一线(xiàn)城市(shì)，也(yě)不端着了。

　　昨天，深圳取消二手房指导价(jià)的(de)消息在房产圈(quān)刷屏了。

　　这条消息为什么这么重要？首先(xiān)二手房指(zhǐ)导价被称为“核弹(dàn)级”政策，其次深圳几乎(hū)是最后(hòu)一个(gè)还在“认真(zhēn)”实施这条政策的城市，最(zuì)后(hòu)深(shēn)圳是(shì)房价前三的(de)核心城市(shì)。所以，深(shēn)圳(zhèn)的(de)一举一动都具有风向标意(yì)义。

　　有(yǒu)分析人士指出，深圳二手房指导价如果取消(xiāo)，首(shǒu)先有利于深圳二手房回暖，然后(hòu)二手房回暖有利(lì)于深圳楼市总体(tǐ)回暖(nuǎn)，最(zuì)后深圳楼(lóu)市(shì)回暖有利于全国(guó)楼市(shì)回(huí)暖....

　　看吧，这妥妥的“蝴蝶效应”。

　　1

　　“核弹调控”退出？

　　昨天，深圳疯传“二手(shǒu)房指导(dǎo)价”正式结束。传(chuán)言称：二手(shǒu)房贷款不按官方参(cān)考价（指导价），银行核定房(fáng)价以网签备案价和(hé)评估价孰(shú)低为准。

　　自(zì)此，参考价真正变成(chéng)了“参考(kǎo)价”。

　　目前没有看(kàn)到官方(fāng)文件。据证券时(shí)报21日(rì)消(xiāo)息(xī)，目(mù)前深圳(zhèn)多(duō)家大(dà)行表示“尚未接到正(zhèng)式通知(zhī)，目前仍按参考价(jià)办(bàn)理按揭”。所以还(hái)需要持续的关注。

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　　易(yì)居研究院研究总监严跃进认为，本次政策大概率为真，更多体现(xiàn)为银行贷款等领域(yù)按照新的规(guī)则进(jìn)行，但不会出台正(zhèng)式文件。

　　有时(shí)候，有些事(shì)情，是(shì)不用发文件的。毕竟可以“窗口指导”。

　　2021年2月(yuè)8日，深圳楼市二手房指导价横空(kōng)出世(shì)。当时，深圳一口气公布了全市(shì)3595个小区的参考价(jià)，很多南(nán)山、福田、宝(bǎo)安中心区的高价盘(pán)，直(zhí)接按照(zhào)当时的(de)市(shì)场价打了5折(zhé)、6折来“指导”，银行只(zhǐ)能按照指导价来计算(suàn)首付、发放(fàng)贷款。

　　当时(shí)大(dà)家(jiā)还不觉得厉害，但经历(lì)了这两年的痛苦(kǔ)，才深(shēn)知为啥叫做——“核弹级”。

　　举个例子，市场价1000万(wàn)的房(fáng)子，如果不“指导”，可以首付3成即300万；如果指(zhǐ)导价打七折即700万(wàn)，那(nà)么首付(fù)3成210万(wàn)，加(jiā)上需要全(quán)款(kuǎn)支付的部分(fēn)，实际首付去到了510万，相当于首付(fù)5成了(le)（多给210万首付）。这(zhè)直接(jiē)让大批量买家(jiā)，失去了(le)购房能力，相当于(yú)强势“降(jiàng)杠(廉贞是什么意思，廉贞七杀是什么意思gāng)杆”。

　　自深圳推(tuī)行二手房参考价以后，东莞、宁波、成都、三(sān)亚(yà)、西安(ān)、合(hé)肥、广州等10多个(gè)城市陆续跟进。事实(shí)也确实(shí)证(zhèng)明了，这条政策(cè)的“核(hé)弹”级别(bié)。

　　到(dào)了2021年10月，根据安(ān)居(jū)客的统计(jì)，实施二手房指导价的(de)10个城市，有(yǒu)8个挂牌价降了。

　　2022年受到疫情的影响，二手房更(gèng)是惨不(bù)忍睹(dǔ)。以2022年12月数据(jù)为例，全国(guó)70个大中城市房价只有6个(gè)同比上涨，其他的泥沙俱下。

　　2

　　深(shēn)圳，有人付(fù)出了沉(chén)重代(dài)价(jià)

　　据深圳(zhèn)乐(lè)有家研究中心数据显示：成(chéng)交量(liàng)上，二(èr)手房(fáng)指导价出台当年，深圳二(èr)手住(zhù)宅成交量同比下(xià)滑57％。2022年继续(xù)腰斩，成交量同比(bǐ)下(xià)滑(huá)47％，全年成(chéng)交量仅2.2万套，创近二(èr)十年最低记录，相较2020市场高峰缩水近(jìn)八成。

　　价(jià)格方(fāng)面，与二手房指导价发布当月(yuè)相比(bǐ)，如今二(èr)手房挂(guà)牌价低于(yú)及接近参(cān)考价的房源(yuán)占比大幅增加。2023年一季(jì)度，深圳(zhèn)各区二手房成交TOP10小区中，过半成(chéng)交价低(dī)于(yú)参考价。

　　只有真实经历其中(zhōng)的人，才能深切(qiè)的(de)感知其(qí)威力。

　　深圳房东，斩(zhǎn)仓(cāng)的新闻不绝(jué)于耳(ěr)。

　　据说(shuō)一(yī)位码农(nóng)三年前高杠杆买了2套华润城(chéng)，月供12万(wàn)，最(zuì)终亏损1000万破产。据媒体(tǐ)推测，如(rú)果案例(lì)属(shǔ)实，买家的实(shí)际购房成本高达20万(wàn)/平，目(mù)前价格跌(diē)至14万/平，叠加这三年的房(fáng)贷(dài)和持有成本，差不多亏(kuī)损超(chāo)千万。

　　深圳一大批(pī)人这两年感受到了(le)太多“心酸(suān)”。二(èr)手(shǒu)房成交(jiāo)量创下(xià)多年新低，学(xué)区房神话不再(zài)，房产(chǎn)中介的日子难过，投资客挥泪斩仓....

　　在稳楼(lóu)市的(de)基调下，2022年以(yǐ)来，实施(shī)了(le)二手房指导(dǎo)价的(de)城市陆陆续(xù)续低调退(tuì)出，目前只有深圳还是(shì)最后的“堡垒”。

　　3

　　“风向标”意义明显

　　最近一线(xiàn)城市也不(bù)端着了。

　　近日，北京在房山区试点多子女(nǚ)家庭和职住平衡家庭购(gòu)房(fáng)支持政策。上(shàng)海也考虑予以多孩家庭在(zài)新房计分制度政策上的支(zhī)持。

　　北京、上海(hǎi)已经(jīng)同比增长了，其他二(èr)线城市如杭州、成都、南京、合(hé)肥等(děng)城市价(jià)格都是同比上涨(zhǎng)的。

　　广州、深圳能(néng)不(bù)急(jí)吗？

　　事实上，上面可能更(gèng)急。3月份(fèn)，两部门联合发文(wén)，全面(miàn)推动二手房“带押(yā)过户”全国实施(shī)，这是一(yī)条被广泛好评的新政。对(duì)于激活二(èr)手房交(jiāo)易，具有定海(hǎi)神(shén)针(zhēn)般(bān)的(de)作用(yòng)。

　　住(zhù)建部部(bù)长倪虹近日更是指出：建筑业(yè)、房地产企(qǐ)业要发挥国民(mín)经济(jì)“顶梁柱”“压舱石(shí)”作用。回归(guī)到常(cháng)识，从(cóng)字(zì)面理解(jiě)一下这两个词，意思就是——顶梁柱如(rú)果(guǒ)不行了，上面不就(jiù)塌了嘛？压(yā)舱石如果压不住，小船(chuán)不就翻了？

　　也许，今(jīn)年(nián)扶持(chí)楼市的政(zhèng)策，还有一大波正在路上...

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