lái)。所以只能(néng)耐心(xīn)地去等待(dài)它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分(fēn)析，不(bù)做买卖推荐。）

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