文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城(chéng)乡建设(shè)工作会议(yì)提出(chū)“有条件的(de)可以进行现房销售(shòu)”，不(bù)足(zú)一个月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不(bù)公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，这是房地产(chǎn)从大开(kāi)发时代(dài)步入高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是(shì)对购(gòu)房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子(zi)，开发商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大(dà)关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一(yī)定能实现房(fáng)地(dì)产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨(kuà)过(guò)这(zhè)道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。从(cóng)个人层(céng)面看，预(yù)售制对(duì)购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)。取消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房住不(bù)炒精神(shén)、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得(dé)，谋(móu)划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预售制(zhì)度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品(pǐn)房(fáng)短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入(rù)了商品(pǐn)房预(yù)售制度(dù)。其实，当前世界不少国家存(cún)在(zài)预售制。但是(shì)，重点来了！发达(dá)国家一般有(yǒu)严格的(de)监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发商(shāng)在项目获得政府(fǔ)批(pī)准后才(cái)可以开始销售，买家(jiā)在购买(mǎi)期房后并非像中国(guó)一样在支付(fù)完首付(fù)款(kuǎn)后从银行一(yī)次(cì)性贷款支付剩余(yú)全部房(fáng)款，而是根据开(kāi)发(fā)商工程进度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚(fá)措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措(cuò)施(shī)，一定会触发风险，对(duì)购(gòu)房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度(dù)，以(yǐ)后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观讲预(yù)售制(zhì)度(dù)有一(yī)定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国(guó)住房(fáng)进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代(dài)，取消(xiāo)预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技(jì)术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改革，中国(guó)一定能化(huà)解这个难题，让房地产回(huí)归实(shí)体(tǐ)经济(jì)和(hé)居(jū)住(zhù)属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是(shì)天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实(shí)现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行(xíng)业(yè)企业健康(kāng)发(fā)展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预(yù)售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市、房地(dì)产软着陆(lù)、打通金(jīn)融支(zhī)持当(dāng)期(qī)三(sān)好(hǎo)生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发(fā)展研究中心参(cān)与财税改革(gé)方(fāng)案研究时(shí)，对预(yù)售(shòu)制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进行(xíng)过(guò)长(zhǎng)期(qī)系统的专项研(yán)究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的(de)前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推(tuī)行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者(zhě)其他临时(shí)住宅，住(zhù)房的需(xū)求是相当(dāng)高，不过大多数(shù)居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以(yǐ)一(yī)整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需要(yào)雄厚(hòu)的(de)资金(jīn)实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地(dì)产行(xíng)业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地(dì)产商开始探求新(xīn)的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契(qì)约(yuē)切开(kāi)，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数(shù)量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到的见解，在(zài)努力寻(xún)求方(fāng)法加快(kuài)自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当(dāng)时其(qí)在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书(shū)，上(shàng)有(yǒu)文(wén)字(zì)详尽说(shuō)明(míng)楼宇的地(dì)势环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层(céng)价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家(jiā)的订金(jīn)，采用类似租金的分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻了(le)民众购房的资金(jīn)压(yā)力，加速了房屋的建(jiàn)造(zào)和销售(shòu)，也解决了制造商的(de)资金问题，降低(dī)投资风(fēng)险，在当时可谓是(shì)“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中(zhōng)国(guó)香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的(de)改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率地(dì)解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房(fáng)市发展进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推动(dòng)了中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全(quán)的监管机制，促(cù)进市场(chǎng)健康(kāng)发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于大角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘(pán)因(yīn)建(jiàn)筑费用(yòng)超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提(tí)升(shēng)了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所(suǒ)托(tuō)管(guǎn)，支取时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防(fáng)止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资(zī)金(jīn)，中国(guó)香(xiāng)港要求律师行在银行开(kāi)设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化(huà)机制，且(qiě)银行(xíng)的责任上升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目(mù)完工。随(suí)着监管(guǎn)体系逐(zhú)步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需求大(dà)和供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期(qī)发(fā)展工业化的进程大(dà)于(yú)城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推(tuī)行(xíng)的是(shì)“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一(yī)分配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利(lì)分(fēn)房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因(yīn)此福利分房(fáng)制度(dù)不再适(shì)用于当时的国(guó)情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市(shì)场面临商品房(fáng)的需求量大，而(ér)社(shè)会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供应(yīng)量(liàng)小的困境，此(cǐ)时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是对(duì)内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步(bù)引进(jìn)中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内(nèi)房地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的(de)通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房新(xīn)体制，从计(jì)划经济下的福利(lì)分房(fáng)转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场采用(yòng)预(yù)售制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时间周(zhōu)期长的两大(dà)难(nán)题(tí)，开发(fā)商以(yǐ)预售(shòu)款(kuǎn)撬动下(xià)一个项目(mù)的开(kāi)发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中(zhōng)国人(rén)民银行等(děng)多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房(fáng)地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经调(diào)整形(xíng)成契合中国(guó)内地的商品房预售(shòu)制(zhì)度。预售制的初衷是(shì)为(wèi)了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定(dìng)金或(huò)房款的行为(wèi)。区别于(yú)中国香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同(tóng)-进(jìn)行备案登(dēng)记和(hé)预告登记-交付房(fáng)屋(wū)。在(zài)购房过程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款的(de)形式一次性付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建(jiàn)成(chéng)，开发商可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香港(gǎng)的按照工(gōng)程进度付(fù)款有所不同。对(duì)中国内(nèi)地的开发(fā)商而言，预售制商品房(fáng)也(yě)开(kāi)启(qǐ)了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房(fáng)销售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过(guò)去20多年(nián)对中(zhōng)国内地房地产市(shì)场(chǎng)的稳步(bù)发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民(mín)居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适(shì)居(jū)，住房事(shì)业取得(dé)巨大(dà)进步，数(shù)十(shí)年时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化路(lù)程。改革开放(fàng)以来(lái)，城镇化进(jìn)程进入(rù)快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平(píng)方(fāng)公里(lǐ)，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已成为中国内地(dì)商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了中国(guó)内地房地(dì)产行业(yè)的发(fā)展。中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完成额(é)从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和(hé)销售(shòu)金额(é)分别(bié)从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速(sù)发(fā)展，房地(dì)产(chǎn)企业从无(wú)到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企(qǐ)业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉(lā)动(dòng)中国内(nèi)地经济(jì)高增长的(de)火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的(de)上下游(yóu)产业链(liàn)特(tè)别(bié)长，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年房地产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其(qí)中房地产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动的投资占(zhàn)全社会(huì)固定资产(chǎn)投资(zī)的(de)51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开(kāi)发投资(zī)占(zhàn)固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等通道业务，占比(bǐ)超过(guò)三分之一。从房地(dì)产融资存量(liàng)占社(shè)融存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房市(shì)值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与(yǔ)股债房(fáng)市值(zhí)的(de)比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高(gāo)，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制(zhì)是对(duì)购买者(zhě)的(de)单(dān)方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。比如(rú)，交房等待期一(yī)般(bān)为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银(yín)行利(lì)息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之间的(de)购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同关(guān)系，如果(guǒ)开发(fā)商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合(hé)同向开发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭(jiē)贷款合(hé)同(tóng)按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷款的(de)发放方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市场波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售(shòu)合同和按揭(jiē)合(hé)同，已经(jīng)从银行获得(dé)房款，如果购房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能(néng)力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银(yín)行承担(dān)，银行将面(miàn)临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商品房预(yù)售管理办法》中明确规定了开发企业预(yù)售(shòu)商品房所得款项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并(bìng)没有统一的预售(shòu)资(zī)金监(jiān)管(guǎn)规定，各地实(shí)行“一城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等城市(shì)则(zé)按照项目的(de)建安成(chéng)本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款(kuǎn)未进入(rù)监管账户(hù)、或进入(rù)监管账户后(hòu)被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金(jīn)继续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金(jīn)如(rú)何(hé)被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以工程(chéng)建设(shè)名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资(zī)金转给(gěi)房企，而拨付的(de)工(gōng)程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套(tào)取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目间(jiān)流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高(gāo)周转模(mó)式(shì)，但一定程度上(shàng)把(bǎ)风(fēng)险甩给(gěi)了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有定金或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付(fù)款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付的预(yù)付款比例相(xiāng)对较低，绝大(dà)部(bù)分房款在房屋交付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按(àn)工程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：社保二级单位编码是什么意思，单位编码是什么意思呀>一般采用两种方(fāng)式发放按(àn)揭贷款，一是按(àn)工程进度付(fù)款，按揭贷款按(àn)照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房(fáng)者开(kāi)始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在(zài)商品房(fáng)出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有(yǒu)两种方(fāng)式，一是期(qī)房由(yóu)政府或(huò)第三方验收合(hé)格并提供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的(de)房款。二是(shì)开发商为购房者(zhě)提(tí)供一(yī)定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期(qī)房定金(jīn)一定期(qī)限(xiàn)内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其(qí)余(yú)房款交付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付(fù)前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付(fù)环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据，2021年(nián)美(měi)国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋(wū)交付后(hòu)通(tōng)过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美国(guó)为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行(xíng)或产权保险公司(sī)的信托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承担任何(hé)责任与损失。而开发商(shāng)在房(fáng)屋建设过程中(zhōng)的资金全部(bù)来自银行，银行根据(jù)工程(chéng)进度向开(kāi)发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管开发商(shāng)施工进度。开发(fā)商在房(fáng)屋交付(fù)时需取得由政府相关部门经审查后发(fā)放的(de)验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到(dào)购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按(àn)工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或(huò)购(gòu)房者可购买期(qī)房烂(làn)尾保险。社保二级单位编码是什么意思，单位编码是什么意思呀g>

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在(zài)项(xiàng)目获批后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同前，购(gòu)房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行预约公(gōng)证，签订合同后定(dìng)金退还。如(rú)由于(yú)任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土(tǔ)地交易(yì)税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购(gòu)房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也采(cǎi)取按工期支付(fù)房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具(jù)体支付(fù)节(jié)点、比(bǐ)例因项目而(ér)异。一般(bān)来(lái)说，支(zhī)付(fù)节点可分(fēn)为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁(jié)及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完(wán)工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发(fā)放贷(dài)款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结(jié)束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保险公司针对期房设(shè)计了两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保险公司保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或(huò)购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国(guó)预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方(fāng)律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一(yī)名(míng)律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合同等(děng)各个(gè)环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财(cái)务、经营问题时(shí)，购(gòu)房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付(fù)，而超(chāo)出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英国(guó)采取按(àn)工程进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一般(bān)会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规(guī)定房屋必(bì)须经过房(fáng)产公证(zhèng)公(gōng)司(sī)的(de)检(jiǎn)验验收后(hòu)才(cái)能(néng)交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国(guó)期房(fáng)预售资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师(shī)监管，在确认(rèn)工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律(lǜ)师(shī)转(zhuǎn)给(gěi)开发商(shāng)，即(jí)资金在(zài)进入(rù)开发商账(zhàng)户前经过(guò)两道关(guān)口，有(yǒu)利于保障购(gòu)房者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)不(bù)超房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约(yuē)需返(fǎn)还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于房(fáng)屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此(cǐ)，日(rì)本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一(yī)一部(bù)规范期(qī)房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业(yè)法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要(yào)求(qiú)开发商(shāng)必须完成(chéng)定金(jīn)保全措(cuò)施才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订(dìng)购房合同(tóng)时，开发商向金融机(jī)构(gòu)或指定保证机构或保险机构签订定(dìng)金保(bǎo)证(zhèng)委托合同(tóng)，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应(yīng)的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预先支付的(de)购房款(kuǎn)也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融(róng)机构(gòu)或保(bǎo)证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开(kāi)发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付最(zuì)多(duō)不(bù)超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者即可向银(yín)行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的剩余(yú)房款在(zài)交房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工(gōng)程进度(dù)支付，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专门(mén)项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新加坡开(kāi)发(fā)商有统一的选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及订金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签(qiān)订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付15％的(de)首(shǒu)付(fù)及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采取按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)付(fù)款的方式，《发展商条例》对(duì)期(qī)房付款流(liú)程做了统一详(xiáng)细规(guī)定(dìng)，要求(qiú)所有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基(jī)完工(gōng)、框架完工、管道门窗等(děng)完工(gōng)等(děng)，支(zhī)付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依(yī)照工(gōng)程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此过(guò)程中随着放出贷(dài)款的(de)增加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的(de)订金与付款会存入银行专门的(de)项目资金账户(hù)，账户资金提取(qǔ)须(xū)与房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的(de)房屋保修(xiū)期，此后购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当(dāng)前房地产到了政(zhèng)策出手临(lín)界(jiè)点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的(de)支持(chí)力度(dù)，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局(jú)部停(tíng)贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力(lì)的金融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还(hái)在(zài)正(zhèng)常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营企业，加大支持(chí)力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂(zá)性和人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机(jī)制。长效(xiào)机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立(lì)开发商(shāng)违约后定金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者定金安全。签订合(hé)同环(huán)节(jié)，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延(yán)期以(yǐ)及(jí)重大缺(quē)陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立按工程进度(dù)付(fù)款机制或交房后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商(shāng)、银行的第三方(fāng)资金(jīn)监管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现(xiàn)象(xiàng)。交付环节(jié)，建立(lì)商品房(fáng)保修(xiū)期(qī)制度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售(shòu)制是大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另(lìng)一(yī)方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的(de)最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。