文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)工作会议提(tí)出(chū)“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进行现房销(xiāo)售”，不(bù)足一个月时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预(yù)售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不(bù)公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁(shuí)建房，没(méi)钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产从大开发时(shí)代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋势，也是对(duì)购房老百姓的(de)最大保护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时(shí)了(le)，该取(q怀瑾握瑜,嘉言懿行，嘉言懿行 怀瑾握瑜含义ǔ)消了，改为现房销售(shòu)。以(yǐ)后(hòu)一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果按照经济规律(lǜ)办事，中国(guó)一定能(néng)实(shí)现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预售制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了(le)所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付(fù)的风险。从(cóng)个人层面看，预(yù)售制对购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房等(děng)待期一(yī)般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落(luò)实中(zhōng)央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来(lái)的(de)？国外什么(me)情况？简单科普一下：商品房预(yù)售最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品(pǐn)房(fáng)短(duǎn)缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世(shì)界不少国(guó)家存(cún)在预售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发达国家一般(bān)有严格的监管保障(zhàng)措(cuò)施(shī)，开(kāi)发(fā)商在项目获得(dé)政府批准(zhǔn)后才(cái)可以开始销售，买家(jiā)在购买期房后(hòu)并非像中(zhōng)国一样(yàng)在(zài)支(zhī)付完首付款(kuǎn)后从银行一次性(xìng)贷款支付(fù)剩余(yú)全部房款，而是根(gēn)据开发商(shāng)工(gōng)程进度在完全交房(fáng)前进行(xíng)分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作(zuò)为保障的(de)，如果没有这些(xiē)保(bǎo)障措施(shī)，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制(zhì)度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当(dāng)然这(zhè)需要配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复(fù)市场信心和(hé)房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化解这个难(nán)题，让房(fáng)地产回(huí)归实体(tǐ)经(jīng)济和居住属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是(shì)五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱(qū)逐劣币(bì)。所(suǒ)有商(shāng)业的本(běn)质是(shì)向(xiàng)善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人(rén)。从这个角度(dù)，取消预售制、实施(shī)现(xiàn)房(fáng)销售是实(shí)现老百姓安(ān)居(jū)乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展(zhǎn)的重大措施(shī)。在(zài)当前的(de)情况(kuàng)下，取消预(yù)售(shòu)制要结合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式(shì)等(děng)综合施(shī)策(cè)。

　　作者十(shí)年(nián)前在(zài)国(guó)务院(yuàn)发(fā)展研(yán)究中心参与财税改革方案(àn)研究时，对预(yù)售制(zhì)、房地产税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等(děng)进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后来(lái)形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行(xíng)的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者(zhě)其他临时住宅，住(zhù)房的需(xū)求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力(lì)才能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中(zhōng)国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一系(xì)列问题(tí)，不少(shǎo)地产(chǎn)商(shāng)开始(shǐ)探求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这(zhè)模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的(de)市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对(duì)于商品流(liú)通、资(zī)金(jīn)周转有着(zhe)独(dú)到(dào)的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时(shí)其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分(fēn)层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购(gòu)方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金(jīn)，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落(luò)成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了(le)自己的(de)房产。这种(zhǒng)方式减轻了(le)民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的(de)资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时(shí)可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式成为当时(shí)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼(l怀瑾握瑜,嘉言懿行，嘉言懿行 怀瑾握瑜含义óu)花”模式(shì)高效(xiào)率地解决了核心的住房供不应求(qiú)的问题(tí)，使房市(shì)发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了(le)中(zhōng)国香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁(fán)荣(róng)，但期(qī)间(jiān)也(yě)出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的监管机制，促进(jìn)市场健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的(de)一个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制(zhì)度的(de)监管，即要求开(kāi)发商在预售(shòu)前，确保地价款已经全(quán)部支付，还要(yào)证明自身有(yǒu)资金等(děng)能(néng)力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和(hé)建筑师(shī)的(de)核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等(děng)造(zào)假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开(kāi)发商操作等(děng)采取全透明化(huà)机(jī)制，且银行的责任上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需(xū)自身(shēn)推动项目完工。随(suí)着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国(guó)以(yǐ)来，中国(guó)内地优(yōu)先发展重工业(yè)，强调基础建(jiàn)设(shè)，这(zhè)一导向使(shǐ)前期发展工业化的(de)进程(chéng)大(dà)于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利(lì)分房制度，住(zhù)房市场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套(tào)差等问题，因此福利(lì)分房制度(dù)不再适用于(yú)当时的国(guó)情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的需求量大(dà)，而社会缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开发(fā)商，商(shāng)品房供(gōng)应量(liàng)小的(de)困境，此时引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑是对内地(dì)房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步(bù)引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支(zhī)持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出(chū)台(tái)《关于进一(yī)步(bù)深化(huà)城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革(gé)，加(jiā)快住房建设的(de)通知》文件，决定停止住(zhù)房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社会化(huà)的住房新体制，从计划(huà)经(jīng)济(jì)下的福(fú)利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖(mài)期房(fáng)，解(jiě)决了房企缺少资金和开(kāi)发时(shí)间周(zhōu)期(qī)长的两大(dà)难题，开发商以预(yù)售款撬动(dòng)下一个项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发模式，住(zhù)房供(gōng)应速度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)开始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民银行(xíng)等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形成契合中国(guó)内地(dì)的商(shāng)品房(fáng)预售制度。预售制(zhì)的(de)初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业(yè)将(jiāng)正在建设中的房(fáng)屋(wū)预先出售给购房(fáng)者，由(yóu)购(gòu)房者支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践(jiàn)过程中，商品房预售(shòu)流程(chéng)为：房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖合同-进行备(bèi)案登记(jì)和预告(gào)登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要(yào)一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全(quán)部(bù)购房(fáng)款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港(gǎng)的按照工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开(kāi)启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　作(zuò)为中国(guó)内地(dì)商品房销(xiāo)售(shòu)的最主要方式(shì)，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼周期(qī)，同(tóng)时(shí)增加(jiā)市场商品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售(shòu)制(zhì)在过去20多(duō)年对中国内地房(fáng)地产市场的(de)稳步(bù)发展起到了(le)重要(yào)作(zuò)用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也(yě)提(tí)高(gāo)了居民居住水平，中(zhōng)国(guó)内地城(chéng)镇居民从筒子(zi)楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从(cóng)全民(mín)蜗(wō)居到基本适(shì)居，住房事业取得巨大(dà)进步(bù)，数(shù)十年时间走完发达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入快速发(fā)展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成(chéng)区面(miàn)积(jī)由(yóu)7438平方公(gōng)里增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城(chéng)镇住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房(fáng)建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已(yǐ)成为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年(nián)中国(guó)内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为6怀瑾握瑜,嘉言懿行，嘉言懿行 怀瑾握瑜含义3％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房(fáng)地产行业的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)历(lì)经(jīng)二十多年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资(zī)完成额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发(fā)展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从(cóng)无(wú)到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国内地经济高(gāo)增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的上(shàng)下游产(chǎn)业(yè)链(liàn)特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房(fáng)地(dì)产对金融、批发、建材(cái)的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的(de)投资占全社会固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发投资占固定资(zī)产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷(dài)款余额的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积(jī)违约，将导致(zhì)银行不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效(xiào)应(yīng)渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股(gǔ)债(zhài)房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债(zhài)券市值较低(dī)，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝(jué)大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担(dān)了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年(nián)，在此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不(bù)能(néng)交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房者和(hé)开发商之(zhī)间的(de)购房合同、购房者和银行的(de)按(àn)揭贷款合(hé)同是两个独立的(de)合同关系(xì)，如果开发商发生(shēng)违约(yuē)，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发(fā)商主张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要根据按(àn)揭贷款合同(tóng)按时(shí)向银行进行贷(dài)款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到下(xià)行(xíng)周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦(dàn)房企(qǐ)因为市场波动或(huò)经营不善(shàn)，出现(xiàn)资(zī)金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通(tōng)过与购(gòu)房者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已经从(cóng)银(yín)行获得房(fáng)款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧(sàng)失还(hái)款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由银行承(chéng)担，银(yín)行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房(fáng)者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管(guǎn)理办法》中明(míng)确(què)规(guī)定了开(kāi)发企业预(yù)售商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用(yòng)于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款监(jiān)管的具体办法，由(yóu)房地(dì)产管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门制定。但多年以来全国并没有统一的预(yù)售资金监管(guǎn)规定，各(gè)地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积(jī)或(huò)者项(xiàng)目工程总额(é)报价(jià)计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设(shè)。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际上，在过(guò)去房(fáng)地产大开发时代的(de)高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再(zài)由工(gōng)程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付(fù)的工(gōng)程款，远超(chāo)工程进度所(suǒ)需(xū)。通过这些(xiē)方式套(tào)取的(de)资金，在(zài)房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做提供了(le)资(zī)金流动性，房企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资(zī)金循环高(gāo)周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护(hù)：对于购房者(zhě)预(yù)付资金，一般(bān)设有定金或预付(fù)款保(bǎo)护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝(jué)大(dà)部分房款在(zài)房屋交付(fù)后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式：预付款一(yī)般以定(dìng)金方(fāng)式支付，或按(àn)工程进度(dù)分(fēn)期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷款，一是(shì)按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发(fā)放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方(fāng)式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合(hé)格并提(tí)供验收(shōu)凭证后(hòu)，开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房者支(zhī)付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发(fā)商为购房者提供一定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款，交付(fù)前资金由第(dì)三(sān)方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付(fù)环节，定(dìng)金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数(shù)据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除定金或首付外，购房者在(zài)房(fáng)屋(wū)交付后通过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资(zī)金，购(gòu)房者(zhě)的(de)定(dìng)金及首付款由(yóu)第三方公证行或产权(quán)保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者资(zī)金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的(de)资金全部来自银(yín)行，银行根据工程进度(dù)向开(kāi)发商提供一定(dìng)比例的(de)贷款，由(yóu)于(yú)开发(fā)商挪用资(zī)金直接损害银(yín)行利益，银行有充(chōng)分动(dòng)机监管开发商施工(gōng)进(jìn)度。开(kāi)发(fā)商在房屋交付时需(xū)取得由政府相关(guān)部门经审查后发放(fàng)的(de)验收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭(píng)证向银行得到购房(fáng)者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房可零首付(fù)购房(fáng)，房款按建(jiàn)造(zào)工(gōng)期进度(dù)支付，按揭按(àn)工期(qī)放款后还(hái)贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商(shāng)或购房(fáng)者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国(guó)开(kāi)发商(shāng)在项目(mù)获批(pī)后即可预(yù)售房屋(wū)。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的(de)定(dìng)金(jīn)并(bìng)进行预(yù)约公证，签(qiān)订合同后定金(jīn)退还。如(rú)由于任何原因不能购买，定(dìng)金按照德国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者(zhě)需(xū)支付(fù)公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有规定最(zuì)低首付比例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支(zhī)付房款的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体支(zhī)付节点、比例因项目(mù)而异。一般(bān)来(lái)说，支付节点(diǎn)可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁及墙面完工(gōng)、地(dì)板完工、全部完(wán)工(gōng)，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，银(yín)行(xíng)按施工(gōng)节奏分多(duō)次发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定使用期(qī)限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险公司(sī)针对期房(fáng)设计(jì)了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的(de)功能是当房屋(wū)出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商破产，由保险公司负(fù)责(zé)相应(yīng)赔(péi)偿。保险由开发商或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各(gè)个(gè)环(huán)节，各环节内容确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了(le)10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，当(dāng)开(kāi)发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的(de)部(bù)分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一(yī)般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验(yàn)验(yàn)收后才能(néng)交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师(shī)监管，在确(què)认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给(gěi)开发商(shāng)，即资金在(zài)进入开发商(shāng)账户(hù)前经过两(liǎng)道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发(fā)商(shāng)必须完成“预售房(fáng)定金保全(quán)措(cuò)施”，交房(fáng)前付款比例(lì)不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商违约(yuē)需返还(hái)定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二战结束(shù)后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会(huì)上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物交易(yì)法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据日本(běn)《宅地(dì)建(jiàn)物(wù)取引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者支付(fù)定金(jīn)超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必(bì)须完成(chéng)定金(jīn)保全措施才可预售。什么(me)是定(dìng)金保全(quán)措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机(jī)构或(huò)保(bǎo)险机(jī)构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交付(fù)给购房者(zhě)。除定金外(wài)，其他预先支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施保(bǎo)护(hù)。若开发(fā)商(shāng)倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明(míng)书向金融机(jī)构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付(fù)违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的(de)剩(shèng)余房款(kuǎn)在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可(kě)返还相当(dāng)于(yú)3.75％房(fáng)款(kuǎn)的(de)订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余(yú)款按(àn)工(gōng)程(chéng)进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金(jīn)进银行专(zhuān)门项(xiàng)目资金账户(hù)，交(jiāo)房后满1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一的选购权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采(cǎi)取按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款的(de)方式，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房(fáng)付款流程(chéng)做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般为(wèi)合同签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗等完(wán)工(gōng)等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在(zài)此(cǐ)过程中随(suí)着放出(chū)贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房(fáng)者的(de)订金与付款(kuǎn)会存(cún)入银行专门的(de)项(xiàng)目资金账户，账户(hù)资金提(tí)取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房(fáng)者享受(shòu)1年(nián)的房屋(wū)保修期，此后购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前(qián)房地产到了(le)政策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和(hé)改善型需求的(de)支持力度，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保(bǎo)民(mín)生，给予强有(yǒu)力(lì)的(de)金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常(cháng)运(yùn)转(zhuǎn)的房(fáng)企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加大支持力(lì)度，由(yóu)优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估(gū)计形势(shì)复(fù)杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房屋重大(dà)延期以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等(děng)情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修(xiū)期内(nèi)，开发商应对房屋(wū)质量问题(tí)全(quán)权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者在保修(xiū)期结束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商品(pǐn)房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 怀瑾握瑜,嘉言懿行，嘉言懿行 怀瑾握瑜含义