导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十(shí)年是中国房地(dì)产市场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年(nián)地产持续低(dī)景(jǐng)气，有关(guān)中国地(dì)产是(shì)否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇存(cún)量住宅真实情况，据(jù)此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存量(liàng)极(jí)度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀(huái)疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比(bǐ)不到一成(chéng)，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数(shù)较发达国(guó)家(jiā)还有很(hěn)大差距。人均住(zhù)宅间数(shù)大于1同(tóng)样(yàng)不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接公布(bù)中国家庭户均(jūn)住宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目(mù)前(qián)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每(měi)户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似乎意(yì)味(wèi)着户(hù)户有房，然(rán)而事实上中国住宅市(shì)场供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡(héng)，是因为户均一(yī)套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求(qiú)。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动人口，流(liú)动人口(kǒu)会(huì)选择在大(dà)城(chéng)市租(zū)房挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从而产生了额(é)外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均(jūn)一套房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比不(bù)断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将延续，带(dài)来(lái)新户购有缘千里来相会,三笑徒然当一痴什么意思，三笑突然当一痴打一成语房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明(míng)显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市(shì)的新(xīn)增(zēng)住宅需求有望(wàng)持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积均较发达(dá)国家有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的(de)改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代(dài)而(ér)非停(tíng)滞期(qī)。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年(nián)是(shì)中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不足，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么当下房地(dì)产(chǎn)大(dà)分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分化(huà)时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同(tóng)能(néng)级城市之(zhī)间，不同(tóng)区(qū)域板块之间(jiān)，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热议。从(cóng)2月以来(lái)，各(gè)大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的(de)房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到(dào)底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布(bù)，我(wǒ)们无(wú)法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住宅套数(shù)，回答(dá)当前的房子(zi)是(shì)否真的(de)过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主(zhǔ)题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人(rén)，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量(liàng)商业(yè)楼、写字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了(le)中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭(tíng)户居民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意味(wèi)着人人都(dōu)有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)不能(néng)完全(quán)反映(yìng)出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)住宅(zhái)主要分(fēn)两(liǎng)大类(lèi)，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保(bǎo)障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并没有(yǒu)直接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数(shù)量。居(jū)民住宅相关数据有两处(chù)可(kě)以直接(jiē)公布(bù)，一(yī)是每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居(jū)民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民(mín)户均(jūn)住宅(zhái)数量(liàng)，我(wǒ)们主要用到上(shàng)述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居(jū)民户均住宅(zhái)套(tào)数分三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅总数除以家(jiā)庭户数(shù)，我(wǒ)们就能够得(dé)到城镇户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多(duō)少，目(mù)前缺(quē)乏一个准确(què)统(tǒng)计。我(wǒ)们(men)利用既(jì)有统计数据，大致测算得(dé)到中国(guó)存量房地(dì)产(chǎn)套数(shù)，并进(jìn)一步(bù)推算(suàn)中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销(xiāo)售以期(qī)房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期(qī)房占比近9成。本文(wén)去除商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数里的期(qī)房(fáng)销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修(xiū)的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要(yào)进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据(jù)显示中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的住宅结(jié)构特(tè)征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房(fáng)都是商品住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民(mín)所有(yǒu)住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅(fú)为(wèi)过去(qù)十(shí)年(nián)变化(huà)幅(fú)度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实(shí)际(jì)变化比例，从(cóng)而我们(men)估算出(chū)2022年商品住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中国(guó)平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中国(guó)平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年，中国平(píng)均每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了(le)户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并(bìng)不意(yì)味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口流动、居民换房(fáng)等(děng)因素产(chǎn)生的(de)住宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套(tào)户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国(guó)和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　有缘千里来相会,三笑徒然当一痴什么意思，三笑突然当一痴打一成语ong>如果户均刚好一(yī)套(tào)房，就会造成人口净流入地的住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)不应求(qiú)，造(zào)成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口(kǒu)和省(shěng)际(jì)流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选(xuǎn)择(zé)在大城(chéng)市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以(yǐ)及(jí)南京工作的流动人(rén)口在(zài)老家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人(rén)，但(dàn)高(gāo)房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的(de)大城市租赁(lìn)一套房，在房价(jià)较低(dī)的(de)县城购(gòu)买一(yī)套(tào)房。所以(yǐ)说户均一套房(fáng)无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万户(hù)城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少(shǎo)在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大(dà)等问题(tí)，如电线老化(huà)、管道等基(jī)础设施(shī)陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大(dà)的不便(biàn)和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成(chéng)的老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独(dú)立卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生(shēng)活需(xū)求，在(zài)未来大(dà)都(dōu)会被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二(èr)居(jū)室，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积扩张(zhāng)是未(wèi)来地(dì)产的需求驱(qū)动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民带(dài)房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均值(zhí)，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平(píng)方米，不及全国人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界定为住(zhù)宅(zhái)存(cún)在困难，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算的(de)话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积(jī)为40平，即(jí)人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国(guó)都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除公摊面(miàn)积(jī)后，中国(guó)的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口(kǒu)，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房，未来(lái)地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经(jīng)户户(hù)有房。即(jí)便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决(jué)定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套(tào)住宅(zhái)现实之(zhī)下(xià)，中(zhōng)国未来(lái)城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户(hù)的占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人(rén)口小家(jiā)庭(tíng)化趋(qū)势将继续延续(xù)，导致户数会因(yīn)户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素(sù)逐步(bù)向(xiàng)经济带、都市圈中心(xīn)城(chéng)市(shì)流入，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而(ér)出(chū)生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要(yào)受(shòu)益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅(zhái)。租(zū)房、购买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的(de)占比(bǐ)势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城(chéng)中村(cūn)、老公有住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的(de)环境(jìng)，背后的改善性(xìng)需求有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金(jīn)，倾向于(yú)中(zhōng)小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希望提(tí)高生(shēng)活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持(chí)住(zhù)宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存(cún)在不小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度(dù)与经济水平(píng)有着密切(qiè)正向联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，供需出现错配，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，这种分化不(bù)单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之(zhī)间的差异也将(jiāng)越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是(shì)人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实际值可(kě)能偏低，其增速可(kě)能超(chāo)预期。

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