万柳书(shū)院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外走红，让这(zhè)个位于北(běi)京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发商——中赫集团(tuán)，也被拉(lā)向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国(guó)信达为(wèi)了收回钱款不得(dé)不将(jiāng)中赫(hè)抵押的(de)75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这(zhè)个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达(dá)近(jìn)47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让项目的处置(zhì)主体(tǐ)是中(zhōng)国信达(dá)资产管理股份有限公司北京市分(fēn)公司（下称中国信达(dá)北分），处(chù)置的是对北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司（下称赫华(huá)恒瑞）的(de)不(bù)良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额(é)约为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万(wàn)次围(wéi)观，35名意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上(shàng)看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债(zhài)的故(gù)事，但实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道(dào)，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户，而且早已(yǐ)售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子(zi)实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房(fáng)子(zi)是(shì)“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也(yě)没有房(fáng)产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是(shì)北京的高端人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬也是万(wàn)柳书院的业(yè)主。另据(jù)地(dì)产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书(shū)院的(de)业主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中(zhōng)赫集(jí)团的(de)高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹(tàn)，“富(fù)人也被精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经支付价款并(bìng)实(shí)际占有，那么，中国信达(dá)转让这笔不良(liáng)债权回(huí)本(běn)的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还(hái)是债(zhài)主(zhǔ)中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定(dìng)，民(mín)事(shì)执行中，业主已经支付价款并(bìng)实际占有，但(dàn)未办理(lǐ)过(guò)户手续(xù)的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查(chá)封的可(kě)以向法院提出执行异(yì)议(yì)申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可(kě)以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发商，要(yào)求退还购房(fáng)款或办(bàn)理(lǐ)房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院(yuàn)报(bào)公布《最高人民(mín)法院(yuàn)关于商品(pǐn)房消费者权(quán)利(lì)保护问(wèn)题的批复》，以司法解(jiě)释的方式(shì)明(míng)确(què)了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居(jū)住为(wèi)目的购买房(fáng)屋并已支付(fù)全(quán)部价款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交付请(qǐng)求(qiú)权优先于(yú)建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵(dǐ)押权(quán)以及其他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结前已(yǐ)实际支付(fù)剩余价(jià)款的(de)，可以(yǐ)适(shì)用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那(nà)么这笔不良债权(quán)，实(shí)际(jì)上(shàng)是个(gè)烫手山芋(yù)。可能不仅(jǐn)不能卖(mài)出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还(hái)会被业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国(guó)信达已经成为赫华(huá)恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子(zi)公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托(tuō)有(yǒu)限责(zé)任公司成为(wèi)了(le)唯(wéi)一股(gǔ)东，后者由中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份(fèn)有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民(mín)知名度，但(dàn)却在北(běi)京豪宅(zhái)圈留下一个(gè)个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七(qī)号(hào)院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第一个(gè)豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地(dì)推出(chū)钓(diào)鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时(shí)京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地(dì)王”。很(hěn)快，万柳书(shū)院就(jiù)以神(shén)秘高端(duān)的(de)姿态杀入市(shì)场，无(wú)论是一块块从(cóng)荷兰运(yùn)回(huí)来的灰(huī)砖(zhuān)垒起来(lái)的(de)五(wǔ)米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价(jià)格，都(dōu)令业内(nèi)外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的(de)墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平府(fǔ)的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超过(guò)这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明(míng)万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人(rén)士(shì)，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓(diào)鱼(yú)台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的(de)成功(gōng)奠定(dìng)了(le)中赫(hè)集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上(shàng)了(le)，“卖(mài)北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商(shāng)光环的背(bèi)后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被执行(xíng)标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步(bù)，其实是(shì)有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖出(chū)背后的(de)中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开(kāi)发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着(zhe)急转(zhuǎn)直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之路并不(bù)好走。早在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试过(guò)多元化业务，先(xiān)后(hòu)进军能源市场、团购网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型(xíng)的目贵妇膏晚上可以涂着睡觉吗，贵妇膏晚上用还是白天用光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全(quán)部(bù)股(gǔ)权。如果北京国安的估(gū)值一直没变(biàn)，那么(me)中赫(hè)集(jí)团拿下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫(hè)集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇(fù)将其手中的中(zhōng)赫集团股份质(zhì)押陆续质(zhì)押(yā)，据企(qǐ)查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条股权出质记录。质权(quán)人包括海金(jīn)商业保(bǎo)理、北(běi)京建工、山东国际信托、中(zhōng)融(róng)信托、中信建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京国安的时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营状况(kuàng)没有得到改善，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息(xī)显示(shì)，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部(bù)实现营业收入1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金压力(lì)，中赫集团(tuán)和(hé)周金辉(huī)夫(fū)妇(fù)还在持(chí)续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的(de)经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿(yì)，北京国安也(yě)3次(cì)与(yǔ)中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫(hè)集(jí)团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成为被执(zhí)行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，上述被执(zhí)行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目(mù)前幸(xìng)免于难。不(bù)过在实控人都成(chéng)为老赖的(de)情况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能(néng)独善其身？

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