导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国(guó)地产是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文(wén)试图厘(lí)清(qīng)中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据(jù)此判断(duàn)中国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存(cún)量(liàng)极度(dù)过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住(zhù)建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包(bāo)括大量(liàng)城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普显示(shì)中国(guó)城镇居民人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适不是人均(jūn)一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相关。中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅(zhái)间数较发达国(guó)家(jiā)还有很(hěn)大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着中(zhōng)国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民户均1套(tào)房(fáng)，其中每户持(chí)有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的数据(jù)，我们根据(jù)商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一(yī)套(tào)房似乎(hū)意味着户户(hù)有(yǒu)房，然(rán)而(ér)事实上(shàng)中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场的住宅套(tào)户比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是(shì)因为(wèi)户均一(yī)套房无法满足(zú)流(liú)动人口(kǒu)的租赁和(hé)置(zhì)业需求。全国总人口的近(jìn)三(sān)成都(dōu)是流动人口，流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大(dà)城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比(bǐ)不(bù)断(duàn)增加，导致(zhì)家庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域经济(jì)资源分配的(de)再集中吸(xī)引着人(rén)口流入(rù)，人(rén)口净迁入城(chéng)市(shì)的新增(zēng)住宅需(xū)求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的(de)住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人(rén)均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发(fā)达(dá)国家有着(zhe)不(bù)小差距(jù)，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至(zhì)，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体现在(zài)不同能级城市之间(jiān)，不同(tóng)区(qū)域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到(dào)底是供(gōng)给过(guò)剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或是(shì)仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们(men)无法直接(jiē)知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们(men)测算出中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房(fáng)子是(shì)否真的(de)过剩了？据此判(pàn)断未(wèi)来房地(dì)产市场(chǎng)会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量过(guò)剩(shèng)的直观(guān)判断(duàn)站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国自然(rán)灾害综合(hé)风险(xiǎn)普查工作情况为(wèi)主题(tí)的新闻(wén)发布会上，负(fù)责人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行(xíng)业(yè)获(huò)取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七(qī)次人(rén)口普查数据公布了(le)中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于(yú)1，看(kàn)似(shì)意(yì)味(wèi)着人(rén)人都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间(jiān)数不能完(wán)全反映(yìng)出城镇居民的(de)居(jū)住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算(suàn)思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类是(shì)商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公(gōng)布(bù)城(chéng)镇住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接(jiē)公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽(hū)略不计。估算城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相加(jiā)，我(wǒ)们就(jiù)能(néng)够得(dé)到(dào)当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据(jù)城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数(shù)除以家庭户数，我们(men)就能够得到城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前(qián)缺(quē)乏一个准确统计(jì)。我(wǒ)们利用既有统计数据，大(dà)致测算得到中国存量房地(dì)产套数，并进一(yī)步推(tuī)算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期(qī)房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房销售(shòu)中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售套数里的(de)期(qī)房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套(tào)数除以家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇居民拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中国城(chéng)镇居民的(de)住宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二(èr)手房都是商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅(zhái)占居民所有(yǒu)住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十(shí)年变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从而我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　翡翠手镯用紫光照为什么会有荧光，翡翠镯子太阳光下有紫色荧光ng>最后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并不意味(wèi)着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来(lái)满(mǎn)足(zú)因人口流动(dòng)、居(jū)民换(huàn)房等因素产生的(de)住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经(jīng)验来看，美国、英国和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供不应求，造成房(fáng)价或(huò)房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例(lì)分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资吸(xī)引打工人，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际(jì)上(shàng)会占(zhàn)据(jù)两(liǎng)套房，在高(gāo)房价的大城市租(zū)赁一套房，在房价较低的(de)县城购买一(yī)套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的(de)租赁与(yǔ)置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化(huà)、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便(biàn)和安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的家庭没(méi)有(yǒu)独(dú)立(lì)卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上世(shì)纪(jì)修建(jiàn)的(de)老(l翡翠手镯用紫光照为什么会有荧光，翡翠镯子太阳光下有紫色荧光ǎo)旧小区很难满足(zú)现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住宅户(hù)型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住(zhù)宅存(cún)量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人均(jūn)水平(píng)的一(yī)半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于15平方(fāng)米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标(biāo)准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存(cún)在住(zhù)宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭(tíng)户人数(shù)，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去(qù)除公摊面积(jī)后，中国的(de)人均可使用(yòng)面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未来(lái)地产还会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们(men)测算得(dé)到中国城镇家(jiā)庭户(hù)均1套房，看(kàn)似已经户户(hù)有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动态(tài)趋(qū)势演绎(yì)，决定了中国(guó)未来地产仍有(yǒu)需求释放。户(hù)均(jūn)1套(tào)住宅现实之下，中国未来(lái)城(chéng)镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需(xū)求(qi翡翠手镯用紫光照为什么会有荧光，翡翠镯子太阳光下有紫色荧光ú)扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均(jūn)人口数(shù)不断下降，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人户、二人(rén)户的占比明(míng)显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化趋(qū)势将继续(xù)延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济(jì)发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分(fēn)化日益(yì)明显，资源(yuán)和生(shēng)产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流(liú)入(rù)，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出(chū)生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多(duō)。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百(bǎi)分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和(hé)原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础(chǔ)设施(shī)配(pèi)套差(chà)、没有或少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性需求(qiú)有待(dài)释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希(xī)望提(tí)高生活品质(zhì)，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工(gōng)作(zuò)会议(yì)明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较其他(tā)国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济水平有着密切正向联(lián)系。随(suí)着经济(jì)发(fā)展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，供(gōng)需出现(xiàn)错配，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧二手房之间的(de)差异也(yě)将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调(diào)查的是(shì)人(rén)，并不是(shì)针对住(zhù)宅，因此可能存在(zài)统(tǒng)计偏(piān)差。商品住宅(zhái)占比实(shí)际(jì)值可能偏低，其增速可能超预期。

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