5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为(wèi)代(dài)表的机构对(duì)于这一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基(jī)金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅(fú)五(wǔ)只个股分别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有的房地产(chǎn)行业标的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房地(dì)产公(gōng)司市值在股票资(zī)产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三年(nián)来的首(shǒu)次(cì)回升，年(nián)底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持股比例也(yě)同步回升(shēng)，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延续(xù)。数(shù)据统计显示，公募(mù)重仓持有房地(dì)产板块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五个股(gǔ)分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值占板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地(dì)产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金一季报汇(huì)总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地(dì)产(chǎn)板块排名最高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于(yú)几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后(hòu)一(yī)环(huán)，且首季并非行业(yè)销售(shòu)旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济圈判断房(fáng)地产已经(jīng)进(jìn)入大分化时(shí)代，一二线城市好于三(sān)四线城市。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按(àn)照产业周期来(lái)分类，包(bāo)括房(fáng)地产(chǎn)等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线里属于(yú)成熟期或者衰退(tuì)期(qī)的(de)行业，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什么投(tóu)资机(jī)会的。但在这(zhè)几年特殊的行情(qíng)里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业(yè)也出现了一些机会(huì)，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具名的(de)上海(hǎi)公募基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再(zài)出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平(píng)方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的更新(xīn)，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还(hái)需要有一定的政(zhèng)策出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地(dì)产研(yán)究员吕功绩(jì)也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上(shàng)行(xíng)的(de)房价，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未(wèi)来行业(yè)的(de)需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性(xìng)，就(jiù)很容易出现信用风险问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进入到(dào)供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过去(qù)了(le)，但不代表没有投资机(jī)会，机会(huì)在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争(zhēng)力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这样的认识(shí)转变，精耕(gēng)细(xì)作个股成为公募(mù)乃至整体(tǐ)机(jī)构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质(zhì)区域(yù)性标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本(běn)月(yuè)涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地(dì)产类标(biāo)的股中，本(běn)月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一(yī)的上(shàng)实发(fā)展，五(wǔ)一假(jiǎ)期(qī)归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本面(miàn)来看，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营(yíng)业务为房地(dì)产开(kāi)发与(yǔ)经营。公司的(de)主要(yào)产(chǎn)品(pǐn)及服务(wù)为房(fáng)地产销售、房地产租(zū)赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业(yè)绩(jì)数(shù)据来看，2022年(nián)，其(qí)实现营业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度(dù)，其实现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东来(lái)看，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私募的(de)迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二(èr)的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房(fáng)企，其第一季度(dù)的(de)收入利(lì)润(rùn)规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公(gōng)司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季(jì)度十大流通股股东(dōng)来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十(shí)中，这也是连(lián)续第三个季(jì)度(dù)他有的(de)两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还(hái)有一(yī)支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产公司外，荣安(ān)地产则(zé)是主要布局在(zài)深圳的地(dì)产(chǎn)公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相(xiāng)关(guān)人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市(sh火车站同站换乘30分钟够吗 同站换乘麻烦吗ì)场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜(qián)在(zài)毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于(yú)信用(yòng)问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本(běn)土地，龙头房(fáng)企的拿地(dì)力度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金额）基本(běn)在(zài)30％以(yǐ)上(shàng)；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其(qí)他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮下，央国企地产(chǎn)股或(huò)存在发(fā)展(zhǎn)的大(dà)好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会(huì)依然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又(yòu)体现为库存(cún)的优势(shì)。央(yāng)企地产(chǎn)公(gōng)司(sī)，现阶段(duàn)表现出(chū)较低的融资成本，优(yōu)质的开(kāi)发资源(yuán)和良好的不(bù)动产资(zī)产运营能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特(tè)估，国央企相较(jiào)于民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土地资源(yuán)债(zhài)权(quán)债(zhài)务(wù)关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期(qī)的维度(dù)看，行业的(de)逻(luó)辑在于(yú)集(jí)中(zhōng)度(dù)提(tí)升后，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和(hé)现金流创造(zào)能(néng)力，以(yǐ)此带来(lái)估值中枢的提升，应(yīng)该关注(zhù)估值相对较(jiào)低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营(yíng)能力(lì)强、可以(yǐ)创造持(chí)续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普(pǔ)涨的概(gài)率(lǜ)比较(jiào)低，行业(yè)内部将出(chū)现(xiàn)分化，要(yào)关注将受益于行业(yè)集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资(zī)首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一(yī)思路的话，或许还是(shì)保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金(jīn)投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察国企央企在三个方面是否可以(yǐ)维(wéi)持，首先是融(róng)资成本(běn)保持低(dī)位，其次(cì)是销售份(fèn)额持(chí)续提升，再(zài)次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理(lǐ)发现，对(duì)于(yú)2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩(jì)分(fēn)化更(gèng)趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了(le)业绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是(shì)较大增速的增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为过去两三年时(shí)间(jiān)，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半年民(mín)营房企不怎(zěn)么投(tóu)资拿(ná)地之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在(zài)核(hé)心城市，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推(tuī)动房企销售(shòu)业(yè)绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季(jì)度市场恢(huī)复但仍处于(yú)调整的过程中，能(néng)够保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒表示(shì)，在(zài)房地产(chǎn)的复(fù)苏(sū)过程中(zhōng)，还面临(lín)着一些不(bù)确定性(xìng)。其实(shí)整个(gè)市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都(dōu)等极个(gè)别城市四月环比三(sān)月(yuè火车站同站换乘30分钟够吗 同站换乘麻烦吗)相对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在(zài)内的绝(jué)大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市(shì)场表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按照现在的经济(jì)状况、收入情况，以及(jí)市(shì)场的去库(kù)存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为了半年报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹外(wài)的一(yī)个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下游产业(yè)链的(de)复苏速度都(dōu)比(bǐ)想象的要慢很多，我们(men)要多给一(yī)些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能赚他基(jī)本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得(dé)比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去等(děng)待它的基本面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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