近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价(jià)值，通(tōng)过观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金等(děng)指标，也是(shì)观(guān)察REITs项(xiàng)目(mù)底层资(zī)产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到期(qī)后不再(zài)产生现金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包(bāo)含了(le)利润(rùn)分配(pèi)和本金的(de)归还，在(zài)选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的时应(yīng)了解资产类型(xíng)和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续(xù)迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况三公里是多少米，三公里是多少米尚未公布(bù)。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源(yuán)为持有期(qī)分红收(shōu)益，以及基(jī)金份额(é)交易价格的变化。基金份额二(èr)级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的(de)综合影响，较易引起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基(jī)金(jīn)分红预期(qī)则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主要(yào)来自基础设施资(zī)产的(de)经(jīng)营现金流，投(tóu)资人通过(guò)基金(jīn)募集材料和信息披(pī)露文件，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础(chǔ)设施项目的(de)经(jīng)营业(yè)绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二(èr)级市场价(jià)格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获(huò)得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基(jī)础设(shè)施(shī)证(zhèng)券(quàn)投资(zī)基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规(guī)要(yào)求，基础设(shè)施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金(jīn)额以现金形式分配(pèi)给投资者，强制分红机制(zhì)是(shì)公募(mù)REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为，从投资角度来看，基(jī)础(chǔ)设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级(jí)市场价格反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定利(lì)息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的角(jiǎo)度来(lái)看(kàn)，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构(gòu)投(tóu)资者的投资(zī)品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓(zhuā)手，具(jù)有较强的配置价值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收(shōu)益。机构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债券相(xiāng)对高(gāo)的(de)收(shōu)益性，在有效控制风(fēng)险的前提(tí)下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益(yì)，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外(wài)，市场对(duì)于(yú)未(wèi)来分(fēn)红(hóng)水(shuǐ)平的(de)预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和债(zhài)券(quàn)宽(kuān)基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布(bù)了(le)2022年年报，部分产品受宏观(guān)经(jīng)济的影响，可(kě)分配金额完成(chéng)率不(bù)达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格波动受多(duō)重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于吸引投(tóu)资者参(cān)与公募REITs二(èr)级市(shì)场的(de)投资(zī)。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债券(quàn)回归的(de)过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩相对(duì)经济(jì)活(huó)力的改善有一定(dìng)的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额(é)的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基(jī)金份额的分红金额进(jìn)行计算(suàn)。除权操作是对分红前后基(jī)金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人(rén)在基金分红前(qián)三公里是多少米，三公里是多少米后均可以获(huò)得公平(píng)的(de)投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者(zhě)长(zhǎng)期投(tóu)资的(de)信(xìn)心，同时(shí)需(xū)结(jié)合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收(shōu)益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关(guān)人士(shì)也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括(kuò)利(lì)润分(fēn)配和本金归还

　　普通(tōng)投资(zī)者(zhě)应(yīng)了(le)解底层资产情况三公里是多少米，三公里是多少米ng>

　　多位业内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红前提(tí)是本金之(zhī)上的增(zēng)值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的是本金(jīn)与增(zēng)值两个部(bù)分，两个部(bù)分之间的比例是(shì)变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公(gōng)募基金分红差(chà)异很(hěn)大，大(dà)多数普(pǔ)通投资者(zhě)可能(néng)把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为是(shì)持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后(hòu)基金(jīn)价(jià)值面临(lín)极(jí)大不(bù)确定性，这是该(gāi)类投资者应该注(zhù)意的(de)情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示(shì)，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益(yì)主要包括每年的现金(jīn)分(fēn)红及资产增值的收(shōu)益，而持(chí)有特(tè)许经营(yíng)类产品的(de)收益主要(yào)来(lái)自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营权类(lèi)资产的分红包括了(le)利(lì)润分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也是(shì)变动的，对特许经营(yíng)权类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择(zé)投资标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的(de)类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分(fēn)来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成(chéng)区别。特许经营权(quán)类(lèi)的公募(mù)REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权(quán)类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的(de)价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投(tóu)资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资(zī)产属性，对所选择产品的二级市(shì)场价格和(hé)分红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经(jīng)营期(qī)限较短的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分(fēn)派率水平(píng)。对于剩余期限较(jiào)长的特许经(jīng)营权(quán)项目(mù)，即使分派(pài)率相对(duì)较低(dī)，也有足(zú)够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人(rén)提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特(tè)许经(jīng)营权(quán)项目的分派金额包含了(le)投资本金，在(zài)不进(jìn)行(xíng)扩募(mù)的情况下(xià)，基金(jīn)份额(é)单价(jià)随(suí)着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩余(yú)期(qī)限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年(nián)限一(yī)般较(jiào)长(zhǎng)，再(zài)加上到期(qī)后通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土地(dì)出(chū)让金等追加投资，有机会(huì)进一(yī)步延(yán)长(zhǎng)经营期限。这种类似永续(xù)经营的假(jiǎ)设反映在基础(chǔ)资产的估(gū)值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资(zī)产投资属性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等指标

　　评(píng)估(gū)项目底层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察和(hé)评估(gū)项(xiàng)目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的(de)指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二(èr)是可(kě)供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基(jī)于(yú)企业本身经(jīng)营活动(dòng)产生；可供分配(pèi)的(de)现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加(jiā)期(qī)初现(xiàn)金(jīn)，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值体现在(zài)相(xiāng)对股债市场独立的(de)资产配置(zhì)功能(néng)，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对(duì)经营权类(lèi)的资产可(kě)以更多关注(zhù)内部收(shōu)益率的(de)高低，对产权类的(de)资产更多关注(zhù)分派率(lǜ)高(gāo)低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分配收益主要(yào)来(lái)自底层资产(chǎn)的经营(yíng)净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)直(zhí)接(jiē)影响投资回报，投(tóu)资者可(kě)综(zōng)合考(kǎo)虑原始权益(yì)人综(zōng)合实(shí)力(lì)、运营管理机构实力(lì)、公募基金管(guǎn)理人(rén)实力等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠(dié)加(jiā)此前(qián)市场(chǎng)接连回调，建议(yì)投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模较为可(kě)观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载(zài)明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次年的(de)可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料(liào)中披(pī)露预(yù)测进行比较分(fēn)析，结合(hé)经济(jì)及市场的实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的(de)管理能力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述负(fù)责人也称。