文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国(guó)住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不(bù)足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预(yù)售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了(le)，这是对(duì)购房者(zhě)的(de)不公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老百姓(xìng)和社会，这(zhè)是房地产从大开(kāi)发时代步入(rù)高质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了(le)，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制(zhì)，长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能(néng)实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房(fáng)销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。从个(gè)人层(céng)面看，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的风(fēng)险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下(xià)行(xíng)周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这(zhè)样(yàng)有助(zhù)于落实中央房住不炒精(jīng)神(shén)、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商(shāng)品房预售(shòu)最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房，是一种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当(dāng)前世界不(bù)少(shǎo)国家存(cún)在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一(yī)般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商(shāng)在项目获(huò)得政(zhèng)府批(pī)准后(hòu)才可以开(kāi)始销售，买家在(zài)购(gòu)买期房后并非(fēi)像(xiàng)中国一(yī)样在支(zhī)付完首付款后(hòu)从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部(bù)房款，而(ér)是根(gēn)据开发商工(gōng)程进度在完(wán)全(quán)交房(fáng)前进行分期支付(fù)。所以，预(yù)售制度是需(xū)要严(yán)格的资金(jīn)监(jiān)管、分期(qī)支付(fù)以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触(chù)发(fā)风险，对购房民众(zhòng)不公平(píng)，所以不如借机取消预售(shòu)制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消(xiāo)预(yù)售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会(huì)，当然(rán)这需要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和(hé)房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活(huó)，只要(yào)坚持市场化改革，中国(guó)一定(dìng)能化解这(zhè)个难题(tí)，让(ràng)房地产回归实(shí)体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币(bì)。所有商业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是(shì)以客户(hù)为中心，房地产也不(bù)能例(lì)外，老百(bǎi)姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业(yè)企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前(qián)的情况下，取消预售制要(yào)结合(hé)稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通(tōng)金融(róng)支持(chí)当期三好生(shēng)、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前(qián)在(zài)国务院发展研究中心(xīn)参与(yǔ)财税改革方案(àn)研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成(chéng)的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1关东煮汤底需要一天一换吗，一元一串的关东煮利润多少年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的(de)前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪五(wǔ)十年(nián)代在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是(shì)地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等(děng)问题，分层(céng)销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香(xiāng)港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他(tā)临时(shí)住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是(shì)相(xiāng)当高(gāo)，不过大多(duō)数居民的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的资金实(shí)力(lì)才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约(yuē)切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模(mó)式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对(duì)于商(shāng)品(pǐn)流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到的见解(jiě)，在努力寻(xún)求方(fāng)法加快自身资(zī)金周转。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙的(de)一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环(huán)境(jìng)、建筑材料(liào)、分(fēn)层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租(zū)金(jīn)的(de)分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋(wū)的建造和(hé)销售，也解决了制造(zào)商的资金问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售(shòu)模(mó)式成(chéng)为(wèi)当时中国香港房地(dì)产市场的一(yī)大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高效(xiào)率地解(jiě)决了核(hé)心的住房供不应求的(de)问(wèn)题(tí)，使(shǐ)房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范(fàn)化(huà)，建立健全的(de)监管机(jī)制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘(pán)因(yīn)建筑(zhù)费用超(chāo)支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部(bù)门提升了对于预售(shòu)楼(lóu)花制(zhì)度(dù)的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部支(zhī)付(fù)，还要(yào)证明自(zì)身(shēn)有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放(fàng)入律师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时(shí)需(xū)律所和(hé)建筑(zhù)师的核准。为了(le)防止开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资金，中国(guó)香港要求(qiú)律师行在银行开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明化机制，且银(yín)行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给(gěi)量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需求大(dà)和(hé)供(gōng)给(gěi)量(liàng)短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强(qiáng)调(diào)基础(chǔ)建设，这(zhè)一导向使(shǐ)前期(qī)发展工业化(huà)的(de)进程大于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解决(jué)住房基础等城市化配套问题，才能进一步(bù)推(tuī)进城市化。但当时推(tuī)行的是(shì)“统一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福(fú)利(lì)分房(fáng)制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分(fēn)房制度(dù)也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差(chà)等(děng)问题，因此福利分房(fáng)制度不(bù)再适用(yòng)于当时(shí)的国情。叠(dié)加(jiā)房(fáng)地产市场面临商(shāng)品(pǐn)房的(de)需求(qiú)量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大(dà)型房地产开发商，商(shāng)品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引(yǐn)入中国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑(yí)是对内地房(fáng)地产市场(chǎng)的一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预售商品(pǐn)房(fáng)制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快(kuài)住房建设的通知》文(wén)件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社(shè)会(huì)化的住房新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下(xià)的福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖(mài)期房，解决(jué)了(le)房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项(xiàng)目的开发(fā)，形成(chéng)滚动开发模式，住房(fáng)供(gōng)应速度加(jiā)快(kuài)。自(zì)此中(zhōng)国内(nèi)地开(kāi)始房(fáng)改货币化(huà)，中国人民银行(xíng)等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国(guó)内地的商品房预售(shòu)制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业(yè)将正在建(jiàn)设(shè)中(zhōng)的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购(gòu)房者(zhě)支付定金或房款的行(xíng)为。区(qū)别于中(zhōng)国香港，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一(yī)次性付清剩余房款(关东煮汤底需要一天一换吗，一元一串的关东煮利润多少kuǎn)，换言(yán)之，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按(àn)照工程进度付(fù)款有所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售的最主要方(fāng)式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化(huà)发展(zhǎn)进(jìn)程(chéng)。预售制在过去20多(duō)年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决了(le)房地(dì)产(chǎn)市场快速(sù)发展阶段的资(zī)金需求，也(yě)提高了居民居(jū)住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适(shì)居，住房事业取得(dé)巨大进步(bù)，数十(shí)年时间走完发达(dá)国(guó)家几百年(nián)城镇化路程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城(chéng)镇化进程进(jìn)入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中(zhōng)国(guó)住房存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇住宅(zhái)存(cún)量(liàng)从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已(yǐ)成为中国内地(dì)商品房(fáng)销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面(miàn)积占(zhàn)总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地(dì)产行业(yè)的发(fā)展。中国内地房地产历经二十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销(xiāo)售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业(yè)的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到(dào)民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地产也成(chéng)为(wèi)拉动中(zhōng)国内地经济高(gāo)增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下(xià)游(yóu)产(chǎn)业链(liàn)特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中(zhōng)房地(dì)产业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发(fā)投(tóu)资占固(gù)定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过(guò)三分(fēn)之一(yī)。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违(wéi)约(yuē)，将(jiāng)导致银(yín)行(xíng)不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美(měi)国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计(jì)的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及(jí)中国资(zī)本市场发育尚(shàng)不成熟(shú)，直接融资比例较低(dī)，股票、债券(quàn)市(shì)值较(jiào)低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实存在(zài)，当前(qián)的(de)负(fù)面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另(lìng)外(wài)，购房者和开发商之间的购(gòu)房(fáng)合同(tóng)、购房(fáng)者(zhě)和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的合同关系，如(rú)果(guǒ)开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依(yī)旧需要(yào)根(gēn)据按(àn)揭贷(dài)款合(hé)同按时向(xiàng)银(yín)行进行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若(ruò)遇到(dào)下行周(zhōu)期，会(huì)引发资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房(fán关东煮汤底需要一天一换吗，一元一串的关东煮利润多少g)者(zhě)对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发(fā)放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现(xiàn)资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失(shī)还款能力(lì)或短期(qī)不能还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担(dān)，银行将面临(lín)较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾(wěi)”，归(guī)根结(jié)底两个字那(nà)就是“没钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房预售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规定了开(kāi)发企业(yè)预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的(de)具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多(duō)年以来全(quán)国(guó)并(bìng)没(méi)有统(tǒng)一的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资(zī)金比例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目(mù)工程总额报价计(jì)算(suàn)重点资金。而事实(shí)是(shì)，不少购房款未进入监管账(zhàng)户(hù)、或进入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资金继续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监(jiān)管账户资金(jīn)如(rú)何被挪走的？实际上(shàng)，在过(guò)去房地产(chǎn)大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设(shè)名义，获得监(jiān)管账户(hù)拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所需。通(tōng)过这些方式套取的(de)资金(jīn)，在房企各(gè)地项目间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做提供了(le)资金流动性，房企抽调(diào)资(zī)金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种资(zī)金(jīn)循环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一(yī)定程度上(shàng)把风险甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资金(jīn)，一般设有(yǒu)定金或预付款(kuǎn)保护(hù)机制(zhì)，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者(zhě)支付的(de)预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分(fēn)房款在房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方(fāng)式：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按(àn)工程进度分期支付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一(yī)般采用两(liǎng)种方式(shì)发放按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)，一(yī)是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售商品房提(tí)供期房烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付质量的保障有(yǒu)两种方式，一(yī)是(shì)期(qī)房由(yóu)政府或第三(sān)方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者支(zhī)付的(de)房款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购房者(zhě)提供(gōng)一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期(qī)限内(nèi)无条(tiáo)件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及(jí)首付(fù)环节(jié)，定金比(bǐ)例一般(bān)为房(fáng)款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据(jù)，2021年美(měi)国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定金或(huò)首付外(wài)，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的(de)定金及首付款由第三方公(gōng)证行或产权(quán)保险(xiǎn)公司(sī)的信托账户(hù)监管(guǎn)。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商(shāng)在(zài)房屋建设过程(chéng)中的资(zī)金(jīn)全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害(hài)银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需(xū)取得由政府相(xiāng)关部(bù)门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到(dào)购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期(qī)进度(dù)支付，按(àn)揭按工期放款后(hòu)还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率(lǜ)，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开(kāi)发商在项目获批(pī)后即可预售(shòu)房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付(fù)公证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国没(méi)有规定(dìng)最(zuì)低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取按工期(qī)支(zhī)付(fù)房款的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体支(zhī)付(fù)节点、比例因项目而异。一般来(lái)说(shuō)，支(zhī)付节点可分为(wèi)公证后(hòu)、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者(zhě)可(kě)在支(zhī)付房款前申(shēn)请房贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固(gù)定(dìng)利率，银(yín)行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期(qī)限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公司针(zhēn)对(duì)期房设计了(le)两种保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当房屋出(chū)现(xiàn)重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保证开发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师(shī)严(yán)格监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各(gè)个环(huán)节，各环节内容确(què)认无(wú)误后(hòu)签(qiān)订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定金方面，英国(guó)设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题(tí)时，购房者10％的(de)定金由保险公(gōng)司赔(péi)付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方式，但是(shì)交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证公司的检验(yàn)验收后(hòu)才(cái)能交付，交付(fù)后(hòu)方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英国期房(fáng)预(yù)售资金监管(guǎn)极为严格(gé)，资金也由律师(shī)监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资(zī)金转给(gěi)卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商(shāng)账(zhàng)户前(qián)经过(guò)两道关口(kǒu)，有利(lì)于保障(zhàng)购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售(shòu)房(fáng)定金保全措施”，交房前(qián)付(fù)款比例不超房款的(de)20％，开发(fā)商违约(yuē)需返还(hái)定价(jià)并(bìng)赔(péi)偿(cháng)约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战结(jié)束后由于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一(yī)一(yī)部规范期(qī)房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律(lǜ)要(yào)求开发商必(bì)须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么(me)是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房(fáng)合(hé)同时，开发商向金融(róng)机构或(huò)指定(dìng)保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置(zhì)购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明(míng)书交付(fù)给购房者。除定金外，其他预先支付的(de)购(gòu)房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证金证明书(shū)向(xiàng)金融(róng)机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除(chú)定金(jīn)外的剩余房款在交(jiāo)房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者违(wéi)约(yuē)可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款按工程进度支(zhī)付(fù)，所有资金进银(yín)行专门项目资(zī)金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发(fā)商有统一的(de)选购(gòu)权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花(huā)税，同时购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采(cǎi)取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付(fù)款流程做了统一详细规(guī)定，要(yào)求所有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节(jié)点(diǎn)一(yī)般为合同(tóng)签订后、地基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的增加而增(zēng)加，未放款(kuǎn)部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方面，购房(fáng)者(zhě)的(de)订金与付款会存(cún)入银行专(zhuān)门(mén)的项目(mù)资金账户，账(zhàng)户资金(jīn)提取须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购(gòu)房者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地产到了政策(cè)出手临(lín)界(jiè)点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大(dà)对(duì)刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另一(yī)方(fāng)面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营(yíng)企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估(gū)计形势(shì)复(fù)杂(zá)性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地(dì)产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后(hòu)定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购(gòu)房者(zhě)定金安全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房(fáng)屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况提供充分(fēn)的保障(zhàng)。余(yú)款支付环节(jié)，建立按工程进度(dù)付(fù)款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分保护购(gòu)房者的(de)权益。资金(jīn)监管环节(jié)，引入(rù)独立(lì)于开发商(shāng)、银行(xíng)的第三(sān)方资金监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此防(fáng)止资金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环节，建立商品(pǐn)房(fáng)保修(xiū)期(qī)制度(dù)。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公平的(de)预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段(duàn)，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过(guò)硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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