5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这(zhè)一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方(fāng)和华夏(xià)的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业(yè)标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公(gōng)募所持(chí)房(fáng)地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现了三年来的(de)首(shǒu)次回(huí)升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的(de)持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在(zài)今(jīn)年一季(jì)度得以延续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季(jì)度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市(shì)值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产(chǎn)的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基金一季报(bào)汇总的(de)重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块排(pái)名最(zuì)高的是保利发(fā)展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇(shé)口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变(biàn)化之处首先在(zài)于几(jǐ)只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是(shì)金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地(dì)产(chǎn)是(shì)复苏(sū)链上(shàng)最(zuì)后一环(huán)，且(qiě)首(shǒu)季并非行业销售旺季，其(qí)传导到二级(jí)市场乃至机构持(chí)仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于(yú)三(sān)四线城市。而(ér)映射到二级(jí)市场(chǎng)投资(zī)上，配(pèi)置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的(de)红(hóng)利期(qī)谈恋爱期间所有的转账可以起诉吗，恋爱期间的转账超过多少要还一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰(shuāi)退期的(de)行业，传统(tǒng)认知上没有什么投(tóu)资(zī)机会的。但在这几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了(le)一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发(fā)生了更(gèng)大的变化。”一(yī)不愿具名的上海(hǎi)公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的年销售(shòu)面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数(shù)量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端还需要有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化(huà)的进程(chéng)，还是人均住房面积(jī)（接近30平(píng)/人(rén)），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快(kuài)上行的房价(jià)，因而行业(yè)高增(zēng)的时代已(yǐ)经过去(qù)，未来行业(yè)的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆(gān)属性，就(jiù)很容易出现信(xìn)用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过(guò)程(chéng)。这(zhè)个(gè)过程中，综合竞争(zhēng)力强的(de)公司就能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼的(de)方式(shì)，获得(dé)市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落(luò)时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔(ěr)法(fǎ)，而对(duì)应到股票(piào)投资，就是(shì)强竞争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个(gè)股成为(wèi)公募(mù)乃至整体(tǐ)机构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股(gǔ)来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入(rù)统(tǒng)计的(de)124只房地产类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名(míng)前五的公(gōng)司(sī)月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第(dì)一的上实发(fā)展(zhǎn)，谈恋爱期间所有的转账可以起诉吗，恋爱期间的转账超过多少要还五一假期归来后日(rì)成(chéng)交量明显放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个(gè)交易日收(shōu)出涨停。从该股(gǔ)的(de)基本面来看，上实(shí)发展的主营业务为房地产开发与经营(yíng)。公司的(de)主要产品及(jí)服务为房地产(chǎn)销售、房地(dì)产租(zū)赁、物业(yè)管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募(mù)的上(shàng)银基(jī)金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司(sī)等都跻(jī)身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的(de)收(shōu)入利(lì)润规模大幅度(dù)复苏(sū)。究(jiū)其原因，一方面(miàn)是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季度十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东来看(kàn)，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在(zài)前十中，这也(yě)是连续(xù)第三个季度他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当(dāng)季还(hái)小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公(gōng)司(sī)外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是一份报喜的(de)成绩单(dān)：首季(jì)公(gōng)司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市(shì)公司股(gǔ)东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公(gōng)募指基首季新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则(zé)排名第(dì)九位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和(hé)私募迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价(jià)值更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供给(gěi)较多（券商测(cè)算对应(yīng)潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多(duō)数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净负债率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资(zī)成本(běn)不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特(tè)估的(de)浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部(bù)分公司(sī)尤其(qí)是央企占(zhàn)据(jù)显著优势，其主要又体现为库(kù)存的优(yōu)势(shì)。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低(dī)的(de)融资成(chéng)本，优质的(de)开发资源和良好的不动产资(zī)产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国(guó)央企相较(jiào)于民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务关系(xì)等(děng)问题(tí)，市场(chǎng)对民(mín)营房开企(qǐ)业的资产会有更多(duō)担(dān)忧和质疑，所(suǒ)以在(zài)这(zhè)一(yī)轮行业出清的过(guò)程(chéng)中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的(de)修复(fù)更明显。中(zhōng)特估的角度(dù)从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升(shēng)后，行业进入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶(jiē)段(duàn)更稳定且可预期(qī)的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值(zhí)中枢(shū)的提升，应该关(guān)注估值相对较低(dī)，企业自身(shēn)资(zī)产的质量好、运营能力(lì)强、可以创造(zào)持续(xù)现(xiàn)金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中(zhōng)行(xíng)业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行业(yè)内部(bù)将(jiāng)出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集(jí)中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙头前途更为光明(míng)。不(bù)过国投瑞银基金(jīn)投资部副(fù)总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客(kè)观地去持(chí)续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其次(cì)是销售份(fèn)额(é)持(chí)续提升(shēng)，再次是拿地(dì)份(fèn)额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房(fáng)企营收、净利均实现(xiàn)了(le)业绩的回(huí)正，甚至是(shì)较(jiào)大增速的增长。而这些(xiē)公司也(yě)是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是(shì)因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不(bù)怎么投资(zī)拿地(dì)之(zhī)后，国有企业(yè)仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在核心城市(shì)，投(tóu)资(zī)力度较大。投(tóu)资(zī)的驱动(dòng)能够推动房企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季度市场恢(huī)复但仍(réng)处于调整(zhěng)的(de)过程中，能够保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏(sū)过程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整个(gè)市场从四月(yuè)份开始(shǐ)又(yòu)在(zài)往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市(shì)四月环(huán)比(bǐ)三月(yuè)相(xiāng)对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝(jué)大(dà)多数城市(shì)都出现环比(bǐ)下滑的(de)情况。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐观(guān)。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以(yǐ)及市(shì)场的去库存压力、企业的资金面(miàn)压(yā)力，可(kě)能会(huì)出现，到六(liù)月份房(fáng)企为(wèi)了(le)半(bàn)年报(bào)冲(chōng)业绩出现市(shì)场的短期(qī)反弹外(wài)的(de)一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不(bù)确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个(gè)房(fáng)地产以及其(qí)上下(xià)游(yóu)产业链的(de)复(fù)苏速(sù)度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢(màn)很(hěn)多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就(jiù)不是赚快谈恋爱期间所有的转账可以起诉吗，恋爱期间的转账超过多少要还钱(qián)的时候，只能赚他(tā)基本(běn)面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地去等待(dài)它的(de)基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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