万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北京(jīng)海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注(zhù)，起(qǐ)因(yīn)中(zhōng)赫集团(tuán)成(chéng)了共(gòng)同(tóng)债务人被中国(guó)信达(dá)追债，中国信达为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房(fáng)子早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的(de)有钱(qián)人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是(shì)被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些业主的维权信(xìn)息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他(tā)们的姿势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可(kě)能(néng)没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这(zhè)个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友(yǒu)发(fā)现，中国信达在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架(jià)了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有(yǒu)限公司不(bù)良债权(quán)转让项目”，债权总额(é)高(gāo)达近(jìn)47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项目的处(chù)置主(zhǔ)体是中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司北京市分公司(sī)（下称中国信达北分），处(chù)置的是对北(běi)京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民(mín)币(bì)，其(qí)中(zhōng)债权本(běn)金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务(wù)人(rén)。目前，该项目(mù)已有(yǒu)1万次(cì)围观(guān)，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就是一起中国信达北分讨债的(de)故事，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背(bèi)后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报(bào)道(dào)，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖(mài)出去了的，是有人(rén)住的。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国(guó)信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能(néng)说明这些房子根(gēn)本没有网(wǎng)签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了(le)上(shàng)述(shù)内容(róng)。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子(zi)抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶级豪(háo)宅，最(zuì)强学(xué)区房，万柳书院的业主基本都是(shì)北京(jīng)的高端(duān)人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫集团(tuán)的高(gāo)管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已(yǐ)经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失(shī)最大的，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据(jù)相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已经支付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户(hù)手(shǒu)续(xù)的(de)，如果业主没(méi)有过错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执(zhí)行异议申(shēn)请(qǐng)，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉(sù)开发商(shāng)，要求退(tuì)还购房款或办理(lǐ)房产证(zhèng)，并承担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人(rén)民(mín)法(fǎ)院报公(gōng)布《最高(gāo)人民法院关于(yú)商品房消费者权利保护(hù)问题的批(pī)复》，以司法解释的方式明确了购房(fáng)人的(de)优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋(wū)并(bìng)已支(zhī)付全部价款，主张其(qí)房屋交付请求(qiú)权(quán)优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其(qí)他(tā)债权的，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)应当予以支持。只支(zhī)付了部(bù)分价(jià)款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支(zhī)付剩余(yú)价(jià)款的，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债权(quán)，实(shí)际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权公司中国(guó)信达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)中国信(xìn)达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者(zhě)由中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开(kāi)发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很高的(de)国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号院，作为中赫集(jí)团进入北(běi)京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名(míng)房企(qǐ)手中，抢下了(le)北京万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料(liào)地(dì)王”。很快，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿(zī)态(tài)杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来(lái)的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年(nián)银杏树，还是(shì)每平米(mǐ)20万元的价格，都(dōu)华人在菲律宾危险吗，中国人在菲律宾安全吗令业(yè)内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院的树、北(běi)平府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句(jù)顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对(duì)手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场、恒大华(huá)府等(děng)，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊人(rén)的36万(wàn)元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出了(le)8年之久(jiǔ)，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士(shì)，如(rú)知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业(yè)大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发(fā)商光环(huán)的背后，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成(chéng)为被执行(xíng)人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文(wén)书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地步，其实是(shì)有迹可循的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团(tuán)，发(fā)现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人(rén)周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫集(jí)团就(jiù)尝试过多元化业(yè)务，先后进(jìn)军能(néng)源市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退出(chū)后(hòu)，中赫集团以35.5亿(yì)元参(cān)股国安足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成(chéng)为(wèi)国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北(běi)京国安的(de)估值一直没(méi)变(biàn)，那么(me)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)拿下北京国安(ān)，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫(hè)为什(shén)么(me)又要质(zhì)押股(gǔ)权(quán)呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团及(jí)其实控人周金辉(huī)夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份质押(yā)陆(lù)续质押(yā)，据企查(chá)查显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质权(quán)人包括(kuò)海金商业保(bǎo)理、北京建工、山(shān)东国际信(xìn)托、中融(róng)信托、中(zhōng)信(xìn)建(jiàn)设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主北京国(guó)安(ān)的(de)时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力(lì)，中(zhōng)赫集(jí)团和周金辉夫(fū)妇还(hái)在持续质(zhì)押手中的(de)中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但国安和中赫(hè)的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执(zhí)行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等(děng)共同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行能力(lì)而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律(lǜ)文(wén)书确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成(chéng)为老(lǎo)赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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