饱受争议的(de)二手房交易(yì)中介费问(wèn)题，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规范房地产经纪服(fú)务的意见。意见提及，近年来，部(bù)分房(fáng)地产经纪机构存在利用房(fáng)源客源优势收取过高费(fèi)用、未(wèi)明(míng)码标价、捆绑收费、滥(làn)用(yòng)客户个人(rén)信息等问题，加重交(jiāo)易当事(shì)人负(fù)担、侵害其(qí)合法(fǎ)权益。

　　基(jī)于上述背景，两(liǎng)部门从加强从业主体管(guǎn)理、明确经纪服务内(nèi)容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格实(shí)行明码标价等(děng)十(shí)方面，提出了(le)意见。

　　中原地产首席分析师(shī)张大(dà)伟称，随着城(chéng)市发(fā)展，一二线城市二手房交易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海(hǎi)为(wèi)例，二(èr)手(shǒu)房占市(shì)场成交比例超过80％，大(dà)量二手房成(chéng)交依赖中介居(jū)间成交，房(fáng)地产调控重心逐渐从(cóng)开发商过(guò)渡到中介(jiè)公(gōng)司。

　　广东省(shěng)城规(guī)院住房政策研究中(zhōng)心(xīn)首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来(lái)说属于金(jīn)额不(bù)低(dī)的大宗交易，由于二手房(fáng)交易成本较高、交(jiāo)易周期较长(zhǎng)，具有非常强的专业(yè)性，居(jū)民(mín)往(wǎng)往通过中介来(lái)完成(chéng)。但很多(duō)中(zhōng)介利(lì)用信(xìn)息不(bù)对称等问题，将(jiāng)非必要(yào)的收费(fèi)夹带其中，如收取过桥融资、按(àn)揭(jiē)费(fèi)、担保费等，对居民(mín)造成额外的(de)负担，而且这些服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手(shǒu)房(fáng)市(shì)场(chǎng)交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经(jīng)纪服务在内的相关市场交易行为(wèi)及(jí)其主(zhǔ)体进(jìn)行规(guī)范和秩序整顿，是房(fáng)地(dì)产市场管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推进(jìn)这项工作(zuò)的意义更(gèng)大(dà)，也更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来(lái)对房(fáng)地产经纪服务行(xíng)业关(guān)注(zhù)最多的(de)一个话题，便是房(fáng)地产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为(wèi)，未来(lái)相(xiāng)关部门主要(yào)监(jiān)管的重点(diǎn)，将是对房地产经纪服务收费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市(shì)，二手房屋交易过(guò)程中，部(bù)分价(jià)值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的(de)中(zhōng)介费(fèi)。以北京某房地(dì)产(chǎn)经纪服务机(jī)构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万元的(de)房屋(wū)，中(zhōng)介费约为(wèi)27万。

　　在合(hé)理确定经纪(jì)服(fú)务(wù)收(shōu)费上(shàng)，两部门在此(cǐ)次(cì)意见中提及，房地产经纪机(jī)构要合理降低住房买卖(mài)和租(zū)赁经纪(jì)服务费(fèi)用。鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的原则实行(xíng)分(fēn)档定价。引导由交(jiāo)易(yì)双方共同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费标准的最早依(yī)据(jù)是1995年国家计(jì)委建设部(bù)下发的《关(guān)于房地产中介服务收费的(de)通(tōng)知》（971号(hào)文），其中第(dì)六条规定：房屋买卖代(dài)理收费，按(àn)成交价格总额(é)的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市执行的(de)2014年(nián)更新后的收费标准，即根(gēn)据这样(yàng)的(de)规(guī)定：“少数特别复(fù)杂的(de)住宅(zhái)买卖经纪(jì)服务，经交(jiāo)易各方协商同意，可(kě)在规(guī)定的(de)收费标准(zhǔn)基础(chǔ)上适(shì)当(dāng)上浮，上(shàng)浮幅(fú)度最高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着(zhe)“简(jiǎn)政放(fàng)权”的(de)精(jīng)神，北京(jīng)2015年(nián)取消了房地产(chǎn)中介服务(wù)等(děng)57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费多少由各中介机构自(zì)行(xíng)决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取费用过程中，相关监管(guǎn)部(bù)门当前并未(wèi)明(míng)确具体的(de)中介(jiè)费率，中(zhōng)介(jiè)机(jī)构仅需在(zài)服务过程(chéng)中对收费标准进行明码标价(jià)即可。而房(fáng)地产经纪服务(wù)机(jī)构在具体收取过程中，会结合房(fáng)屋价(jià)值及工(gōng)资标准，综合(hé)计算出(chū)合适的(de)中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部门在此次(cì)意(yì)见中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端(duān)等场所或渠道，公示(shì)服务项目(mù)、服务(wù)内容和收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)，不得混合标价(jià)和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分(fēn)别明确服务项(xiàng)目和(hé)收费标准(zhǔn)。房地产经纪(jì)机构(gòu)吉美生肖是哪几肖 吉美凶丑打一正确生肖收费前(qián)应(yīng)当向交易当事人出具收费清(qīng)单，列吉美生肖是哪几肖 吉美凶丑打一正确生肖明收费标(biāo)准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均(jūn)水平的房地产经纪机构(gòu)，住房和城乡建设部门(mén)将会吉美生肖是哪几肖 吉美凶丑打一正确生肖同市场监管等(děng)部门采取约谈等综合措施进行重点监管(guǎn)。市场(chǎng)监管部门会同有关(guān)部门(mén)依法查处不(bù)按规定明码标价、操纵(zòng)经纪(jì)服务收费等(děng)违反价(jià)格和反垄断法律法规的行(xíng)为。对房(fáng)地产经纪机构相(xiāng)关违法违规信息(xī)，市场监管部门要依(yī)法依规纳入国家企业信用(yòng)信息公(gōng)示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的(de)原则实行(xíng)分档定价，是否意(yì)味着，未(wèi)来(lái)豪宅的中介费有望大幅(fú)降(jiàng)低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼深(shēn)圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则实行分档定(dìng)价，合理降(jiàng)低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用，主要(yào)还是规范行业，打击收费过高的经(jīng)纪机构，但(dàn)对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳(zhèn)市场豪宅和(hé)普宅本来收费就不同(tóng)，各家(jiā)收(shōu)费普遍在合(hé)理范围内，加上经纪服务费用对市场的(de)影响不(bù)大(dà)。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即(jí)只是纲(gāng)领性文件而非规(guī)定，未来如(rú)何具(jù)体认定其中(zhōng)的细则，还需要看(kàn)各(gè)城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪服务领域的调(diào)整改善、规范化，有利(lì)于行业健康发展。同时，由于二手房很多(duō)房源在产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同(tóng)税(shuì)费等都可能对交易(yì)产生影响，这对房(fáng)地产经纪服务(wù)行业的(de)专(zhuān)业(yè)性提出更高(gāo)的(de)要求(qiú)。”

　　58安(ān)居客研究院研(yán)究总监陆骑(qí)麟(lín)指(zhǐ)出，在(zài)二(èr)手房买卖(mài)过程中，原本应该由上下家各支(zhī)付一(yī)半的中介费，但(dàn)在一些热点城市(shì)的二手(shǒu)房交易过(guò)程(chéng)中(zhōng)，往往会有这(zhè)样(yàng)的(de)情形，因(yīn)部(bù)分购房者(zhě)处于弱势地位，从而会出现中介费及税费均由(yóu)购房(fáng)者来承担。即使(shǐ)一些房东(dōng)愿意承(chéng)担中介费(fèi)，这(zhè)部分费用(yòng)也可(kě)能(néng)通过转嫁的(de)方式，在房价中(zhōng)有(yǒu)所体现。

　　“上家(jiā)把中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给下家(jiā)，市场(chǎng)这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产中介(jiè)公司(sī)将(jiāng)其视(shì)为向购房者单边收费的行为。部(bù)分中介公司可(kě)能会利(lì)用其支配地位(wèi)，在原(yuán)先(xiān)经纪(jì)服务收费的基(jī)础(chǔ)上，再次(cì)向房东收取(qǔ)费(fèi)用，而这(zhè)部(bù)分费用，房东往往会(huì)将其转再次转(zhuǎn)嫁(jià)给购房者，这实际上相当于变相(xiāng)推高了房价。两部(bù)门提出(chū)严禁操纵经纪(jì)服(fú)务收费，不仅(jǐn)有(yǒu)利于(yú)提高交(jiāo)易(yì)中(zhōng)操(cāo)作的透明度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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