近两年(nián)火爆的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资(zī)价(jià)值，通过(guò)观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)等(děng)指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注(zhù)意，与产权(quán)类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生现金收益(yì)，特许经营(yíng)权分(fēn)红目前已包含了利润分配和(hé)本(běn)金的(de)归还，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例的(de)稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占可供分配金额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要(yào)收益来源为(wèi)持有期(qī)分(fēn)红收益，以及基(jī)金份(fèn)额交易价(jià)格的(de)变化。基金份额二(èr)级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起(qǐ)波(bō)动。与(yǔ)此相比，基金分红预期(qī)则更有规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设施资产(chǎn)的经营(yíng)现金流，投资(zī)人通过基金募集材料(liào)和(hé)信息披露文件，结合(hé)行业及市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为(wèi)基金份(fèn)额持有人实际获(huò)得的(de)现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基(jī)金相关负责人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础(chǔ)设施基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合并后基金(jīn)年(nián)度(dù)可分配(pèi)金额以现金形(xíng)式分配给(gěi)投(tóu)资者(zhě)，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为，从投资角度来(lái)看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二(èr)级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这(zhè)类(lèi)产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红类似于(yú)债券派息，但(dàn)不等同(tóng)于债(zhài)券(quàn)的(de)固定利息(xī)回报，而是由(yóu)可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了(le)机(jī)构投资(zī)者的投资品类，为(wèi)资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投(tóu)资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获(huò)取相对于(yú)投(tóu)资债(zhài)券相对高(gāo)的收益性(xìng)，在有(yǒu)效控制风险的前(qián)提下，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来(lái)分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级(jí)市场价格走势(shì)的关键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公(gōng)募(mù)REITs的二级市场表现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了(le)2022年(nián)年(nián)报，部分(fēn)产品(pǐn)受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可分配金(jīn)额完(wán)成率不达预(yù)期，一(yī)定程度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市(shì)场的(de)价(jià)格(gé)波动受(shòu)多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参(cān)与公募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一(yī)方面市场热点呈现向股(gǔ)票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础设施(shī)项(xiàng)目的(de)经营业(yè)绩相(xiāng)对经济活(huó)力的改(gǎi)善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分红(hóng)金额(é)进行计算。除权(quán)操(cāo)作(zuò)是对分红前后基(jī)金份(fèn)额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获得(dé)公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同时(shí)需(xū)结(jié)合(hé)持有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对(duì)整体(tǐ)收益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)分红包括利(lì)润(rùn)分配和本金归还(hái)

　　普通(tōng)投资者应了(le)解底层资产情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的(de)“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分(fēn)派的是本金(jīn)与(yǔ)增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基(jī)金分红差异很大(dà)，大(dà)多(duō)数普通投资者可能把“分派”金额误(wù)认为是持(chí)续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资者应该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前(qián)公募(mù)REITs主要(yào)有特许经(jīng)营权(quán)类和产权(quán)类两大(dà)资产类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包(bāo)括每年的(de)现(xiàn)金分红及资(zī)产增值(zhí)的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自(zì)项目(mù)每年的(de)现金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权(quán)类资产的分红包括了利(lì)润分(fēn)配和本(běn)金的归还，两(liǎng)者的比率也是(shì)变动的(de)，对(duì)特许(xǔ)经营权类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益。普(吸潮是什么意思，弄瓦之喜什么意思pǔ)通投(tóu)资吸潮是什么意思，弄瓦之喜什么意思者在选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)不同而形(xíng)成区别。特(tè)许经营权(quán)类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相当(dāng)于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的(de)价值增值(zhí)，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品(pǐn)的二级市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目(mù)在经营(yíng)权(quán)到期后不再能产生(shēng)现(xiàn)金收益，因(yīn)此将可(kě)供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于(yú)这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通(tōng)常具备(bèi)更高的分(fēn)派率水平。对(duì)于剩余期(qī)限(xiàn)较长的特(tè)许经(jīng)营(yíng)权项目，即(jí)使分派(pài)率相(xiāng)对较低，也有足够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责(zé)人提醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)项目的(de)分派金额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募(mù)的(de)情况下，基金份额单(dān)价随着分派(pài)进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的(de)收(shōu)益来自(zì)项目剩余期限产生的(de)现金流(liú)。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权(quán)类(lèi)项(xiàng)目的土地或建筑(zhù)的(de)剩(shèng)余使用年限一(yī)般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新(xīn)改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地出让(ràng)金等(děng)追加(jiā)投资，有机会进(jìn)一步延(yán)长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续经营的假设(shè)反映在基(jī)础资(zī)产(chǎn)的估(gū)值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部(bù)收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资(zī)产运营(yíng)情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人士(shì)还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期(qī)，投资者可以观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和(hé)评估(gū)项目(mù)底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年报中(zhōng)披(pī)露的经营活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二者(zhě)存在本质性(xìng)区别。经营活(huó)动产生的现金(jīn)净流(liú)量是(shì)指企业经(jīng)营、筹资(zī)、投资(zī)产生的现金流，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的项目进行(xíng)调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选择，投资(zī)价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债(zhài)市(shì)场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权(quán)类的资(zī)产可以更多关注(zhù)内(nèi)部收益率的高低，对产权类的资产更多关注(zhù)分派率高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来自(zì)底层资(zī)产的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以(yǐ)底层资(zī)产运营情况直接影响投资回报，投资者可(kě)综(zōng)合(hé)考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金(jīn)管理人实力等(děng)多重因素来(lái)选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，由于分红交易(yì)带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对(duì)明显、同时分红规模较为可观的(de)个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书均(jūn)会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年的(de)可供分配金额预测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募(mù)集材(cái)料中披露预测进(jìn)行(xíng)比较分析，结合经济及市(shì)场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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