饱受争议的二手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监(jiān)管总局(jú)联合发(fā)布了关于规范房地产经纪服务的(de)意见。意见提及，近年来，部(bù)分房地产经纪机构存在利用房(fáng)源客(kè)源优势收(shōu)取过(guò)高(gāo)费用、未(wèi)明(míng)码(mǎ)标价、捆绑(bǎng)收(shōu)费、滥用客(kè)户(hù)个(gè)人信息等问(wèn)题，加重交易(yì)当(dāng)事(shì)人负担、侵害(hài)其合法权益(yì)。

　　基于上述背(bèi)景，两部(bù)门从加强从(cóng)业主体管理(lǐ)、明确(què)经纪服(fú)务内容、合理确定经纪(jì)服务(wù)收费、严格实行明码标(biāo)价等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首(shǒu)席分析师(shī)张大伟称，随着城市发展，一二(èr)线城市(shì)二手房(fáng)交易(yì)占比逐渐(jiàn)增加。以北京(jīng)、上海(hǎi)为例，二(èr)手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中(zhōng)介(jiè)居间成交(jiāo)，房地产调控重心逐渐从(cóng)开(kāi)发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中(zhōng)心首席(xí)研究(jiū)员(yuán)李宇嘉(jiā)表示(shì)，买房对(duì)居民(mín)来说属于(yú)金(jīn)额不低(dī)的大宗交(jiāo)易，由(yóu)于(yú)二手(shǒu)房交易(yì)成本较高、交易周(zhōu)期较长，具有非常强的专业性(xìng)，居(jū)民往往(wǎng)通(tōng)过中介来完成。但(dàn)很多中(zhōng)介(jiè)利用信息不(bù)对称等(děng)问题，将非必(bì)要的收(shōu)费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融(róng)资(zī)、按揭(jiē)费、担保费等(děng)鹅颈藤壶是什么东西，鹅颈藤壶多少钱一斤，对居民造(zào)成(chéng)额外的负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪服(fú)务(wù)在内的相(xiāng)关市场交易行为(wèi)及其(qí)主体进行规范和(hé)秩序整(zhěng)顿，是房地产市场管理和调控(kòng)的主题。“当下，推进这项工(gōng)作(zuò)的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房(fáng)市场(chǎng)中，历来对房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务行业关(guān)注(zhù)最多的一个话(huà)题，便是房(fáng)地产经纪服(fú)务费的(de)问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相(xiāng)关部(bù)门(mén)主要监管(guǎn)的重点，将是对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费(fèi)及中(zhōng)介交易进(jìn)行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易过程中，部分(fēn)价值不(bù)菲(fēi)的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不低的(de)中介费。以北京(jīng)某房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合(hé)理确定经(jīng)纪服(fú)务收费上，两部门在此(cǐ)次意见中(zhōng)提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机构要合理降低住房买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服(fú)务费用。鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价(jià)格越高(gāo)、服务(wù)费率越低的原(yuán)则(zé)实(shí)行分档定价。引(yǐn)导由(yóu)交(jiāo)易双方共(gòng)同承担经纪(jì)服(fú)务(wù)费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前(qián)房地产经纪服务收费(fèi)标准的(de)最早依据是1995年国家(jiā)计委建设部下发的(de)《关于房地产中介(jiè)服务收费(fèi)的通知》（971号文(wén)），其中第六(liù)条(tiáo)规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成(chéng)交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执(zhí)行的2014年更新后的收费标(biāo)准(zhǔn)，即根据这(zhè)样的规定：“少数(shù)特别复杂的(de)住宅(zhái)买(mǎi)卖经纪服(fú)务，经交(jiāo)易各方(fāng)协(xié)商同(tóng)意(yì)，可在规定的收(shōu)费标(biāo)准基(jī)础上(shàng)适当(dāng)上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这(zhè)意味(wèi)着(zhe)，当前北京二手房中介(jiè)费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表示，本着“简政放权”的精神鹅颈藤壶是什么东西，鹅颈藤壶多少钱一斤(shén)，北京2015年(nián)取消了房地产中介(jiè)服务等57个政府(fǔ)定价，房地(dì)产经纪服务(wù)收费(fèi)多少由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际(jì)收取费(fèi)用过程中(zhōng)，相(xiāng)关监管(guǎn)部门(mén)当(dāng)前并(bìng)未明(míng)确具体的中介费率，中介(jiè)机构仅(jǐn)需在(zài)服务过(guò)程(chéng)中对收(shōu)费标准进行明码标价(jià)即(jí)可。而(ér)房地产经纪服(fú)务机构在具(jù)体收取(qǔ)过程中，会(huì)结合房屋价(jià)值及工(gōng)资标准，综合计算出合适的中(zhōng)介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题(tí)，两(liǎng)部门在此次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地(dì鹅颈藤壶是什么东西，鹅颈藤壶多少钱一斤)产(chǎn)经纪机构应当在经营门店、网(wǎng)站、客户端等场所或渠道，公示(shì)服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和(hé)捆绑收(shōu)费。房地产经纪(jì)机构(gòu)提供的基本服(fú)务和延伸服务，应当分别明确服务(wù)项目和(hé)收费(fèi)标(biāo)准。房地产经纪机构收(shōu)费前应(yīng)当向交(jiāo)易当事人出(chū)具收费(fèi)清单，列(liè)明收费标准(zhǔn)、收费金(jīn)额，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对收费(fèi)明显高(gāo)于市场平均水平的(de)房(fáng)地产经纪机构(gòu)，住房和城乡建设部门将(jiāng)会同市(shì)场监管(guǎn)等(děng)部门采取约(yuē)谈等综合措施进行重点监管(guǎn)。市(shì)场监(jiān)管部(bù)门会同有关(guān)部门依(yī)法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等(děng)违反价格和反垄断法律(lǜ)法规的行为。对(duì)房地产经(jīng)纪机构相(xiāng)关违法(fǎ)违规信息(xī)，市场监管部(bù)门要依法(fǎ)依规纳入国家(jiā)企业(yè)信用(yòng)信息公示系(xì)统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越(yuè)高(gāo)、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则实行分档(dàng)定价，是(shì)否意味着，未(wèi)来豪宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区(qū)总(zǒng)裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑(zhèng)叔(shū)伦称(chēng)，住建部发文鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越高、服务费率越(yuè)低的(de)原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收(shōu)费(fèi)过高的经纪机构，但对(duì)市场影响有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪(háo)宅和普宅本来收费就不同，各家收费普遍(biàn)在(zài)合理范围内(nèi)，加上(shàng)经(jīng)纪服(fú)务(wù)费用对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两(liǎng)部门提出(chū)的意见(jiàn)仅为鼓励性质(zhì)，即只(zhǐ)是纲(gāng)领性文件而非规定(dìng)，未(wèi)来如何具体认定其中的细则，还需(xū)要(yào)看各城(chéng)市落地执(zhí)行情(qíng)况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目(mù)前(qián)市场看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行业健康发(fā)展。同时(shí)，由于二手房(fáng)很多(duō)房源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵(dǐ)押、不同税(shuì)费等(děng)都(dōu)可能对交易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行业的(de)专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆骑(qí)麟指出，在二手房买卖过(guò)程(chéng)中，原本应该由上下家各支(zhī)付一半(bàn)的中介费，但在一些热(rè)点城市的(de)二手房交易过程中，往往会有(yǒu)这样的情(qíng)形，因(yīn)部分购房者处(chù)于(yú)弱势地位，从而会(huì)出现(xiàn)中介费及税(shuì)费均(jūn)由购房(fáng)者来承担(dān)。即使(shǐ)一些房东愿意承担(dān)中介费(fèi)，这部分费用也可能(néng)通过转嫁的(de)方式，在房(fáng)价(jià)中有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上家把中(zhōng)介(jiè)费转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介公司将其视为向购房者单边收费的行为。部(bù)分(fēn)中介公司可能会(huì)利用其支配地(dì)位(wèi)，在原(yuán)先经(jīng)纪服务(wù)收费的基础上，再次(cì)向房东收取费(fèi)用(yòng)，而这部分费用，房东往(wǎng)往会将其转再次转嫁给(gěi)购房(fáng)者，这实际上相当(dāng)于变相推高了(le)房(fáng)价。两(liǎng)部门提出(chū)严(yán)禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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