OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库科技(jì)，引发了公(gōng)募REITs扩募风波(bō)，如今，二(èr)级(jí)市(shì)场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开(kāi)盘继续延(yán)续(xù)此前几日的(de)下跌(diē)走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日(rì)跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩(kuò)募(mù)拟(nǐ)新购入基础设施资(zī)产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执行(xíng)已签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安(ān)如何辨别精油的好坏 精油可以当做润滑油使用吗张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权(quán)益人将(jiāng)继续密切关注(zhù)哲库科技后续情(qíng)况(kuàng)，积极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原(yuán)始权益人相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期已同步(bù)启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的(de)可能事项。由于张润(rùn)大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司领导高度重视，浦东新区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大(dà)园REIT近期市场波动(dòng)较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会(huì)从(cóng)根本上(shàng)影响(xiǎng)其内外价值，投资(zī)者应(yīng)理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司(sī)哲库科技(jì)的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的(de)价格小幅低开，此后二级市(shì)场价(jià)格开始震荡(dàng)走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报(bào)收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消(xiāo)息(xī)影(yǐng)响，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT最近几个交易日二(èr)级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市(shì)以来(lái)，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时招(zhāo)商(shāng)蛇口产业园(yuán)REIT微幅(fú)上(shàng)涨，其余7只均有不同程度下跌(diē)，8只产业园区基础设(shè)施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一季(jì)报中已经披露张江光大园项(xiàng)目出租率有所下降，如(rú)今(jīn)拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突发事(shì)件，因此(cǐ)导致二级市场价格(gé)出现(xiàn)波动。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽(jǐn)管出于(yú)风险规避(bì)的原因(yīn)，最(zuì)近几个交易(yì)日场(chǎng)内资金有(yǒu)所流(liú)出，但(dàn)是，不动产公(gōng)募(mù)REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前(qián)随着二(èr)级市场价格(gé)下(xià)跌，风险也得(dé)到一定释放，但是价格涨跌会受(shòu)到基本面、情绪(xù)面(miàn)等多重因素影响，不好判断价格是不是(shì)已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位(wèi)业内(nèi)人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不(bù)少(shǎo)产品年内二级(jí)市场(chǎng)跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收益率高的产品(pǐn)具备一(yī)定的投资价值(zhí)，很(hěn)适(shì)合稳(wěn)健类投资者。此外，伴(bàn)随着(zhe)经济复苏的(de)步伐，产业园(yuán)区、物流(liú)类等REITs产(chǎn)品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募(mù)基金执行董(dǒng)事(shì)高如(rú)星对此表(biǎo)示，若(ruò)张江园(yuán)区最终(zhōng)能顺(shùn)利解决招商，平(píng)稳过度对经(jīng)营现(xiàn)金流没有造(zào)成大的影响(xiǎng)，“事件性(xìng)利空(kōng)下调至得这么急、这么深，加上(shàng)前期(qī)本身园区(qū)类资产就回(huí)调不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不(bù)过(guò)，他也(yě)强(qiáng)调(diào)，最终还(hái)是落到租(zū)金收(shōu)入受(shòu)不受影响，影响多大(dà)，估计园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新(xīn)购入(rù)基础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行已(yǐ)签租赁协议的通知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积(jī)极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季(jì)报中披露的张(zhāng)江光(guāng)大园项目(mù)出租率下降事项，一度二级市(shì)场价(jià)格出(chū)现回落(luò)。在随后召开的业绩说明会(huì)中管理人就相关事项进行(xíng)了解释(shì)说明，市场信心得到了一(yī)定提振，二(èr)级市场(chǎng)价格表现(xiàn)也(yě)趋于平稳。据(jù)了(le)解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开(kāi)的线上和线下的扩募说明会上，运营(yíng)团(tuán)队表示(shì)了(le)对张(zhāng)江光(guāng)大园项目的信心，预计签署意向(xiàng)书(shū)和合同谈判中的储备租(zū)户正常(cháng)转化(huà)后，项目(mù)出(chū)租(zū)率将得到(dào)回升。没想到仅过了不到三周的时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来如何辨别精油的好坏 精油可以当做润滑油使用吗了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述(shù)公告引(yǐn)起了市场各方的(de)广(guǎng)泛(fàn)关注(zhù)，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的(de)原始权益(yì)人相关负责人坦言，事发突然(rán)确实始料未及，在(zài)获(huò)悉OPPO关停哲库科(kē)技(jì)消息的第一时间即奔赴现场进(jìn)行了(le)沟通和核实工作，并同步启动(dòng)了应(yīng)急预案，排摸储备(bèi)租户，积(jī)极应对(duì)哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张(zhāng)润大(dà)厦是(shì)全国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉新区国资(zī)委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关(guān)负责人(rén)介(jiè)绍说，目前储备租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能(néng)、航天产(chǎn)业、信息技术等产(chǎn)业客户，租赁意向面(miàn)积超过了2万方。从意向储备转化(huà)为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着手通(tōng)过签(qiān)署(shǔ)租(zū)赁(lìn)意(yì)向书来尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽然(rán)收了(le)三个月履约保证金(jīn)给了(le)我们一些空间，但本着对(duì)首批扩募、对市场(chǎng)负责的态(tài)度(dù)，我(wǒ)们(men)肯(kěn)定要全(quán)力与时间赛跑，把这些面(miàn)积在短期内(nèi)完(wán)成去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有(yǒu)的同区域(yù)的张江光大园项(xiàng)目一季度末(mò)也有将近30％的(de)空置(zhì)率，原始权益人有(yǒu)那么多储备租(zū)户，之前的空(kōng)置率为何未能(néng)得到解(jiě)决(jué)。

　　对(duì)此相关负责人解释(shì)，张江光(guāng)大园一直以来都(dōu)坚持以市(shì)场化运(yùn)营为导向，历史(shǐ)运营表现稳定(dìng)，租户的调租(zū)和换租都(dōu)属于正常情况(kuàng)，而这(zhè)次项目(mù)的大租户退(tuì)租(zū)正好发(fā)生在市场活跃(yuè)度(dù)的短期低点(diǎn)，目前市场情况已(yǐ)有(yǒu)所好转。在(zài)看到出租(zū)率(lǜ)下滑(huá)情况没有(yǒu)得到(dào)及时修复后，张江这边(biān)也作了一定的(de)资(zī)源调配(pèi)和(hé)倾斜(xié)，引入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光大园项目在(zài)给租户的分隔(gé)空间、交(jiāo)付(fù)标准(zhǔn)、租金水平等(děng)方面也有(yǒu)一些差异化，张润大厦多是两千多(duō)平的大平层，楼的(de)成新度高一些(xiē)，单价也贵(guì)一些，张江光大园单层以一千平(píng)的(de)面(miàn)积为主，还(hái)有一些独栋形态的物业(yè)。租(zū)户(hù)自(zì)身也会有诉求，也会根(gēn)据自(zì)身需求和预(yù)算挑(tiāo)选区域内(nèi)的不(bù)同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后(hòu)，新(xīn)老资(zī)产(chǎn)的管理人都变成了一家，后(hòu)续我们(men)在资源共享和联合营(yíng)销方(fāng)面能更加(jiā)充分发挥协同效应(yīng)，相(xiāng)信可(kě)以做得更好。”上(shàng)述(shù)负责人补充说(shuō)道(dào)。

　　最后(hòu)谈及对于张江(jiāng)REIT的(de)定(dìng)位和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江(jiāng)集团(tuán)和张江(jiāng)高科目前在管(guǎn)资产约五百万方，还有一(yī)些其他在开发的储备项目，这些都(dōu)将成为张江REIT实现(xiàn)打造张(zhāng)江(jiāng)园区产业(yè)空间资产上(shàng)市平台(tái)目标的坚实后盾和(hé)储备资(zī)源。“我们非(fēi)常重视张(zhāng)江REIT这个资本平台和它(tā)未来的发展。”相关负责人表示(shì)，“这(zhè)次扩募是(shì)我们实现(xiàn)基(jī)金扩容的(de)第一步，也(yě)是至关重(zhòng)要(yào)的一步，眼下我们可能面临了一些(xiē)突发情(qíng)况需要解决(jué)，但(dàn)是这(zhè)和我们在张江(jiāng)科(kē)学城这三十年建设发展(zhǎn)过程中所(suǒ)经历的相比，只能算是(shì)一个非(fēi)常(cháng)小的插曲。我们有信心排除万难(nán)，尽一(yī)切(qiè)可能化解当前(qián)突发事件的所有负面影响，维持预(yù)期(qī)和市场的(de)信心。”

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