导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是中国(guó)房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产持(chí)续低景气(qì)，有关中国地产是(shì)否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实情况，据(jù)此判断中国(guó)未来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全(quán)国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查(chá)数据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部披(pī)露的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到一成(chéng)，其中还(hái)包括(kuò)大量城镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住(zhù)舒适(shì)不是人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间数较发达(dá)国家还有很weather可数吗感叹句，a bad weather可数吗大差距。人均住宅间数大于(yú)1同(tóng)样不意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城(chéng)镇居民户均(jūn)1套房，其中每户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户均住(zhù)宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国每(měi)户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎意味着(zhe)户(hù)户(hù)有房(fáng)，然(rán)而事(shì)实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因(yīn)为户均(jūn)一套(tào)房无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)流(liú)动人口的租赁和置业需求。全国(guó)总人口的近三(sān)成都是流动(dòng)人口，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套房(fáng)，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断(duàn)增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配(pèi)的(de)再集(jí)中吸引着人口流(liú)入，人口净(jìng)迁(qiān)入(rù)城市(shì)的新(xīn)增住宅(zhái)需求有(yǒu)望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国地(dì)产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)当下房地产大分化时代已至，大分化时(shí)代下地(dì)产矛(máo)盾则更多体(tǐ)现在(zài)住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现(xiàn)在不同能级城市之(zhī)间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市二手房(fáng)挂(guà)牌量突然激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到(dào)底是供给(gěi)过剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或是(shì)仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我(wǒ)们无法直接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回(huí)答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来(lái)房地(dì)产市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户(hù)均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观(guān)判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为主题(tí)的(de)新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行(xíng)业获取了全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑数(shù)据(jù)以(yǐ)及80多万处市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅(zhái)市(shì)场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于(yú)1，看似意(yì)味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施(shī)等因(yīn)素(sù)密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不(bù)能完(wán)全(quán)反映出城镇(zhèn)居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要(yào)分两大类(lèi)，一(yī)类是商品住宅，另一(yī)类是(shì)保障房、原(yuán)公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数据(jù)，并没(méi)有直接公(gōng)布(bù)城镇住宅数量。居民(mín)住(zhù)宅相关数据有两处可以直接公布，一(yī)是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计(jì)。估算城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数相加，我(wǒ)们就(jiù)能够得到当前(qián)商(shāng)品住宅总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅和(hé)非商品住(zhù)宅比例(lì)，推(tuī)算得到居民(mín)住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数(shù)除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能够得到(dào)城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到(dào)底(dǐ)有多(duō)少，目前(qián)缺乏一个准确(què)统计。我们利用既有统计数(shù)据，大(dà)致(zhì)测算得(dé)到中国存量房地(dì)产(chǎn)套数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数里(lǐ)的期房销售(shòu)，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)现房套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòweather可数吗感叹句，a bad weather可数吗u)装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要(yào)进一步推算中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数(shù)据显示中(zhōng)国城镇居民的(de)住宅(zhái)结构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和(hé)购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购(gòu)期房(fáng)，中国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经(jīng)达(dá)到了户均一(yī)套房的(de)程(chéng)度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进(jìn)展终结(jié)，甚(shèn)至意味着中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并不(bù)意(yì)味(wèi)着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房(fáng)等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的住宅套户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套房，就会(huì)造(zào)成(chéng)人口净流入地(dì)的住宅市场供(gōng)不应求，造成(chéng)房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国的流动人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选(xuǎn)择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流(liú)动调查数据显(xiǎn)示(shì)，在上(shàng)海、杭州以及(jí)南京工作的(de)流(liú)动人(rén)口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人(rén)，但高房价(jià)迫(pò)使(shǐ)打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会(huì)占据两套房，在高房价(jià)的大城市(shì)租赁一(yī)套房(fáng)，在房价较(jiào)低的(de)县城购买一(yī)套(tào)房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大(dà)流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依然有(yǒu)不少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道(dào)等基础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生(shēng)活(huó)带(dài)来了很大的不便和(hé)安全(quán)隐患(huàn)，并(bìng)且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代生活需求(qiú)，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为(wèi)一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户(hù)型更(gèng)小，当然这与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未(wèi)来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均(jūn)水平的(de)一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定(dìng)为住宅存在困难(nán)，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的(de)话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可(kě)使用住宅面积(jī)为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人(rén)均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套(tào)房，看(kàn)似已经户户有房。即(jí)便(biàn)如此，中国人口静态(tài)结构和(hé)动态趋势(shì)演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实之下(xià)，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要(yào)来自于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一(yī)，户均人(rén)口缩(suō)小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户均人口数(shù)不断下降，六普显示(shì)城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而七普(pǔ)显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的(de)占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户(hù)数(shù)会(huì)因户均人口规模的(de)缩小而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向(xiàng)经(jīng)济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到(dào)买房(fáng)租房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出(chū)生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人(rén)口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自(zì)建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间(jiān)为2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住(zhù)宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质量低、基(jī)础设施配(pèi)套(tào)差、没有或少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的(de)改善性需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希(xī)望提高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作(zuò)会(huì)议明确指出(chū)支持住宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无(wú)论是(shì)否(fǒu)考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存(cún)在(zài)不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平(píng)有着密(mì)切正向联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，供需出现错(cuò)配(pèi)，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量的(de)供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分化不单局限于城市(shì)能级之(zhī)间差异，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房之(zhī)间的差异(yì)也将越(yuè)发扩大。

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　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调(diào)查的是(shì)人，并(bìng)不是针对(duì)住(zhù)宅，因此可能存在统(tǒng)计偏(piān)差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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