近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出(chū)该类产品长期投资价(jià)值，通过观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金等指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目(mù)底层资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后(hòu)不(bù)再产生(shēng)现金收(shōu)益(yì)，特许经营权分红目前已包含了利润分配和(hé)本(běn)金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况尚未(wèi)公(gōng)布。整体(tǐ)来(lái)看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了(le)高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占可(kě)供分配金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益(yì)来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份额(é)交易价格(gé)的(de)变化。基金份额(é)二(èr)级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较(jiào)易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基础设施(shī)资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市(shì)场情况，可以分析基(jī)础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩，作为进(jìn)行(xíng)投资(zī)决(jué)策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金(jīn)收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价(jià)值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李(lǐ)华(huá)平也表示，根(gēn)据《公开(kāi)募集基础设施(shī)证券投资基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上(shàng)合(hé)并后基金年度可分配金额(é)以现(xiàn)金形式(shì)分(fēn)配(pèi)给投资者(zhě)，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从(cóng)投(tóu)资(zī)角度(dù)来(lái)看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二(èr)级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息(xī)，但不(bù)等同于债(zhài)券的固定(dìng)利息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰(fēng)富了(le)机(jī)构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手太原私立小学有哪些，太原私立小学有哪些排名(shǒu)，具有较(jiào)强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构(gòu)投资(zī)者(zhě)稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债(zhài)券(quàn)相对高的收益(yì)性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益(yì)，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外(wài)，市场对于(yú)未来(lái)分红(hóng)水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不(bù)达预期(qī)，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市(shì)场的(de)价(jià)格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的(de)价格波动受多重因(yīn)素(sù)的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期经(jīng)济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归的(de)过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济活力(lì)的改善有(yǒu)一定的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行(xíng)计算。除(chú)权操作是(shì)对分(fēn)红前后基(jī)金份额净值变(biàn)化的(de)修正，使(shǐ)投资(zī)人在(zài)基金分红前(qián)后均可(kě)以获得(dé)公(gōng)平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资(zī)者长期投资的信心，同时需(xū)结合持(chí)有产品的特(tè)性(xìng)，关注二级(jí)市场(chǎng)扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益(yì)的影(yǐng)响(xiǎng)程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红(hóng)包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提(tí)是本金之上的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期(qī)间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金与增值两个部分，两个(gè)部分之(zhī)间的比例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募(mù)基金分(fēn)红差异很大，大(dà)多(duō)数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到期(qī)后基金价值(zhí)面(miàn)临极大不(bù)确定(dìng)性(xìng)，这是该(gāi)类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产(chǎn)权类两大(dà)资(zī)产类(lèi)型(xíng)，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要(yào)包括(kuò)每年的现(xiàn)金分红及资产增(zēng)值的(de)收益(yì)，而持有特(tè)许经营(yíng)类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括(kuò)了利润(rùn)分配和本金的归(guī)还(hái)，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层(céng)资产属(shǔ)性不同而形(xíng)成区别。特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类的(de)公(gōng)募REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当于包含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价(jià)值(zhí)增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在太原私立小学有哪些，太原私立小学有哪些排名(zài)选择公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择(zé)产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也(yě)认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营项目(mù)在经营权到(dào)期后不再(zài)能产生现金收(shōu)益，因此将可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额的分配(pèi)理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较短的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常(cháng)具备(bèi)更(gèng)高的(de)分派率(lǜ)水平。对于(yú)剩余期限较长的特许经营(yíng)权项(xiàng)目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负(fù)责人(rén)提醒投资者注意，特许经营权(quán)项目的分派金额包含了(le)投(tóu)资(zī)本金(jīn)，在不进行(xíng)扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额(é)单价随着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投(tóu)资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑的(de)剩余(yú)使用(yòng)年限一(yī)般较长，再加上到期后(hòu)通过对(duì)建(jiàn)筑的(de)更新(xīn)改造或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有机会(huì)进一(yī)步延长经(jīng)营期限。这种类似永续(xù)经营的假设反映(yìng)在基(jī)础(chǔ)资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红(hóng)的(de)时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可(kě)以(yǐ)观(guān)测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经(jīng)营活(huó)动现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生(shēng)的现金净流(liú)量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流(liú)，基(jī)于企业本(běn)身经营活动产生(shēng)；可供分配(pèi)的(de)现金实(shí)质(zhì)上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得(dé)到(dào)的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价(jià)值体现在相对股债市场独立的资产配置功(gōng)能，比较适(shì)合(hé)长期持(chí)有(yǒu)。建议投资者对经营权(quán)类的资产可以更多关注(zhù)内(nèi)部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产(chǎn)的经(jīng)营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合(h太原私立小学有哪些，太原私立小学有哪些排名é)考(kǎo)虑原始权益人综(zōng)合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力、公募(mù)基金管理人实(shí)力等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资(zī)标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，由于(yú)分(fēn)红交易带来的(de)短期(qī)博弈(yì)机会仍(réng)在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投(tóu)资者关注有基(jī)本面支撑、填(tián)权(quán)效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在(zài)发行(xíng)首(shǒu)年及次年的(de)可供分(fēn)配(pèi)金额预(yù)测(cè)。投资(zī)者可以将REITs的(de)实际分(fēn)红金额与募集(jí)材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实(shí)际环境(jìng)，对基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目的运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行(xíng)判断。”中金基(jī)金上述负责人(rén)也称(chēng)。

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