5月以来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机一个鹅蛋的热量是多少 一个鹅蛋等于几个鸡蛋构对(duì)于这一(yī)板块(kuài)已经(jīng)在悄然布局。数据(jù)显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一(yī)季报统计(jì)，龙头与地方国企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持(chí)仓数(shù)量占(zhàn)流(liú)通(tōng)股比重增幅(fú)五只个(gè)股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房地(dì)产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所(suǒ)持(chí)房地产公(gōng)司市值在股(gǔ)票资产中的占比却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地(dì)产行业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的(de)势头似乎在今年(nián)一季度(dù)得(dé)以延续。数据统计(jì)显示，公募重(zhòng)仓持有房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房(fáng)地产的投资愈发(fā)有集中于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基(jī)金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在第96位(wèi)。对比去年四(sì)季报，变化之处(chù)首先(xiān)在(zài)于几(jǐ)只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金(jīn)地集团退出(chū)百(bǎi)大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链(liàn)上最后一(yī)环(huán)，且首季并非(fēi)行(xíng)业销售旺季(jì)，其传(chuán)导到(dào)二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已(yǐ)经进入大分(fēn)化时代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利(lì)期(qī)一去(qù)不返了。“如果按(àn)照产业周期来(lái)分类，包括房(fáng)地(dì)产等几类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的行(xíng)业，传(chuán)统认(rèn)知上(shàng)没有(yǒu)什(shén)么投(tóu)资(zī)机会(huì)的。但在这几年(nián)特(tè)殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了(le)一些(xiē)机会(huì)，背后的(de)逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售(shòu)面积很难(nán)再出(chū)现(xiàn)了(le)，2022年光是居民存(cún)款数量增加了(le)15万亿元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平方米。需(xū)求端(duān)还需要有一定的政策出来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化(huà)的(de)进程，还是人均住(zhù)房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入(rù)也不支撑每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的(de)房价，因而行业高增的(de)时代已经(jīng)过(guò)去，未来行业(yè)的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆(gān)属性(xìng)，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司就(jiù)能够(gòu)通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶回落时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已经过去(qù)了，但(dàn)不代表没有投资机(jī)会，机会在于城(chéng)市(shì)、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样(yàng)的(de)认识转变，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成为(wèi)公募乃至(zhì)整体机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质区域(yù)性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个(gè)股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万(wàn)房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计的(de)124只房(fáng)地产(chǎn)类标的(de)股中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰(qià)好(hǎo)排(pái)名(míng)前五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它(tā)们(men)分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股(gǔ)的基本面(miàn)来(lái)看，上(shàng)实(shí)发展的(de)主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服(fú)务为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目(mù)、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通股股东来看，各类机构都有对(duì)其(qí)布(bù)局的(de)例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具(jù)体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一(yī)季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时(shí)代出租率复苏(sū)至(zhì)近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结(jié)算(suàn)持续性向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也(yě)吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓峰的(de)两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连(lián)续第三(sān)个季度(dù)他有(yǒu)的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其当季还小幅(fú)增(zēng)加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地(dì)产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局(jú)在深圳的地产公司，一季(jì)报交(jiāo)出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国(guó)中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂(mèi)出现的机(jī)构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际和私募(mù)迎(yíng)水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人(rén)士(shì)分析：“经(jīng)历(lì)过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供(gōng)给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房(fáng)企趁机获(huò)取低(dī)成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低(dī)，净负债(zhài)率基本在70％以下，而(ér)其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢(yíng)行(xíng)业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销售(shòu)额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地(dì)产股或存(cún)在发展的(de)大好(hǎo)机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较低的(de)融(róng)资成本(běn)，优质的开发(fā)资源和良好(hǎo)的(de)不动产资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估(gū)，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民企来说估(gū)值的(de)修复更(gèng)明显。中特(tè)估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入(rù)高质量发展阶段，具(jù)备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段(duàn)更(gèng)稳定且可预期(qī)的盈利和现金流创造(zào)能(néng)力(lì)，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的(de)概率比较低(dī)，行业(yè)内部将出现分化(huà)，要关注将受益(yì)于(yú)行业(yè)集中度提升的(de)头部公司。”星(xīng)石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思(sī)路(lù)的话，或(huò)许还是(shì)保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过(guò)国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察国(guó)企央(yāng)企在(zài)三个方面是否可以维持，首(shǒu)先(xiān)是(shì)融(róng)资成本保持低(dī)位，其次(cì)是销售份(fèn)额持(chí)续提升，再(zài)次(cì)是拿地(dì)份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据(jù)房企一季报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体(tǐ)下滑(huá)，2023年(nián)一季度的(de)业绩分化(huà)更(gèng)趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企(qǐ)营收、净(jìng)利(lì)均实(shí)现了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至(zhì)是较大增(zēng)速(sù)的增(zēng)长。而这些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为过(guò)去两三年(nián)时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半(bàn)年(nián)民营房企(qǐ)不怎么投资拿地(dì)之后，国(guó)有企(qǐ)业仍(réng)在持续(xù)性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在(zài)核心(xīn)城市，投(tóu)资力度较(jiào)大。投资(zī)的驱(qū)动能(néng)够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢(huī)复但仍处于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一(yī)些不(bù)确(què)定(dìng)性。其实(shí)整个市场从四月(yuè)份(fèn)开(kāi)始(shǐ)又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等(děng)极个别城市四(sì)月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的情(qíng)况。而现在五(wǔ)月(yuè)的市场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照现在(zài)的经(jīng)济(jì)状况、收(shōu)入情况，以及市场的去(qù)库(kù)存压力、企业的(de)资金面(miàn)压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就是说(shuō)，第(dì)二季(jì)度、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其(qí)上下游产业链的复(fù)苏速(sù)度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很多，我(wǒ)们要多(duō)给一些耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在(zài)房地产(chǎn)以(yǐ)及(jí)上下(xià)游就不是赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的(de)钱。但(dàn)这(zhè)也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好(hǎo)得(dé)多的企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅为举(jǔ)例分析(xī)，不做一个鹅蛋的热量是多少 一个鹅蛋等于几个鸡蛋买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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