5月以来(lái)，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募基金为代(dài)表的机构对(duì)于这一板块已经在悄然布局。数据(jù)显示(shì)，以(yǐ)南方(fāng)和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所公布的(de)总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报(bào)统计，龙(lóng)头与地方国(guó)企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅(fú)五(wǔ)只个(gè)股(gǔ)分别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细(xì)作成共识(shí)

　　从(cóng)公募基金对房(fáng)地产的(de)配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股票资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了(le)三年(nián)来的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房(fáng)地产板块一季(jì)度市(shì)值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市(shì)值占板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在(zài)基金(jīn)重仓(cāng)第(dì)33位(wèi)。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集(jí)团退出百大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地产是复苏(sū)链上最(zuì)后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上(shàng)还需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是(shì)，经(jīng)济圈判断(duàn)房地(dì)产已经(jīng)进入大分化时代，一(yī)二线城市好于(yú)三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射(shè)到二级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如(rú)果(guǒ)按(àn)照产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等(děng)几类(lèi)行业在(zài)盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认(rèn)知上没有什么投资机会(huì)的。但在这(zhè)几年特殊的(de)行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现(xiàn)了一些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是(shì)供(gōng)给侧(cè)发生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一不(bù)愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募(mù)基(jī)金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士(shì)持谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行业(yè)前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销售面积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居(jū)民存款数量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求端还需要有一(yī)定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)也(yě)指(zhǐ)出(chū)：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠(gāng)杆率和房价收入(rù)也(yě)不(bù)支撑每年18万(wàn)亿元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增(zēng)的时代(dài)已经过(guò)去，未来行业的需求或(huò)将回落，在此(cǐ)过(guò)程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式(shì)，获得(dé)市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于(yú)城(chéng)市、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到(dào)股票投(tóu)资(zī)，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产(chǎn)“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企(qǐ)、优质(zhì)区(qū)域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数(shù)本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳入(rù)统(tǒng)计的124只房地产类(lèi)标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公司(sī)月(yuè)内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两个交(jiāo)易日收出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地产开发(fā)与经营。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及服(fú)务为房地(dì)产销售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物(wù)业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布局(jú)的例子。以3月(yuè)31日时的(de)首季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇(huì)金(jīn)、长(zhǎng)城(chéng)资产管理(lǐ)公司等(děng)都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公(gōng)司后疫情时(shí)代出租率复(fù)苏至近年来最高(gāo)，另一(yī)方面(miàn)则是公司拿地结算(suàn)持续性向(xiàng)好(hǎo)，从(cóng)数(shù)字上看，一季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的(de)业绩(jì)势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然也(yě)吸引了(le)知名机构在其中持续(xù)驻(zhù)足。从第(dì)一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前(qián)十。同时榜单中还有(yǒu)一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其(qí)当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产公(gōng)司外，荣安地产则是(shì)主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报(bào)交出的也(yě)是(shì)一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只公(gōng)募指基(jī)首季新(xīn)杀入十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则(zé)排(pái)名第(dì)九位，此外联袂出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价(jià)值(zhí)更为笃定突出；从(cóng)拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对(duì)应(yīng)潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企受限于(yú)信用问题或(huò)者(zhě)资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低(dī)成本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿(ná)地(dì)力度（拿地金额(é)/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企(q横截面是什么意思小学六年级，长方体的横截面示意图ǐ)的净负(fù)债率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的(de)融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的(de)是(shì)，在当前中特估(gū)的(de)浪潮下，央国企地产股或(huò)存(cún)在发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会(huì)依然存(cún)在(zài)，少部分(fēn)公司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库存(cún)的优(yōu)势。央企(qǐ)地产公司，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低的融资成本，优质的(de)开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营地(dì)产公(gōng)司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资(zī)源(yuán)债权债务(wù)关系等问题(tí)，市场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮行(xíng)业出清(qīng)的过(guò)程(chéng)中，央(yāng)国企(qǐ)相较于民企(qǐ)来说(shuō)估(gū)值的修复更明显。中特(tè)估的角度从中(zhōng)长期的维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于(yú)集(jí)中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速发(fā)展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可预期的(de)盈利和现金流创造能力，以此带来(lái)估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低(dī)，企(qǐ)业自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力强、可以创造(zào)持续现(xiàn)金(jīn)流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业(yè)普涨的概率比较低，行业(yè)内(nèi)部(bù)将(jiāng)出现分化(huà)，要(yào)关(guān)注将(jiāng)受益于行业集(jí)中度(dù)提升(shēng)的(de)头部公司。”星(xīng)石投(tóu)资首席研(yán)究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路(lù)的(de)话，或许(xǔ)还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为光(guāng)明(míng)。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观(guān)地(dì)去持续(xù)观察国企(qǐ)央(yāng)企在三(sān)个方面(miàn)是否可(kě)以维持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的(de)业绩出现的(de)整体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的(de)业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公(gōng)司也是机构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内(nèi)人士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主要(yào)是(shì)因(yīn)为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推(tuī)动房企(qǐ)销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能(néng)够保有一(yī)个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房(fáng)地产的复(fù)苏过程中(zhōng)，还(hái)面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市(shì)场从(cóng)四月份(fèn)开始又在往下掉。除了(le)杭州、成(chéng)都等极个别城(chéng)市四(sì)月(yuè)环比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大(dà)多数(shù)城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以(yǐ)及(jí横截面是什么意思小学六年级，长方体的横截面示意图)市(shì)场的(de)去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可能(néng)会出(chū)现，到六(liù)月份(fèn)房企为了半(bàn)年报冲业(yè)绩出现市(shì)场的短期反弹外的(de)一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第(dì)三季度增长不确(què)定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整个房地产以及其上(shàng)下游产(chǎn)业(yè)链的复苏速度(dù)都(dōu)比(bǐ)想象的要慢很多，我们(men)要多(duō)给(gěi)一些耐心(xīn)，这个(gè)时候，在房地(dì)产以及上(shàng)下游就不是赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意(yì)味(wèi)着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得多(duō)的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地(dì)去等待它的(de)基本面不断地(dì)凸(tū)显出来，这需(xū)要(yào)时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

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