万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于(yú)北京海(hǎi)淀的(de)豪宅被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称要做地(dì)产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院再(zài)次受到舆论关(guān)注，起因中赫(hè)集(jí)团成了共同债务人(rén)被中国信达(dá)追(zhuī)债，中国信(xìn)达为了(le)收回(huí)钱(qián)款不得不(bù)将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子(zi)现在(zài)莫(mò)名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的(de)维(wéi)权信息(xī)，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时(shí)候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你(nǐ)想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限(xiàn)公司(sī)不良(liáng)债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物(wù)中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目的处置主体是中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司北京市(shì)分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的(de)不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币(bì)，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目(mù)前(qián)，该项目已有1万(wàn)次(cì)围(wéi)观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看(kàn)，这就是一(yī)起中国信达(dá)北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共(gòng)301户(hù)，而(ér)且早已售罄(qìng)。如果该(gāi)报道属实，说明(míng)这些(xiē)房子(zi)实际上都是卖出(chū)去了(le)的(de)，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为什(shén)么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注(zhù)明(míng)这75套房子(zi)是(shì)“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子(zi)根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学(xué)区房，万柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主(zhǔ)基本都(dōu)是北京(jīng)的高端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大(dà)佬(lǎo)也(yě)是(shì)万柳书(shū)院的业主。另据地产(chǎn)自媒(méi)体“地(dì)产(chǎn)八(bā)卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富(fù)人也被(bèi)精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些(xiē)业主确实(shí)已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，那(nà)么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的(de)，没准(zhǔn)还是(shì)债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律(lǜ)规定(dìng)，民事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续(xù)的，如果业主没(méi)有过错，人(rén)民法院(yuàn)不得查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已经查封(fēng)的可以向法(fǎ)院提出执行异(yì)议(yì)申请(qǐng)，请求法院解除(chú)查(chá)封，同时(shí)可(kě)以(yǐ)联合起诉开(kāi)发商，要求退还(hái)购房款或办(bàn)理房产证，并承(chéng)担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高(gāo)人民法院关于(yú)商(shāng)品(pǐn)房消费者权利保护(hù)问题的批(pī)复》，以(yǐ)司法解释(shì)的方式明确了购房(fáng)人的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费者以居住(zhù)为目的购买(mǎi)房(fáng)屋并已(yǐ)支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交付请求权优(yōu)先(xiān)于建设工程价款优(yōu)先(xiān)受偿(cháng)权(quán)、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款(kuǎn)的商(shāng)品房(fáng)消费者(zhě)，在一审法庭辩(biàn)论终结前(qián)已实际支(zhī)付剩余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那(nà)么这笔不(bù)良(liáng)债权，实际(jì)上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔(péi)了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申(shēn)请不(bù)良债权转让，可以追溯(sù)到(dào)金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中国金谷国际(jì)信(xìn)托有限责(zé)任公司成为了唯一(yī)股东(dōng)，后者由(yóu)中国信(xìn)达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有(yǒu)限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商(shāng)，相较其他(tā)房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也(yě)没(méi)有(yǒu)很高的(de)国民知名度(dù)，但(dàn)却在北京豪(háo)宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团(tuán)进(jìn)入(rù)北京的第一个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的(de)天(tiān)价，成为(wèi)当时京(jīng)城最贵(guì)的(de)楼盘(pán)，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是(shì)被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态(tài)杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的(de)五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万(wàn)的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在(zài)北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒(héng)大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功奠定(dìng)了(le)中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京(jīng)城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开(kāi)发商光环的(de)背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多(duō)次成为被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文(wén)书确定义务(wù)，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循(xún)的(de)。

　　事(shì)实上，早在今年(nián)年(nián)初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深(shēn)蓝(lán)财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于(yú)收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷(fēn)开始了多(duō)元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先后(hòu)进军能源(yuán)市场(chǎng)、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本退出后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿(yì)元(yuán)参股国(guó)安(ān)足球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的新(xīn)东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部全部(bù)股权。如(rú)果北京国安(ān)的(de)估(gū)值一(yī)直(zhí)没(méi)变，那么中赫(hè)集团拿下北京国(guó)安，总(zǒng)计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人(rén)也许(xǔ)戊申年是哪一年会感叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样(yàng)，中赫为(wèi)什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇(fù)将其(qí)手中的中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据(jù)企(qǐ)查查(chá)显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集团共(gòng)有11条股权(quán)出(chū)质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北(běi)京(jīng)建(jiàn)工、山东(dōng)国际信托、中(zhōng)戊申年是哪一年融信托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国(guó)安(ān)后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安(ān)足(zú)球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该(gāi)俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资(zī)金(jīn)压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在(zài)持(chí)续质押手中的(de)中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经营(yíng)状况却持(chí)续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被(bèi)执(zhí)行人(rén)，执(zhí)行标的高达11亿，北(běi)京(jīng)国安(ān)也3次与中赫集(jí)团、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集团(tuán)股东(dōng)周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共同成(chéng)为(wèi)被执行人，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国安，目(mù)前幸(xìng)免于难。不过在实控(kòng)人(rén)都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个(gè)多(duō)亿的北(běi)京(jīng)国安，又如何能独善其(qí)身？

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