OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技，引(yǐn)发(fā)了(le)公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT开(kāi)盘(pán)继续延续此前几日(rì)的下跌(diē)走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发(fā)布(bù)公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其(qí)扩募(mù)拟(nǐ)新购入(rù)基础设施资产(chǎn)张润大厦的重(zhòng)要承租方之一(yī)，目前未收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积(jī)极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关(guān)负(fù)责人也表示，近期已同(tóng)步启(qǐ)动(dòng)了(le)应(yīng)急(jí)预案，排(pái)摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极应(yīng)对哲(zhé)库提前退租的可(kě)能事项。由于张(zhāng)润大(dà)厦是全国首批(pī)REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公司领导高(gāo)度(dù)重视，浦东新区(qū)国资委也高度关注。

　　多位业(yè)内(nèi)人(rén)士表示(shì)，华安(ān)张江光大(dà)园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从(cóng)根本上影响其内外价值，投资者应(yīng)理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续(xù)波动(dòng)

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技的事(shì)件继续扰动公(gōng)募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价格(gé)小(xiǎo)幅低开，此后二级(jí)市场价格开始震(zhèn)荡走低，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午后，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消(xiāo)息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近(jìn)几(jǐ)个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交(jiāo)易(yì)日(rì)跌幅达到9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计(jì)涨幅超过(guò)24％，在全市(shì)场公(gōng)募(mù)REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上(shàng)市的8只产业园(yuán)区基(jī)础(chǔ)设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础设施(shī)REITs5月15日(rì)平(píng)均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平(píng)均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江姐姐的孩子怎么称呼我，姐姐的女儿怎么称呼REIT一季报中已经披露张江光(guāng)大园项目出租率有所(suǒ)下降，如今拟扩募的项目(mù)又遭遇突发事件，因此导致二级市(shì)场价格(gé)出(chū)现波动。”一位业内(nèi)人士(shì)分析(xī)称。

　　不过(guò)，在上述人(rén)士看来，尽管出于风险(xiǎn)规避的原(yuán)因，最近几个交易(yì)日场内资金有(yǒu)所(suǒ)流出，但是，不(bù)动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本(běn)上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着二级市场价格下跌(diē)，风险也得到(dào)一定释放，但(dàn)是价格涨跌会受到基本面、情绪面等(děng)多(duō)重因素(sù)影响，不好判断价格是不是已经(jīng)完全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有一位业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表(biǎo)现低迷，不少产品年内(nèi)二(èr)级市(shì)场跌(diē)幅较大，其实有些(xiē)隐(yǐn)含收益率高的(de)产品具(jù)备一定的投(tóu)资价值，很适合稳健类投资者。此外(wài)，伴随着经济复(fù)苏的(de)步伐，产业(yè)园区(qū)、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰私募基(jī)金(jīn)执(zhí)行董事高如星对此表示，若张江园区最(zuì)终能顺利解决(jué)招商(shāng)，平稳过(guò)度(dù)对经营现金流(liú)没有造成大(dà)的影响，“事件性利空下调至得这么急、这(zhè)么深，加上前期本身园区类资产就回调(diào)不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他(tā)也(yě)强(qiáng)调，最终(zhōng)还是落到租金收入受不受影响，影(yǐng)响多大，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发(fā)布公告(gào)，紧急回应称，哲库(kù)科(kē)技(jì)是(shì)其(qí)扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础设施(shī)资(zī)产张(zhāng)润大厦的重要(yào)承租方之一(yī)，目前未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其(qí)一(yī)季报中(zhōng)披露(lù)的张江(jiāng)光大园项目出(chū)租率(lǜ)下降事(shì)项，一(yī)度二级市(shì)场价格出现回落(luò)。在随后召开的业绩(jì)说明会中管理(lǐ)人就(jiù)相关事项进行了解释说明，市场信心得到了一(yī)定提振，二(èr)级(jí)市场价格表现也趋于平稳。据了(le)解，张江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日召开的线(xiàn)上(shàng)和线下(xià)的扩募说明会(huì)上，运营(yíng)团队表示了(le)对张江(jiāng)光大园项目的信心，预(yù)计(jì)签署(shǔ)意向书和合(hé)同谈判中的(de)储备租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得(dé)到(dào)回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又(yòu)迎(yíng)来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的(de)上(shàng)述公告引起了市场各(gè)方的(de)广泛关注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项目(mù)的原始权益人相关(guān)负责人(rén)坦言，事发突然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一时间(jiān)即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步(bù)启动了应急预案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积极(jí)应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重视(shì)，据悉(xī)新区国(guó)资委也高(gāo)度(dù)关注。

　　当谈(tán)及(jí)储备租户情况，相关(guān)负责(zé)人介绍说，目(mù)前储备(bèi)租户(hù)还(hái)是(shì)比较丰富(fù)的，覆盖了芯片测试、人工智能、航(háng)天产业、信息技术(shù)等产业(yè)客户，租赁意向面积(jī)超(chāo)过了2万(wàn)方。从意(yì)向储备转化为实际(jì)租(zū)户需(xū)要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署(shǔ)租赁意(yì)向书来(lái)尽快(kuài)锁(suǒ)定一些重要租户。虽然收了三个月履约保(bǎo)证金给了我们一些空(kōng)间，但本着对首批扩募(mù)、对市场负责的(de)态度，我们肯定要全力(lì)与(yǔ)时间赛跑，把这(zhè)些面积在短期(qī)内完成去(qù)化(huà)。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目一(yī)季度末也有(yǒu)将近(jìn)30％的空置率，原始权(quán)益人有那么多(duō)储(chǔ)备租户(hù)，之前的空(kōng)置(zhì)率(lǜ)为何未能得(dé)到解(jiě)决。

　　对此相(xiāng)关(guān)负(fù)责人解释，张江光大园(yuán)一直以来都坚持以市场化运营为(wèi)导向(xiàng)，历史运(yùn)营表现稳定，租户的调租(zū)和换租都(dōu)属(shǔ)于正常(cháng)情况，而(ér)这次项目的大租户退租正好发(fā姐姐的孩子怎么称呼我，姐姐的女儿怎么称呼)生在市(shì)场活(huó)跃度(dù)的短期低点，目前市场情(qíng)况已(yǐ)有所好转。在看(kàn)到出租率(lǜ)下(xià)滑(huá)情况(kuàng)没(méi)有得到及时修复后，张江这(zhè)边也作了一定的资(zī)源调配和倾斜(xié)，引入了一些储备(bèi)租户(hù)。

　　另(lìng)外，张润(rùn)大(dà)厦和张江光(guāng)大园项目(mù)在给(gěi)租户的分隔(gé)空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面(miàn)也有一些差异化，张润大厦(shà)多是两千多平的大平层，楼的成(chéng)新(xīn)度高一些，单价也贵一(yī)些，张江光(guāng)大园单层以(yǐ)一(yī)千平的面积为主，还有一些独栋形(xíng)态的物业。租户自身(shēn)也会(huì)有诉求，也会根据自身需求和预算挑(tiāo)选区域内的不(bù)同物业。

　　“如(rú)果扩募完(wán)成以后，新老资产的管理人都(dōu)变成了一家，后续(xù)我们在资(zī)源共享和联合营销方面能更(gèng)加充分发挥协同效应，相信可(kě)以做得更(gèng)好(hǎo)。”上述负责人补充(chōng)说(shuō)道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的(de)定(dìng)位和展(zhǎn)望(wàng)，相关负责(zé)人表示，张(zhāng)江(jiāng)集团和张江高科(kē)目前在管资产约(yuē)五百(bǎi姐姐的孩子怎么称呼我，姐姐的女儿怎么称呼)万方，还有一(yī)些其他在开发的储备项目，这(zhè)些都(dōu)将成为张江REIT实现打造(zào)张江园(yuán)区(qū)产业空间资(zī)产上市平台目(mù)标的坚实后盾和储备(bèi)资源。“我们非常重视(shì)张江REIT这个资本平台和它(tā)未来的(de)发展(zhǎn)。”相关负(fù)责(zé)人(rén)表示，“这次(cì)扩(kuò)募是我们实现(xiàn)基金(jīn)扩(kuò)容的第一步，也是至关重要(yào)的一步(bù)，眼下我们可(kě)能面临了一些突发情况需要解(jiě)决，但是这(zhè)和(hé)我们在(zài)张江(jiāng)科学城这三(sān)十年建(jiàn)设发(fā)展过(guò)程中所(suǒ)经历(lì)的相比(bǐ)，只能算是(shì)一(yī)个非常小的插曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽(jǐn)一切可能化(huà)解当前(qián)突发事件的所(suǒ)有负面影(yǐng)响(xiǎng)，维持预期(qī)和市(shì)场的信心。”

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