近(jìn)两年火爆的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平(píng)均分(fēn)红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示(shì)，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不(bù)再产(chǎn)生现金收益(yì)，特许(xǔ)经营权分红目前已包含(hán)了利(lì)润分配和本金的归还，在(zài)选择投资标的(de)时应了解资(zī)产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平(píng)均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分(fēn)配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配(pèi)比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人(rén)对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来(lái)源(yuán)为持有期(qī)分红收益，以及基(jī)金份额交易价格的变化。基金份额(é)二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因(yīn)素(sù)的综(zōng)合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的(de)分(fēn)红主要(yào)来自基础设施资产的经营现金流(liú)，投资人通(tōng)过基金募集材(cái)料和(hé)信(xìn)息(xī)披(pī)露文件，结合行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可(kě)以分析(xī)基础(chǔ)设施(shī)项目的经(jīng)营业绩，作(zuò)为青金石价格一般多少，青金石价格一般多少一克进行投(tóu)资(zī)决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有(yǒu)人实际(jì)获(huò)得的现金收益，对于(yú)长期投资(zī)者更具参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相关(guān)负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表示(shì)，根据(jù)《公(gōng)开募集基(jī)础设施证券(quàn)投资基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关法规要求，基(jī)础(chǔ)设施基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年(nián)度可分配金额以(yǐ)现金(jīn)形式分(fēn)配给投资(zī)者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征(zhēng)之一，稳定的分(fēn)红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价(jià)格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了(le)这(zhè)类(lèi)产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求，分红(hóng)类(lèi)似(shì)于债(zhài)券派(pài)息，但不等同于债券的(de)固定利(lì)息回报，而(ér)是由(yóu)可供分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的(de)投资品类，为(wèi)资产配(pèi)置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价(jià)值。另一方(fāng)面(miàn)，公募(mù)REITs的分红(hóng)能(néng)够(gòu)帮(bāng)助机构投资者稳定收(shōu)益(yì)。机(jī)构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债券相对高(gāo)的收益性(xìng)，在有(yǒu)效控(kòng)制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安(ān)”外(wài)，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受(shòu)宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成率不达(dá)预期，一定程(chéng)度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素(sù)的影响(xiǎng)，投(tóu)资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格的主要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的(de)分红有利(lì)于吸(xī)引投资者参与公募(mù)REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人也表示(shì)，近期经济预期(qī)恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券(quàn)回归的过程；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)相对经济活(huó)力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金(jīn)份额的(de)开盘指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)做调(diào)减处理(lǐ)，调减金额根据(jù)单(dān)位基金份额的分红(hóng)金额(é)进行计算(suàn)。除权(quán)操作是对分青金石价格一般多少，青金石价格一般多少一克(fēn)红前后(hòu)基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可以获(huò)得公平的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增(zēng)强(qiáng)投(tóu)资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同(tóng)时需(xū)结合持有产品的特(tè)性，关(guān)注(zhù)二级市场扰(rǎo)动(dòng)对整体收益的影响程度(dù)。”中航(háng)基金相关人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和本金归(guī)还(hái)

　　普通(tōng)投资者应了(le)解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本金之(zhī)上的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确(què)，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比(bǐ)例(lì)是变动(dòng)的，与现有公募基金(jīn)分红差(chà)异很大(dà)，大(dà)多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金(jīn)额(é)误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限到(dào)期后基金(jīn)价值面(miàn)临(lín)极大(dà)不确定性，这(zhè)是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持(chí)有产权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要(yào)包括每年的(de)现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红及(jí)资产增值的收益，而持有特许经营类产品的(de)收(shōu)益主要来自项目每(měi)年的(de)现金分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的分红包括了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变动(dòng)的，对特许经营(yíng)权类资产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益(yì)。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产的价(jià)值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通(tōng)投资者在选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性，对所(suǒ)选择(zé)产品的二级(jí)市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也(yě)认为，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再能产生现金(jīn)收益，因(yīn)此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基(jī)于这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特许经营项目(mù)，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较(jiào)长的特许(xǔ)经营(yíng)权项目，即使分(fēn)派率相对(duì)较低，也有(yǒu)足够年(nián)限收回本金(jīn)并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经营权项目的(de)分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随着(zhe)分派进度逐年下(xià)降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生(shēng)的(de)现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权(quán)类项(xiàng)目的土地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造(zào)或(huò)补缴(jiǎo)土地出(chū)让金等(děng)追加投(tóu)资，有机会进一步延(yán)长经(jīng)营期限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在基(jī)础(chǔ)资产(chǎn)的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资(zī)产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察和评(píng)估项目底(dǐ)层资产的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金(jīn)相关的(de)指标(biāo)有两个：一是年报中披露的(de)经营(yíng)活动现金流，二是(shì)可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金(jīn)净流量是指企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生的现金流(liú)，基(jī)于(yú)企业本(běn)身经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表(biǎo)的(de)项目进(jìn)行(x青金石价格一般多少，青金石价格一般多少一克íng)调整，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体现在相对股债市场独立(lì)的资产配置功能，比较适(shì)合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权(quán)类的资产(chǎn)可以更多关注内部收(shōu)益率(lǜ)的高低(dī)，对产权类(lèi)的资产更多关注(zhù)分派率高低(dī)。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收益(yì)主要来自底层资产的(de)经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营(yíng)情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可(kě)综合考虑原始权益(yì)人(rén)综合实力、运(yùn)营(yíng)管理机构实(shí)力、公(gōng)募基(jī)金管理人实力等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分(fēn)红(hóng)交易带来的(de)短期博弈机会仍在(zài)，叠加(jiā)此(cǐ)前市场(chǎng)接(jiē)连(lián)回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权(quán)效应相对明显、同时(shí)分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年(nián)的可供分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与募集材(cái)料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基(jī)础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基(jī)金上述负(fù)责人也(yě)称。

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