万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的(de)意(yì)外走红，让(ràng)这(zhè)个(gè)位于北京海淀(diàn)的豪宅(zhái)被全(quán)国知晓，其背后曾(céng)宣(xuān)称要(yào)做地产界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯(sī)”的神秘开发(fā)商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次(cì)受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务人(rén)被中国信达追债，中国(guó)信达为(wèi)了(le)收回钱(qián)款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书(shū)院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问(wèn)题(tí)是(shì)，这些(xiē)房双刃剑比喻什么意思，双刃剑比喻什么生肖子早(zǎo)已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割(gē)了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未看到(dào)这些业主的(de)维权信息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人(rén)被割韭菜(cài)的时候，他们的姿(zī)势都那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背后，可(kě)能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能(néng)还是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个(gè)位于海(hǎi)淀核(hé)心(xīn)区位，名校环(huán)绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中国(guó)信(xìn)达(dá)在(zài)京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司(sī)不良债(zhài)权转让项目”，债权(quán)总额高(gāo)达(dá)近47亿，该项目的(de)抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司北(běi)京市(shì)分(fēn)公司（下称中国信达北分(fēn)），处(chù)置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有限公(gōng)司(sī)是(shì)共同债务人。目前，该项目(mù)已(yǐ)有1万(wàn)次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这(zhè)就是一起中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的(de)背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实(shí)，说明(míng)这些房子(zi)实际(jì)上都(dōu)是卖出(chū)去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信(xìn)达(dá)的拍卖(mài)页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根(gēn)本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅(zhái)中双刃剑比喻什么意思，双刃剑比喻什么生肖介透露，中赫(hè)集团早就把(bǎ)这75套(tào)房子抵押出(chū)去，现(xiàn)在还没资金(jīn)解抵押，所以不(bù)能网(wǎng)签、没办房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬也是(shì)万柳书(shū)院的业(yè)主(zhǔ)。另据地(dì)产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失最大(dà)的，没准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执(zhí)行中(zhōng)，业主已经支付价款并(bìng)实际占有，但(dàn)未办理过户(hù)手续的，如果业(yè)主(zhǔ)没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执(zhí)行异议申请，请求法院解除查封，同时可(kě)以(yǐ)联合(hé)起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费(fèi)者权(quán)利保(bǎo)护问(wèn)题的批复》，以司法解释的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以(yǐ)居(jū)住(zhù)为目的购买房屋并已支付(fù)全部价(jià)款(kuǎn)，主张(zhāng)其(qí)房(fáng)屋交付请(qǐng)求权优(yōu)先于建设(shè)工程价款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应(yīng)当予以支持。只支付了(le)部分价款的(de)商品房消费者，在(zài)一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用(yòng)前款(kuǎn)规定。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均为“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那(nà)么(me)这笔(bǐ)不(bù)良债权，实际(jì)上是个烫手山(shān)芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵押的(de)这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会(huì)赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目前中国信达已(yǐ)经成(chéng)为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等(děng)选择退出了(le)赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金(jīn)谷国际信(xìn)托(tuō)有(yǒu)限(xiàn)责任(rèn)公司(sī)成(chéng)为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商(shāng)，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没有很高的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入(rù)北(běi)京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平(píng)米的(de)天价，成(chéng)为当(dāng)时京城最贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的万(wàn)柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北京(jīng)当(dāng)年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿(zī)态杀入市场(chǎng)，无论是一(yī)块块从荷兰运回来(lái)的灰砖(zhuān)垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵(kē)成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格(gé)，都令业(yè)内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的(de)缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的(de)树、北平府的(de)院儿。”从这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有(yǒu)名(míng)的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房(fáng)，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元(yuán)/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然(rán)已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在北(běi)京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士(shì)，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台(tái)七号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫集(jí)团的“高端路(lù)线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵(guì)的房，拿北(běi)京城最(zuì)贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这(zhè)个地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确定义(yì)务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾(céng)深挖(wā)出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财(cái)务危(wēi)机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控(kòng)人(rén)周(zhōu)金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于(yú)收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后进(jìn)军能源市场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将(jiāng)转(zhuǎn)型(xíng)的目(mù)光，放到了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为(wèi)国(guó)安的新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从(cóng)中信集(jí)团手中拿下(xià)北京国安(ān)俱乐(lè)部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐(lè)部(bù)全(quán)部股权。如果(guǒ)北京(jīng)国安(ān)的(de)估值一直没变，那么中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)拿下北京(jīng)国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什(shén)么(me)又要(yào)质押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集团及(jí)其实控人(rén)周金辉夫妇将其(qí)手(shǒu)中(zhōng)的中赫(hè)集(jí)团股份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前(qián)中赫集团共有11条股权出(chū)质记录。质(zhì)权人包括海(hǎi)金商(shāng)业保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东国(guó)际信(xìn)托(tuō)、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建设(shè)等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京国(guó)安的时(shí)间(jiān)完(wán)全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营(yíng)状况(kuàng)没有得到改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权交易(yì)所官网信息(xī)显示，2020年，北京(jīng)国安足(zú)球俱(jù)乐(lè)部实(shí)现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团和周金辉(huī)夫妇还在(zài)持续(xù)质押手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份，但(dàn)国安(ān)和中赫的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿(yì)，北京国安也3次(cì)与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为(wèi)被执(zhí)行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定(dìng)义(yì)务，上(shàng)述(shù)被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难(nán)。不过(guò)在实控人都成为老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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