近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比例(lì)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对(duì)此表示，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通过观(guān)测(cè)经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)等(děng)指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投资(zī)者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权到期(qī)后不再产生(shēng)现金(jīn)收益，特许经营权分(fēn)红目前已包(bāo)含了利润(rùn)分配和本金的归(guī)还，在选择投资(zī)标的时应(yīng)了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分(fēn)配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来(lái)源为持(chí)有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易(yì)价格(gé)的变化。基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格(gé)受到公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及市场因素(sù)的综合影响，较易(yì)引(yǐn)起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更(gèng)有规律可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础(chǔ)设施资(zī)产(chǎn)的经(jīng)营现金(jīn)流(liú)，投资人通过(guò)基金募集(jí)材料和信息披(pī)露文件(jiàn)，结合行(xíng)业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设(shè)施(shī)项目的(de)经营业绩(jì)，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获得的现金收(shōu)益，对于长期(qī)投(tóu)资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营高(gāo)级副(fù)总监李华平也表示，根据(jù)《公开募集基础设施(shī)证券投(tóu)资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红机制体现出姓张的历史名人有哪些 张姓皇帝一共有几位REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投(tóu)资角度(dù)来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了(le)这(zhè)类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红(hóng)要求，分红类似于(yú)债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而(ér)是由(yóu)可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资(zī)者的投资(zī)品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多(duō)元化提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通(tōng)过(guò)分红获(huò)取相对于投资债券相对(duì)高(gāo)的收益性，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益(yì)，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益(yì)“落袋为安”外(wài)，市场对于未来(lái)分红水平的预期(qī)，也是(shì)影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市(shì)场表现看(kàn)，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和(hé)债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程(chéng)度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重(zhòng)因素的(de)影响(xiǎng)，投资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格的主要因素之一，而稳(wěn)定(dìng)的分红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投(tóu)资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也表示(shì)，近(jìn)期经济预(yù)期(qī)恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩相对(duì)经济活(huó)力的改善有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在(zài)分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行(xíng)计(jì)算。除权操作是(shì)对分红前后(hòu)基金份额(é)净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得(dé)公平的(de)投(tóu)资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需(xū)结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级(jí)市场扰动(dòng)对整(zhěng)体收益的影响程度。”中(zhōng)航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公(gōng)募(mù)基金(jīn)分红前(qián)提是本金之上(shàng)的增值部(bù)分(fēn)不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分(fēn)派(pài)的是本金与增值两个部分，两个(gè)部分之间的(de)比例是变动的(de)，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红(hóng)差异很(hěn)大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额误(wù)认为是持续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到期后基(jī)金价值面临极(jí)大不确定性，这是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目(mù)前公募(mù)REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营权类和产权类(lèi)两大资(zī)产类型，持有(yǒu)产权类(lèi)产品的(de)收益主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现金分红(hóng)及(jí)资(zī)产增值的收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现(xiàn)金分(fēn)红。其(qí)中，特许经营(y姓张的历史名人有哪些 张姓皇帝一共有几位íng)权类资(zī)产的分(fēn)红包括了利润分配和本金(jīn)的归还，两者(zhě)的(de)比率也是变(biàn)动的(de)，对特许经(jīng)营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航(háng)基(jī)金也表示，从细分来(lái)看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当(dāng)于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的(de)价值增值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在(zài)选择公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层(céng)资(zī)产属性，对所选择产(chǎn)品的(de)二级市(shì)场(chǎng)价格和分红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与产权(quán)类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因此将可供分(fēn)配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目，通常(cháng)具备更(gèng)高的(de)分派(pài)率水平(píng)。对于剩余期限较长(zhǎng)的特(tè)许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相对较低，也(yě)有足够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目的分派金额(é)包含了投资(zī)本金(jīn)，在(zài)不进行扩募的情况(kuàng)下，基(jī)金份(fèn)额单(dān)价随着分(fēn)派(pài)进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的(de)现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相比，产权类项目的土(tǔ)地或(huò)建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机会(huì)进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产(chǎn)投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的时(shí)点(diǎn)，多位业(yè)内人士还表(biǎo)示(shì)，在产品分红期，投资者可以观(guān)测经(jīng)营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的(de)指标有(yǒu)两个：一是年报(bào)中披露的经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的(de)现金流，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可供(gōng)分配的(de)现(xiàn)金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选择(zé)，投(tóu)资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对(duì)股债市(shì)场独立(lì)的资产配置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注(zhù)内部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类的资产更(gèng)多关注分派率高低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分配收益主要来自(zì)底层资(zī)产(chǎn)的(de)经营净现金(jīn)流，所以底层资产(chǎn)运营情况直(zhí)接影响投资回(huí)报，投(tóu)资(zī)者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理人(rén)实力等多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资(zī)者(zhě)关注有基本面(miàn)支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及(jí)次(cì)年的可供(gōng)分配金(jīn)额(é)预测。投资者可以将REITs的实(shí)际(jì)分红(hóng)金额与(yǔ)募集材料中披露(lù)预测进行比(bǐ)较分析(xī)，结合经(jīng)济及市场(chǎng)的实际环境，对(duì)基础(chǔ)设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述(shù)负责人也(yě)称(chēng)。

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