文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可(kě)以进(jìn)行现房(fáng)销售”，不(bù)足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房(fáng)预售制了(le)，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是(shì)对购房者的不公(gōng)平(píng)。以后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力的别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代(dài)步(bù)入高质量发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势(shì)，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)的(de)最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义(yì)。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如(rú)果(guǒ)按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商品(pǐn)是(shì)一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的(de)单(dān)方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不(bù)能(néng)交(jiāo)房的(de)风险。从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于(yú)落(luò)实中央房(fáng)住(zhù)不炒精神、有助于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)权(quán)益(yì)、有(yǒu)助于(yú)房(fáng)企(qǐ)稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么(me)来(lái)的？国(guó)外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源(yuán)于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆(gān)的方式。98年房(fáng)改，由于商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不(bù)少(shǎo)国(guó)家存在(zài)预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达(dá)国家一(yī)般(bān)有(yǒu)严格(gé)的监管(guǎn)保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批(pī)准后才(cái)可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房(fáng)后(hòu)并非像(xiàng)中国一样在支(zhī)付完(wán)首付款后(hòu)从银行一次性贷(dài)款支付剩余(yú)全部房款，而(ér)是根据(jù)开发商工程进度在完全交房前进行分(fēn)期(qī)支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格(gé)的资金监管、分期(qī)支付以及(jí)违约(yuē)处罚措施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这些(xiē)保(bǎo)障措施，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客(kè)观(guān)讲预售制度(dù)有(yǒu)一定(dìng)历(lì)史阶(jiē)段性，现在(zài)中国住房进(jìn)入存(cún)量时代，取(qǔ)消预售制度有助于(yú)降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社(shè)会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定(dìng)能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的(de)营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过(guò)硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善(shàn)，是以客户为中心，房(fáng)地(dì)产也不能例(lì)外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福(fú)一家人。从这(zhè)个(gè)角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着陆(lù)、打通(tōng)金融(róng)支持当期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前(qián)在(zài)国务院发展研究(jiū)中心参与(yǔ)财税(shuì)改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进(jìn)行(xíng)过(guò)长期系(xì)统的专项研(yán)究。（参(cān)考后来形成(chéng)的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香港还未(wèi)推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临(lín)时住(zhù)宅，住房的需(xū)求是相当高，不(bù)过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资金实力(lì)才能购买。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问题。针(zhēn)对(duì)这一系列(liè)问题，不少地产商开(kāi)始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模(mó)式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开(kāi)发商(shāng)资(zī)金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立(lì)信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运业务的经验，对于(yú)商品流通(tōng)、资金(jīn)周(zhōu)转有(yǒu)着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出(chū)售、还印发(fā)售楼说明(míng)书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环(huán)境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自(zì)己的(de)房产。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制(zhì)造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售模(mó)式成为(wèi)当(dāng)时(shí)中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的一大特色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进(jìn)入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管部门不(bù)断完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对于(yú)预售楼(lóu)花制(zhì)度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要证明自(zì)身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取(qǔ)时需(xū)律所和(hé)建筑师的(de)核准。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化(huà)机(jī)制，且银行的责任(rèn)上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成(chéng)最(zuì)大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目(mù)完工。随着监管体系(xì)逐(zhú)步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国(guó)内地面临住(zhù)房(fáng)需求大和供给量短(duǎn)缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先(xiān)发展重工业，强调基础建设(shè)，这一(yī)导向使前(qián)期(qī)发展工业化的(de)进程大于(yú)城市化进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化(huà)配(pèi)套(tào)问题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以租(zū)养房”的(de)福利(lì)分(fēn)房制度(dù)，住房(fáng)市(shì)场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分房(fáng)制度也出现(xiàn)了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因(yīn)此福利分房制度(dù)不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的(de)困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房(fáng)地产市场(chǎng)的一(yī)针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步(bù)引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台(tái)多项(xiàng)文件，大力支持国(guó)内房(fáng)地产市(shì)场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关于进(jìn)一(yī)步深(shēn)化城镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加(jiā)快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货(huò)币(bì)化(huà)、住(zhù)房供给商品化、社会化(huà)的住房新体制，从计划经济下(xià)的福利分(fēn)房转向市场经济的商品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期(qī)房，解决了房企(qǐ)缺(quē)少资金和开发时间周期长的两大难题(tí)，开发商(shāng)以预售款撬(qiào)动下一个项目(mù)的(de)开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地(dì)开(kāi)始房(fáng)改货币化(huà)，中国人民银(yín)行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极(jí)大作用(yòng)推动了房地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模(mó)式后(hòu)，经调整形成契合中国(guó)内(nèi)地的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发企(qǐ)业将正在建设中的房(fáng)屋预(yù)先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金或(huò)房款的(de)行为。区别于中国香(xiāng)港，在(zài)中国内地(dì)实践过程中，商品房预(yù)售流程为(wèi)：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合(hé)同(tóng)-进行(xíng)备案登(dēng)记和(hé)预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一(yī)次(cì)性付清首(shǒu)付款，并采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的(de)形式一(yī)次性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国(guó)香港(gǎng)的按照工程进度(dù)付款有所不(bù)同(tóng)。对中国内地的(de)开发商而言，预(yù)售制商品房也开(kāi)启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推(tuī)动了(le)城(chéng)镇(zhèn)化发(fā)展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)稳(wěn)步发(fā)展起到(dào)了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市(shì)场快(kuài)速发展阶段的(de)资金需(xū)求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民(mín)从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业(yè)取得(dé)巨大进(jìn)步，数十年时(shí)间(jiān)走完发达(dá)国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发(fā)布(bù)的《中国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存(cún)量从不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年中国内地(dì)商(shāng)品住(zhù)宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内(nèi)地(dì)房地产行业的发展。中国(guó)内地房(fáng)地(dì)产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年(nián)，房地(dì)产(chǎn)企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动(dòng)中国内地(dì)经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的(de)上下(xià)游产业链特别长，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年(nián)房地产及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占(zhàn)全(quán)社(shè)会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发投资占固定(dìng)资产(chǎn)投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通道业(yè)务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融资存量占社融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房(fáng)市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例(lì)较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例(lì)较低，股票、债(zhài)券市(shì)值(zhí)较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制(zhì)背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看(kàn)，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房(fáng)者和(hé)开发商之间的购房合同、购房者和(hé)银行(xíng)的按揭贷款合(hé)同(tóng)是两个独立的合同(tóng)关(guān)系，如果开发商发(fā)生违(wéi)约，购(gòu)房者只(zhǐ)能(néng)根据购房合同向开(kāi)发商(shāng)主张权(quán)力，但(dàn)依(yī)旧需要根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会(huì)引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系(xì)列(liè)风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷(dài)款的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企(qǐ)因为市场波动或经(jīng)营(yíng)不善(shàn)，出(chū)现资金链断裂(liè)等一系列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预(yù)售合(hé)同和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从(cóng)银行获(huò)得房款，如(rú)果购房者丧失(shī)还款能力或短期不(bù)能还款等，则(zé)风(fēng)险完全(quán)由银行承(chéng)担，银(yín)行将面临(lín)较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售(shòu)管(guǎn)理办(bàn)法(fǎ)》中明确(què)规定了(le)开发企(qǐ)业(yè)预(yù)售(shòu)商品房所得款项应当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预(yù)售(shòu)款监管的具体办法，由房(fáng)地(dì)产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并没(méi)有(yǒu)统一的预售(shòu)资金监管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例(lì)如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等(děng)城市(shì)重点监管资金比例(lì)为总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安(ān)成(chéng)本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积(jī)或者项目(mù)工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进(jìn)入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期(qī)，月供却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去(qù)房地产大(dà)开发(fā)时代的高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程方将(jiāng)资(zī)金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目(mù)间流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资(zī)金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度(dù)呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于(yú)购房者预付资金，一般设有定金(jīn)或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购(gòu)房(fáng)者支付的预付款比(bǐ)例相对(duì)较低，绝大(dà)部分(fēn)房款在(zài)房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按(àn)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度分期(qī)支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种(zhǒng)方(fāng)式(shì)发(fā)放(fàng)按(àn)揭贷款，一是按工(gōng)程进度(dù)付款，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质(zhì)量(liàng)的(de)保障有两种方式(shì)，一是期房(fáng)由政府或第三(sān)方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得购房者支(zhī)付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提特朗普是哪个党派的 特朗普是美国第几任供一定(dìng)的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭(jiē)还款，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定(dìng)金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数(shù)据(jù)，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或(huò)首付外，购房(fáng)者(zhě)在房屋交付后通过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购(gòu)房者的定(dìng)金及首付款由(yóu)第三方(fāng)公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而(ér)开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银行根据(jù)工程(chéng)进(jìn)度(dù)向(xiàng)开发商提供一定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪用(yòng)资金直接损害银(yín)行利益(yì)，银行(xíng)有充分动机监(jiān)管开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府相关部(bù)门经审查后发放(fàng)的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可(kě)零首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造(zào)工期(qī)进度支付，按(àn)揭按工期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，开(kāi)发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发商在(zài)项目获批后即可(kě)预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预(yù)约(yuē)公证，签订(dìng)合(hé)同后定金退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按照德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付公证费(fèi)和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不(bù)包含在购(gòu)房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有(yǒu)规定(dìng)最低首付比例，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国(guó)也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房款(kuǎn)的制度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分(fēn)为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定利率，银行按施(shī)工节奏分多次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一(yī)定(dìng)使用期限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保(bǎo)险公司(sī)针对期房设计了(le)两种保险，保险的功能是当(dāng)房(fán特朗普是哪个党派的 特朗普是美国第几任g)屋(wū)出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司(sī)保证开发(fā)商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资(zī)金、合同(tóng)等各个环(huán)节，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财(cái)务、经(jīng)营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的(de)部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取(qǔ)按工程进(jìn)度付(fù)款的(de)方式(shì)，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的检验(yàn)验收后才(cái)能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入开发(fā)商(shāng)账户(hù)前经过两道关口，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必(bì)须完成(chéng)“预(yù)售房定(dìng)金保全(quán)措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还(hái)定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战结束后由于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是唯一(yī)一部规范(fàn)期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房者(zhě)支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商必须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发(fā)商向金融(róng)机构(gòu)或指定保证机(jī)构或(huò)保险机构(gòu)签订(dìng)定金保证委托合同(tóng)，设(shè)置购(gòu)房者(zhě)定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书交付(fù)给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支(zhī)付的(de)购房(fáng)款也受该(gāi)措施保护。若(ruò)开发(fā)商倒闭导致期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构(gòu)或保证机(jī)构(gòu)或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付(fù)违约金，一般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付(fù)最多不(bù)超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申(shēn)请贷款，但交房后才(cái)开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的(de)剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违(wéi)约(yuē)可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度支付(fù)，所有(yǒu)资金(jīn)进银行专门项(xiàng)目(mù)资(zī)金账户，交房(fáng)后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新加(jiā)坡开发(fā)商有统一的选(xuǎn)购权合同以及(jí)订金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加坡期(qī)房(fáng)同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详(xiáng)细规(guī)定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付(fù)节(jié)点(diǎn)一(yī)般为合(hé)同(tóng)签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门(mén)窗等完(wán)工等，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加(jiā)而增(zēng)加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方面，购房(fáng)者(zhě)的订金与付款会(huì)存入银行专门的(de)项目资金账户(hù)，账户资金提(tí)取须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房(fáng)地(dì)产到了政策出手临(lín)界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚(gāng)需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保(bǎo)民生(shēng)，给予强有(yǒu)力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正常运转的房企包(bāo)括(kuò)民(mín)营(yíng)企业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业(yè)，为每个(gè)房(fáng)企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估(gū)计形势复(fù)杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地(dì)产税(shuì)。定金环节，建立开发商(shāng)违约(yuē)后定金保护机制，如(rú)将已支付(fù)定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合(hé)同(tóng)环(huán)节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司(sī)介入，为房屋重大(dà)延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机(jī)制或交房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保(bǎo)护(hù)购房者的权益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入(rù)独(dú)立于(yú)开发商、银行的第三方资(zī)金监(jiān)管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制(zhì)度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权负(fù)责(zé)、免费维修，购房者(zhě)在保(bǎo)修(xiū)期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品(pǐn)房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时(shí)了(le)，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的(de)最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 特朗普是哪个党派的 特朗普是美国第几任