文(wén)：任(rèn)泽(zé)平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国(guó)住房和城(chéng)乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房预售制了(le)，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，这是房地(dì)产从(cóng)大开发时代(dài)步入高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房改时(shí)，全(quán)国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的(de)预(yù)售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地义(yì)。当(dāng)然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制(zhì)四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂(guà中国飞机事故率是多少)钩、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果按照(zhào)经济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好(hǎo)这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制(zhì)、改为现房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一(yī)手交(jiāo)货(huò)，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方(fāng)面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付(fù)的风(fēng)险。从个人(rén)层面看，预(yù)售制对(duì)购(gòu)房者非常不公(gōng)平，比如(rú)，交房等待(dài)期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银(yín)行利息，还(hái)要(yào)承担(dān)延迟交房、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房的(de)风险。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科普(pǔ)一(yī)下：商(shāng)品房预(yù)售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发(fā)商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港，引入(rù)了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发(fā)达国家一般有(yǒu)严格的(de)监管保障措施(shī)，开(kāi)发商在项目获得(dé)政府批准后才可(kě)以开始销售，买家在购买期(qī)房后并(bìng)非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后从银行(xíng)一次性贷款支(zhī)付(fù)剩(shèng)余全(quán)部房款，而是根据开发商(shāng)工程进度在(zài)完全(quán)交房(fáng)前(qián)进(jìn)行分(fēn)期支付。所以，预(yù)售(shòu)制度是需要(yào)严格的资金监管、分期(qī)支付以及违(wéi)约处罚(fá)措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如(rú)借(jiè)机(jī)取消预(yù)售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲预(yù)售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存(cún)量时代，取消(xiāo)预售制度有助于(yú)降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社(shè)会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要(yào)坚(jiān)持(chí)市场化改(gǎi)革，中国(guó)一定能化解这(zhè)个难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归实(shí)体经济和(hé)居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑(duì)现(xiàn)的(de)营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量(liàng)和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发(fā)商的(de)建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本(běn)质是向善，是(shì)以客户为中(zhōng)心(xīn)，房地产也(yě)不能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实(sh中国飞机事故率是多少í)施(shī)现房销售是实(shí)现老百姓安(ān)居乐(lè)业、社会(huì)长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的(de)重大措施(shī)。在当(dāng)前的情况下(xià)，取消预售(shòu)制要(yào)结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)、打通金融支持当期(qī)三(sān)好生、新模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进(jìn)行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他(tā)临(lín)时(shí)住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多(duō)数(shù)居民的储蓄(xù)很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中(zhōng)国(guó)香港地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的(de)方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式(shì)一经推行，购买楼宇的市(shì)民(mín)数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商(shāng)资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭(píng)借商业直觉和(hé)多(duō)年经营杂货铺(pù)、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资(zī)金周转(zhuǎn)有着(zhe)独(dú)到的见解，在努力寻(xún)求方法加(jiā)快自身(shēn)资金周(zhōu)转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后(hòu)，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明(míng)书，上有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取(qǔ)买家的(de)订金，采用类似(shì)租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有(yǒu)了(le)自己(jǐ)的房产。这(zhè)种方式(shì)减轻了民众购(gòu)房(fáng)的资金(jīn)压力(lì)，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造和销(xiāo)售，也(yě)解决了制造商的资金(jīn)问题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式成(chéng)为(wèi)当(dāng)时中国香港房地产市(shì)场的(de)一大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效率地解决(jué)了(le)核心的(de)住房(fáng)供不(bù)应(yīng)求(qiú)的问题，使(shǐ)房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中(zhōng)国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促(cù)进市(shì)场健康发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花(huā)制度(dù)的(de)监管，即要求开(kāi)发(fā)商(shāng)在(zài)预(yù)售前，确(què)保地(dì)价(jià)款(kuǎn)已经全(quán)部支付，还要证明(míng)自身有资(zī)金(jīn)等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所和建筑师的(de)核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全(quán)透明(míng)化机制，且银行(xíng)的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最(zuì)大风险方(fāng)，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代(dài)，中国内(nèi)地(dì)面临住房(fáng)需求大和供给(gěi)量短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化的进程(chéng)大于(yú)城市化(huà)进程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础等城市(shì)化配(pèi)套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的(de)福利(lì)分房制度，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢(màn)，福(fú)利分房制度也(yě)出现了分配不公(gōng)、效率低、配(pèi)套(tào)差等问题，因(yīn)此福利分房(fáng)制度不再(zài)适用于当(dāng)时(shí)的国情(qíng)。叠加房地(dì)产市场(chǎng)面临商品房(fáng)的需求量(liàng)大，而社会(huì)缺少大型房地(dì)产开(kāi)发商，商品房(fáng)供应量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入(rù)中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步(bù)引进中国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多(duō)项文件，大(dà)力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转向(xiàng)市场经(jīng)济的(de)商品房(fáng)。房(fáng)地产市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间(jiān)周期长(zhǎng)的(de)两大(dà)难题，开发商以预(yù)售款撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银行(xíng)等(děng)多方(fāng)迅速(sù)出台相关的信(xìn)贷(dài)政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调(diào)整(zhěng)形成契合(hé)中国内地的(de)商品(pǐn)房预售制度。预售制的(de)初衷(zhōng)是为(wèi)了(le)缓解房企(qǐ)资金压(yā)力(lì)，加(jiā)快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在(zài)建设中的(de)房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者(zhě)支(zhī)付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地(dì)实践过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房地产开发商(shāng)办理预售许可(kě)证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房(fáng)过程(chéng)中(zhōng)，购房者(zhě)需要一次性付(fù)清(qīng)首付(fù)款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的(de)形式一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发商可(kě)能已拿到(dào)了全部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国(guó)内地的开发商而言(yán)，预(yù)售(shòu)制(zhì)商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的(de)资(zī)金(jīn)需求，也(yě)提高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居(jū)，住(zhù)房事业(yè)取得巨大进(jìn)步(bù)，数十年(nián)时间走完发达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化(huà)路程(chéng)。改革开放以来，城(chéng)镇化进程(chéng)进(jìn)入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建(jiàn)成区(qū)面积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我们(men)发布的《中(zhōng)国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售最主要(yào)方式(shì)，2005年中国内地商品住宅(zhái)期(qī)房销售(shòu)面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了(le)中国内地房地产行业的(de)发展。中国内(nèi)地房(fáng)地(dì)产历(lì)经(jīng)二(èr)十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积和(hé)销售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产(chǎn)业的快速(sù)发展，房地(dì)产企业(yè)从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国内地经(jīng)济高(gāo)增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产(chǎn)业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对(duì)金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉(lā)动的投资占全(quán)社(shè)会固定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比超过三(sān)分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融(róng)资存量占社融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积违(wéi)约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年(nián)中国(guó)为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要(yào)是因为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及(jí)中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低(dī)，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确实存在，当前的负面(miàn)效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看(kàn)，绝大部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的(de)风险。比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟(chí)交(jiāo)房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和(hé)开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和(hé)银行的(de)按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是(shì)两(liǎng)个独立的合同关(guān)系(xì)，如果(guǒ)开发商发(fā)生(shēng)违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用和购房者对行业的(de)信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市(shì)场波动或(huò)经营不善，出现资(zī)金链断(duàn)裂(liè)等一系列(liè)问(wèn)题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签订的预(yù)售合同和(hé)按揭(jiē)合(hé)同，已经(jīng)从银行(xíng)获(huò)得(dé)房(fáng)款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由银行承担(dān)，银行将面临较(jiào)大的坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购(gòu)房者的预(yù)售监管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品房预(yù)售管理(lǐ)办法》中明确(què)规定(dìng)了(le)开发企业预售(shòu)商品房所得(dé)款项应(yīng)当用于(yú)有关的(de)工程建设，商品房预售款监管的(de)具体办法，由房地产管理部(bù)门(mén)制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金(jīn)监管(guǎn)规定，各地实行“一城一(yī)策(cè)”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比(bǐ)例为总预售(shòu)款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积或(huò)者项(xiàng)目工程(chéng)总额(é)报(bào)价计算(suàn)重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进入监管账户(hù)、或(huò)进(jìn)入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有(yǒu)资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去(qù)房(fáng)地产大开发(fā)时代的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付(fù)资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超(chāo)工程进(jìn)度所需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地(dì)项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供(gōng)了资(zī)金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循(xún)环高周转模式，但(dàn)一(yī)定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商(shāng)品房预售制(zhì)度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或(huò)预付款保护(hù)机制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者(zhě)支付的(de)预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式(shì)：预付(fù)款一般(bān)以(yǐ)定金(jīn)方式支付，或按工程(chéng)进度分期(qī)支(zhī)付(fù)，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预售商品房(fáng)提(tí)供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大(dà)延(yán)期或重(zhòng)大(dà)缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保障有两种方式(shì)，一是期房由(yóu)政(zhèng)府或(huò)第三方(fāng)验收(shōu)合格并提供(gōng)验(yàn)收凭(píng)证后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一(yī)定的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一(yī)定期限内(nèi)无(wú)条(tiáo)件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支(zhī)付首付(fù)，其余房款交付(fù)后按揭还(hái)款，交付前资金由第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可(kě)低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首(shǒu)付(fù)外，购房者在(zài)房屋交付(fù)后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国(guó)为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及(jí)首付款由第(dì)三方公证(zhèng)行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监(jiān)管。如果开发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担任(rèn)何(hé)责任与损失。而开(kāi)发(fā)商在房屋建设过程中的(de)资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进(jìn)度(dù)向开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政府相关部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开(kāi)发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的(de)定金(jīn)并进行(xíng)预约公证，签(qiān)订合同后(hòu)定金退(tuì)还(hái)。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按照(zhào)德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易(yì)税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含在购房(fáng)款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，德国没有规(guī)定最(zuì)低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也(yě)采取(qǔ)按(àn)工期(qī)支付(fù)房款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行(xíng)支付，具(jù)体支付节(jié)点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支(zhī)付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按(àn)施(shī)工(gōng)节奏分多(duō)次发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋(wū)出(chū)现重大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司(sī)负(fù)责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预(yù)售制设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双方均有一(yī)名(míng)律师，负责沟(gōu)通期(qī)房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等(děng)各个环(huán)节，各(gè)环节内(nèi)容(róng)确认无误后签订首(shǒu)付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当(dāng)开(kāi)发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订(dìng)21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付环节(jié)，英国(guó)采取按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)的方(fāng)式，但是(shì)交房前(qián)付(fù)款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别(bié)支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必(bì)须经过房产公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期(qī)房预售(shòu)资金监管(guǎn)极为严格，资(zī)金(jīn)也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关(guān)款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进入(rù)开发(fā)商账(zhàng)户前经过两道关口(kǒu)，有利于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时(shí)，开(kāi)发商必须完成“预(yù)售房(fáng)定金保全措施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约(yuē)需返还定(dìng)价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给(gěi)严重失(shī)衡(héng)，叠(dié)加(jiā)法(fǎ)律(lǜ)空(kōng)白，社会(huì)上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或(huò)保险(xiǎn)机构签订(dìng)定金保证委托合同，设(shè)置购房(fáng)者(zhě)定(dìng)金(jīn)的(de)保(bǎo)证或保险，并将相应(yīng)的保证金证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其他预(yù)先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向(xiàng)金(jīn)融(róng)机构或保证(zhèng)机构或(huò)保中国飞机事故率是多少险公(gōng)司兑付(fù)，同(tóng)时，开(kāi)发(fā)商需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房前只需(xū)支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外(wài)的剩余(yú)房款在交(jiāo)房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡(pō)期房(fáng)购房者违(wéi)约(yuē)可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资(zī)金进银行(xíng)专(zhuān)门项目(mù)资金(jīn)账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新(xīn)加坡开发商(shāng)有统一的选购权合(hé)同以及(jí)订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税(shuì)，同时(shí)购房者向银行申(shēn)请按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡期(qī)房同样采取按(àn)工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付(fù)款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般为合(hé)同签订(dìng)后、地基(jī)完(wán)工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购(gòu)房者(zhě)的订(dìng)金(jīn)与付(fù)款会存入(rù)银行专门的项目资金(jīn)账户，账(zhàng)户(hù)资金提取须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购房者(zhě)享受(shòu)1年的(de)房屋保修期，此后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当前房(fáng)地(dì)产到了政策出手临(lín)界(jiè)点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，从(cóng)现在起，对还在正常运(yùn)转的房(fáng)企(qǐ)包括民(mín)营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行(xíng)业，为(wèi)每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计(jì)形势复杂(zá)性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机制。长效(xiào)机制(zhì)四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金保护机制(zhì)，如(rú)将已支付定金冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司介入(rù)，为房屋重大延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷等(děng)情况提供充分的(de)保障(zhàng)。余(yú)款支付环节，建立(lì)按(àn)工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分(fēn)保护购(gòu)房(fáng)者的权(quán)益。资金监(jiān)管环节，引入独(dú)立于(yú)开发商、银行的(de)第三方资(zī)金(jīn)监管机构，或(huò)由政府相关部(bù)门直接(jiē)监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期(qī)制度(dù)。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问(wèn)题全权(quán)负责、免费维(wéi)修(xiū)，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制(zhì)是大势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另一(yī)方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即(jí)所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。

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