OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午(wǔ)后(hòu)跌幅一度扩大，尾(wěi)盘(pán)有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光(guāng)大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库(kù)科(kē)技是(shì)其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入(rù)基础设(shè)施资(zī)产(chǎn)张(zhāng)润大(dà)厦的重要(yào)承(chéng)租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及(jí)OPP俄罗斯人的尺寸是多少厘米，俄罗斯怎么那么大O方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续密(mì)切(qiè)关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目的原始权(quán)益人相关(guān)负责人也表(biǎo)示(shì)，近期已同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事(shì)项。由于张润(rùn)大厦是(shì)全(quán)国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重(zhòng)视，浦东新区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业(yè)内人士表(biǎo)示，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT近期市(shì)场波动(dòng)较大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并(bìng)不会从(cóng)根本上影响其内(nèi)外价值(zhí)，投资者应(yīng)理(lǐ)性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片(piàn)子(zi)公司哲(zhé)库科技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此(cǐ)后二级市场价格开始(shǐ)震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随(suí)后(hòu)价(jià)格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT最(zuì)近几(jǐ)个交易日二级市场价格(gé)表现欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市(shì)场公募(mù)REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市(shì)场整体表现(xiàn)上看(kàn)，目前(qián)上市(shì)的8只产业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有(yǒu)不同(tóng)程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施(shī)REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一(yī)季(jì)报中已(yǐ)经披露张(zhāng)江光大园项目(mù)出(chū)租(zū)率有所下降，如今拟(nǐ)扩(kuò)募的项目又遭遇(yù)突发事件，因此导致(zhì)二级市场价(jià)格出现(xiàn)波动。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过(guò)，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原(yuán)因(yīn)，最近(jìn)几个(gè)交易日(rì)场内资金有(yǒu)所流出(chū)，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内外价值(zhí)。

　　他也同时表(biǎo)示，目前(qián)随着二(èr)级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会(huì)受到基本面、情绪面(miàn)等多重(zhòng)因素影响，不好判断价格是不是(shì)已经完全触(chù)底。

　　此外，还有(yǒu)一(yī)位业内人士表示(shì)，今年整(zhěng)体(tǐ)REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品年内二级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一(yī)定的投资价值，很(hěn)适合稳健类(lèi)投资(zī)者。此外，伴随着经济复苏的(de)步(bù)伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金(jīn)执行董事(shì)高如星(xīng)对(duì)此表示(shì)，若(ruò)张江园区最终能顺利解决招商，平稳过(guò)度对(duì)经(jīng)营(yíng)现金流没有(yǒu)造成大的影(yǐng)响(xiǎng)，“事(shì)件性利空下调至(zhì)得(dé)这么(me)急、这么深(shēn)，加上前期本身园区(qū)类资(zī)产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最终还是(shì)落到租金收入受(shòu)不受影响，影响多大，估计园区会最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎(yíng)接(jiē)考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT发布公告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产(chǎn)张润大(dà)厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关(guān)注(zhù)哲库(kù)科技(jì)后续(xù)情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园(yuán)项(xiàng)目出租率下降(jiàng)事项，一度二级市场价格(gé)出现回落(luò)。在随后召开的业绩说明会(huì)中管理人(rén)就(jiù)相关(guān)事项进行了解释说(shuō)明(míng)，市场信心(xīn)得到了一(yī)定(dìng)提振，二级市(shì)场(chǎng)价格表现也趋于(yú)平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说(shuō)明会上，运营团(tuán)队(duì)表示了对张江(jiāng)光大园(yuán)项目(mù)的信心(xīn)，预计签署(shǔ)意(yì)向书和合同谈判中的储(chǔ)备租(zū)户正常(cháng)转化后，项目(mù)出租率将得到回升。没(méi)想到仅过了不到(dào)三(sān)周的时(shí)间，张江(jiāng)REIT的(de)扩募之路(lù)又迎来了新(xīn)的考验。

　　因(yīn)张(zhāng)江REIT的(de)上述(shù)公告引起了市场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的(de)原始权益人相关负(fù)责(zé)人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停(tíng)哲库(kù)科技消(xiāo)息的第一时(shí)间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和核(hé)实工作，并同步启动(dòng)了应急预案，排(pái)摸(mō)储备租户，积(jī)极应(yīng)对哲库(kù)提前退租的可能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦(shà)是全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公(gōng)司领导高度重视(shì)，据(jù)悉新区国资委(wěi)也(yě)高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相(xiāng)关负责人介(jiè)绍说，目前(qián)储备租(zū)户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智(zhì)能、航天产业、信(xìn)息技术等产(chǎn)业客(kè)户，租赁意向(xiàng)面积超过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租户需要一些(xiē)时间(jiān)。

　　“我们正在(zài)着手(shǒu)通过签署租赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约保证金给(gěi)了我们一些(xiē)空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态(tài)度，我们肯定要(yào)全(quán)力与时间赛跑，把这些(xiē)面积在短(duǎn)期内完成去化。”相(xiāng)关负(fù)责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的张江光(guāng)大园项目一(yī)季度(dù)末也(yě)有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益人(rén)有那么多储(chǔ)备租户，之前(qián)的空(kōng)置率为何未能得到解决(jué)。

　　对(duì)此(cǐ)相关负责(zé)人(rén)解释，张江光大园一直(zhí)以(yǐ)来都(dōu)坚持以市场化运(yùn)营为导向，历(lì)史运营表现稳定，租户的(de)调租(zū)和换(huàn)租(zū)都属于正(zhèng)常情(qíng)况，而这次项(xiàng)目的(de)大租户退租正好发生在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已(yǐ)有(yǒu)所好(hǎo)转(zhuǎn)。在看到出(chū)租率下滑情况没(méi)有得到及(jí)时修复后，张(zhāng)江这边也(yě)作了一定的资源调配和倾斜，引入了(le)一(yī)些储备租(zū)户。

　　另外(wài)，张润大厦和(hé)张江光大园项目在给(gěi)租户的(de)分隔空(kōng)间、交(jiāo)付标准、租(zū)金水平等(děng)方面也有一些差异化(huà)，张润大厦多是两千多平(píng)的大平(píng)层，楼的(de)成新度高一些，单价也(yě)贵一(yī)些，张(zhāng)江光(guāng)大园单层(céng)以一(yī)千平的面积(jī)为主，还有一些(xiē)独栋形(xíng)态的(de)物业。租户自(zì)身(shēn)也会有(yǒu)诉求(qiú)，也会(huì)根(gēn)据(jù)自(zì)身需求和预算挑选区(qū)域(yù)内的不(bù)同(tóng)物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老资产(chǎn)的(de)管理人都变成了一家(jiā)，后续我(wǒ)们在(zài)资源共享和(hé)联(lián)合营销方面(miàn)能更加(jiā)充分发挥(huī)协同效应，相信可以(yǐ)做得更(gèng)好。”上述负责人补(bǔ)充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和(hé)展望(wà俄罗斯人的尺寸是多少厘米，俄罗斯怎么那么大ng)，相关负(fù)责人表示(shì)，张(zhāng)江(jiāng)集团和张江(jiāng)高科目前在管资产约五(wǔ)百万方，还有一些其(qí)他(tā)在开(kāi)发(fā)的储备项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空间资产上(shàng)市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视(shì)张江REIT这个资本平台(tái)和它未来的(de)发展(zhǎn)。”相关负(fù)责(zé)人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现基金(jīn)扩容的第一(yī)步，也是至(zhì)关(guān)重要的一(yī)步，眼下我(wǒ)们可能面临了一(yī)些突发情况需(xū)要解决，但是这和我们(men)在张(zhāng)江(jiāng)科学城这三十年建设发展过程中所经历的相比，只能算(suàn)是一(yī)个非常小的插曲。我(wǒ)们有信心排除万难(nán)，尽(jǐn)一切(qiè)可(kě)能化(huà)解当前突(tū)发事(shì)件的所有负面影响，维持预期和(hé)市场(chǎng)的(de)信心(xīn)。”

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