5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于这(zhè)一板块(kuài)已(yǐ)经在(zài)悄然布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份(fèn)额均较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与(yǔ)地方国企央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓数量占流(liú)通股比重增芬迪和gucci是一个档次吗，芬迪和gucci是一个档次吗幅五只个股分(fēn)别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精(jīng)耕细作成共识(shí)

　　从公募(mù)基金对房地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票(piào)资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首(shǒu)次回升，年底这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行业(yè)的持(chí)股(gǔ)比例也同步回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一(yī)季(jì)度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招商蛇(shé)口(kǒu)、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于(yú)房地(dì)产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一(yī)季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高(gāo)的(de)是(shì)保利发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报(bào)，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于几只房地(dì)产龙头股从排位上看(kàn)均有退(tuì)步，尤其(qí)是万科(kē)最为(wèi)明显；其次是金地集团退出(chū)百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季(jì)并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大(dà)分化(huà)时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射(shè)到二级市场(chǎng)投资(zī)上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝(bèi)塔的(de)红利(lì)期一去不返了(le)。“如果(guǒ)按(àn)照产(chǎn)业周期来分类，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟期或者衰退期(qī)的行业(yè)，传统认(rèn)知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更(gèng)大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公(gōng)募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿(yì)元(yuán)。中国(guó)存量有400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也(yě)有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需(xū)求端还(hái)需要有一定的政策出来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日(rì)，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告(gào)别住(zhù)房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收入也(yě)不(bù)支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高增的时(shí)代已经过去，未来(lái)行业的需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公司就能够通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的(de)方式，获得(dé)市占率的提(tí)升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶回落(luò)时，行业的(de)贝塔(tǎ)已经过去了，但不代(dài)表(biǎo)没有投资机会(huì)，机会在(zài)于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司(sī)的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这样(yàng)的(de)认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地(dì)产板块个(gè)股(gǔ)，在(zài)纳入统计(jì)的(de)124只房芬迪和gucci是一个档次吗，芬迪和gucci是一个档次吗(fáng)地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五的公司(sī)月(yuè)内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的主营业(yè)务为房地产开发与经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及服务(wù)为房地(dì)产销售、房地(dì)产租(zū)赁(lìn)、物业(yè)管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各(gè)类(lèi)机构都有对其布局(jú)的(de)例子(zi)。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具(jù)体包括(kuò)公(gōng)募(mù)的上银基金(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二(èr)的浦东(dōng)金桥也是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方(fāng)面是该公司后(hòu)疫情时代出(chū)租(zū)率复(fù)苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从(cóng)数字(zì)上看，一季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引(yǐn)了知(zhī)名(míng)机构在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大(dà)流通股股东来(lái)看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依(yī)然在前十中，这也是连续(xù)第三(sān)个季度他有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一(yī)支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资局(jú)，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地产公司外(wài)，荣(róng)安(ān)地产则是主要布(bù)局(jú)在深圳(zhèn)的(de)地产公司，一季报交出(chū)的(de)也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公司(sī)股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基(jī)首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的(de)价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受(shòu)限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁机获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负(fù)债率(lǜ)普遍(biàn)都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地产股或(huò)存在(zài)发(fā)展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著(zhù)优(yōu)势(shì)，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较低的融(róng)资成本，优质的开发资(zī)源和(hé)良好的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国(guó)央企(qǐ)相较于民营地产公(gōng)司也是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土地(dì)资源债权债务(wù)关系等问题，市(shì)场(chǎng)对民营房(fáng)开企业(yè)的资产会(huì)有更多担忧和(hé)质疑，所以在这(zhè)一(yī)轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相较于民企来(lái)说估值的修复(fù)更(gèng)明显。中(zhōng)特估的(de)角度从中长期的维(wéi)度(dù)看，行业的逻辑在于集(jí)中度(dù)提升(shēng)后(hòu)，行业进入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预(yù)期的(de)盈利(lì)和现(xiàn)金流创造(zào)能(néng)力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该关注估值相(xiāng)对(duì)较低，企业自身资产的(de)质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持(chí)续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于(yú)行业集中度提升的(de)头部公司。”星石(shí)投资首(shǒu)席研究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续(xù)观(guān)察国企央(yāng)企在三个方面(miàn)是否可以维持，首(shǒu)先是融(róng)资芬迪和gucci是一个档次吗，芬迪和gucci是一个档次吗(zī)成本保持(chí)低位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业(yè)绩(jì)分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营(yíng)收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增速(sù)的增长。而这些(xiē)公司也是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资(zī)拿地之(zhī)后，国(guó)有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核(hé)心城市(shì)，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资的驱(qū)动(dòng)能够(gòu)推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一(yī)季(jì)度市场恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地(dì)产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定性。其(qí)实整个市场从(cóng)四月份开始又(yòu)在往下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都等(děng)极个别(bié)城(chéng)市四月环比三(sān)月(yuè)相(xiāng)对表(biǎo)现较好之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内的绝大(dà)多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而现在五月(yuè)的市场表现也(yě)不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的(de)经济状况、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场的去库存压力(lì)、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外(wài)的一(yī)个市场乏力现象。也就(jiù)是说(shuō)，第二(èr)季度、第(dì)三(sān)季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时(shí)候，在房地(dì)产以及(jí)上下(xià)游就不(bù)是赚(zhuàn)快(kuài)钱(qián)的时(shí)候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐步(bù)体现出来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去等(děng)待它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分(fēn)析，不(bù)做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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