万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意外(wài)走(zǒu)红，让这个位(wèi)于(yú)北京海淀的豪宅被全(quán投笔从戎的故事简介，投笔从戎的故事主人公是谁)国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注(zhù)，起因(yīn)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)成(chéng)了共同(tóng)债务人被中国信达(dá)追债，中(zhōng)国(guó)信达为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不(bù)得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可问题(tí)是，这(zhè)些(xiē)房子(zi)早已(yǐ)售出，业主并非(fēi)中赫(hè)集(jí)团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的(de)有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未(wèi)看到这些(xiē)业主的维权信息(xī)，难怪(guài)有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的(de)可(kě)能还(hái)是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中国信达在京(jīng)东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债权(quán)转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该项目的抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述(shù)不良债权(quán)转让项(xiàng)目的(de)处置主体是中(zhōng)国信达资产管理股份(fèn)有限公司北京(jīng)市(shì)分公司(sī)（下称中国信达(dá)北(běi)分），处(chù)置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元(yuán)人民(mín)币，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公司是共同债务人。目前(qián)，该项目(mù)已有1万次围(wéi)观，35名(míng)意向人。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这(zhè)就是一起中国信达北分(fēn)讨债的(de)故事，但实(shí)际上，75套豪宅(zhái)的(de)背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万(wàn)柳书(shū)院总共301户(hù)，而且(qiě)早(zǎo)已售罄。如果该报道属实(shí)，说(shuō)明这些房子实际上都是卖出(chū)去了的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什(shén)么(me)中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在(zài)还(hái)没资(zī)金解抵押，所以不能网签(qiān)、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)基(jī)本都是北(běi)京(jīng)的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬也(yě)是万(wàn)柳(liǔ)书院的业(yè)主。另据地产(chǎn)自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高(gāo)管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些(xiē)业主确实已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有，那么(me)，中国信达转让(ràng)这(zhè)笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中，业(yè)主已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得查(chá)封(fēng)、扣押(yā)、冻结，已(yǐ)经查封的可以向(xiàng)法院提出执行异(yì)议申请，请(qǐng)求法院解(jiě)除查封，同时(shí)可以联(lián)合起诉开发(fā)商，要求(qiú)退还购房款(kuǎn)或办(bàn)理(lǐ)房(fáng)产(chǎn)证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人(rén)民法院(yuàn)报(bào)公(gōng)布《最高人民法院关(guān)于商品房(fáng)消费者权利(lì)保护问题的批复》，以司法解释的方式(shì)明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋并已支付全部(bù)价款，主张其(qí)房屋(wū)交付请求权优(yōu)先于建(jiàn)设工(gōng)程(chéng)价款优(yōu)先受偿权(quán)、抵押权以及其他债权(quán)的，人(rén)民法院应(yīng)当予以支持。只支付了部分价款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩(biàn)论(lùn)终结(jié)前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这75套(tào)房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不(bù)能卖出(chū)去回本，抵(dǐ)押的这75套(tào)房子，还会(huì)被(bèi)业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司中(zhōng)国信(xìn)达申请不良债权(quán)转让，可以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地(dì)等选择(zé)退出了(le)赫(hè)华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行列，中国(guó)金谷国际(jì)信托有限责任公司成为了唯(wéi)一股东(dōng)，后者由中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商(投笔从戎的故事简介，投笔从戎的故事主人公是谁shāng)，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规模(mó)，也没有很高的国民知(zhī)名(míng)度，但却(què)在北京(jīng)豪宅圈留下(xià)一个(gè)个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北(běi)京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当(dāng)时京城最(zuì)贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发(fā)了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科(kē)等大型知名房(fáng)企(qǐ)手中，抢下(xià)了(le)北(běi)京万柳地(dì)块，成为北(běi)京当年的“双料地(dì)王”。很(hěn)快(kuài)，万(wàn)柳书院(yuàn)就以神(shén)秘高端(duān)的姿态(tài)杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰(lán)运回来(lái)的灰砖垒(lěi)起来的五投笔从戎的故事简介，投笔从戎的故事主人公是谁米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年(nián)银(yín)杏树，还(hái)是每平(píng)米20万元的价格，都令业(yè)内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出(chū)其在北(běi)京豪(háo)宅圈的地(dì)位。2014年(nián)末上市的它，对手是当(dāng)时有名的(de)融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华(huá)府等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的(de)36万元(yuán)/平米，说明万柳书(shū)院虽然(rán)已经(jīng)推出了(le)8年之久，但其(qí)依旧(jiù)在(zài)北京豪(háo)宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了(le)中赫集(jí)团的(de)“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅(zhái)开发商(shāng)光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确(què)定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到(dào)这个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的(de)中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的(de)人(rén)生轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下(xià)。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于(yú)收(shōu)购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业(yè)务，先后(hòu)进(jìn)军能源市场、团购网站，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权(quán)，成为(wèi)国安(ān)的新(xīn)东家(jiā)。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)从中信集(jí)团手中拿下北京国安(ān)俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安的(de)估值(zhí)一(yī)直没变，那么中赫集(jí)团拿(ná)下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这样，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的(de)中赫集团股份质押陆(lù)续(xù)质押(yā)，据企查查显示，目前(qián)中赫集(jí)团共有11条股权出质记录(lù)。质权人包括海金商业(yè)保理(lǐ)、北京建工、山东国际(jì)信(xìn)托、中融(róng)信托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间(jiān)完全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不(bù)仅国安的经(jīng)营状(zhuàng)况(kuàng)没有(yǒu)得到改善，中赫集(jí)团也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交(jiāo)易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足(zú)球俱乐(lè)部实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压(yā)力，中(zhōng)赫集团和(hé)周金辉(huī)夫妇还在(zài)持续质(zhì)押手中的(de)中赫(hè)集团股(gǔ)份，但国安和(hé)中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被(bèi)5次列被执(zhí)行(xíng)人，执(zhí)行(xíng)标的(de)高达11亿，北(běi)京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行(xíng)生效法律文书(shū)确定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目(mù)前幸免(miǎn)于难。不过在实(shí)控人(rén)都成(chéng)为老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又(yòu)如何(hé)能独善其身？

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