导(dǎo)读

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十(shí)年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入(rù)大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国(guó)房(fáng)地产市场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过(guò)剩(shèng)的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图(tú)厘(lí)清中国(guó)城(chéng)镇存(cún)量住(zhù)宅真实情况，据(jù)此判(pàn)断中国未来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体(tǐ)渲染中国(guó)地产存量(liàng)极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第(dì)七次(cì)人口普查调(diào)查数据显示城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子是(shì)否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建(jiàn)部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建(jiàn)筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其(qí)中(zhōng)还(hái)包括大量(liàng)城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城镇(zhèn)居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是(shì)人均一(yī)间房所能满足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国的(de)人均住宅间数较(jiào)发达国(guó)家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数(shù)大于特利迦奥特曼的脚底痒怎么办，奥特曼的脚怕痒吗(yú)1同样不(bù)意(yì)味(wèi)着(zhe)中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中(zhōng)每(měi)户(hù)持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公布中国家(jiā)庭户均住(zhù)宅的数据，我们(men)根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交(jiāo)付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着(zhe)户户有房，然(rán)而事实上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟(shú)房地产市(shì)场(chǎng)的住(zhù)宅套(tào)户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足(zú)流动人口的租(zū)赁(lìn)和置(zhì)业需(xū)求(qiú)。全国总人口的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口会(huì)选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房(fáng)，从而产(chǎn)生(shēng)了(le)额外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人(rén)户、两人(rén)户占比(bǐ)不(bù)断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋势(shì)将延续，带(dài)来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益(yì)明(míng)显(xiǎn)，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的(de)改(gǎi)造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求正(zhèng)在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入(rù)大(dà)分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多(duō)体现为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供给存在不(bù)足(zú)，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分化时代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在住(zhù)宅质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方披露(lù)全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的(de)房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然(rán)存在不足(zú)？可惜(xī)由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有住宅套数，回(huí)答(dá)当(dāng)前的房子是否真的过剩了(le)？据此判断未(wèi)来房(fáng)地产市(shì)场会(huì)如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国自(zì)然灾害综合(hé)风险普(pǔ)查工作情况为主题的(de)新闻(wén)发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了(le)全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多(duō)万处市(shì)政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿(yì)人(rén)住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋建筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅(zhái)市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼(lóu)、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似意味(wèi)着人人都(dōu)有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。单单从(cóng)人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)不能完(wán)全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为(wèi)单(dān)位购买成(chéng)套住宅，一套(tào)设施齐全的住(zhù)宅才(cái)是城镇居民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居民住(zhù)宅主要(yào)分两大类，一类(lèi)是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是保(bǎo)障房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数据(jù)，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直(zhí)接公布，一是每(měi)年(nián)商品住宅(zhái)销售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民(mín)户(hù)均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅(zhái)套(tào)数分三(sān)步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我们(men)就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇居民拥有的(de)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们(men)就能够得到(dào)城(chéng)镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多(duō)少，目前(qián)缺乏一个准确(què)统计(jì)。我们利用既有(yǒu)统计数(shù)据(jù)，大致测算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进(jìn)一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销(xiāo)售以期房为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销售(shòu)中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得到商品住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数除以家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显示(shì)中国城(chéng)镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都(dōu)是(shì)商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)特利迦奥特曼的脚底痒怎么办，奥特曼的脚怕痒吗商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例(lì)，从而我们(men)估算(suàn)出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国(guó)平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已购期(qī)房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达(dá)到了(le)户(hù)均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意(yì)味着中国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着中国地(dì)产存量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住(zhù)宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口流动、居民换房(fáng)等因素产生(shēng)的(de)住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流(liú)动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工作的(de)流(liú)动人口在老家拥有住宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口实(shí)际上会占据(jù)两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均一套(tào)房无法满(mǎn)足(zú)庞大(dà)流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线(xiàn)老化(huà)、管道(dào)等(děng)基础设(shè)施陈(chén)旧，给(gěi)住户的(de)生活(huó)带(dài)来了(le)很大的不便和(hé)安全隐患，并(bìng)且居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很难(nán)满足现(xiàn)代生活需求，在未(wèi)来(lái)大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住宅为一居(jū)室和(hé)二居(jū)室，户(hù)型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积(jī)扩张是未来(lái)地产(chǎn)的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总(zǒng)面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及(jí)全国人均水(shuǐ)平的(de)一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的(de)家庭(tíng)界定为住宅存在困难(nán)，若按这个(gè)标(biāo)准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可使用(yòng)住(zhù)宅面积(jī)为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国人(rén)口静(jìng)态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇家庭户均人口(kǒu)数(shù)不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户、二人(rén)户的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继(jì)续延续(xù)，导致户(hù)数会因户均人口(kǒu)规模的缩(suō)小而(ér)增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生(shēng)产(chǎn)要素(sù)逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到(dào)买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场(chǎng)带来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量(liàng)为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人(rén)口(kǒu)仅(jǐn)为(wèi)6.5万人(rén)，其(qí)人口(kǒu)增(zēng)长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家(jiā)庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅(zhái)净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基(jī)础设施配套差、没(méi)有或(huò)少(shǎo)有物业管理，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜(yí)居生(shēng)活的(de)环境，背后的改善性(xìng)需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房子”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅间数较(jiào)其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密(mì)切正(zhèng)向联(lián)系(xì)。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在(zài)不足，供需出现错配，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的(de)供需(xū)冲(chōng)突(tū)。房地(dì)产大分(fēn)化(huà)时代已至，这种分化(huà)不单局限(xiàn)于城市能级之(zhī)间差异，优质(zhì)小区(qū)和老旧二手房之间(jiān)的差(chà)异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的(de)是人，并(bìng)不(bù)是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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