文：任泽(zé)平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设(shè)工(gōng)作会议(yì)提出“有(yǒu)条件的可以进(jìn)行现房销售(shòu)”，不(bù)足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川(chuān)、广(guǎng)东(dōng)等地(dì)明确(què)表(biǎo)态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用(yòng)你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对(duì)购(gòu)房(fáng)者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别(bié)建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和(hé)社(shè)会，这是房地产从大(dà)开发时(shí)代步入高(gāo)质量发展阶(jiē)段的必(bì)然趋势，也是对购(gòu)房老(lǎo)百姓的最大保护(hù)。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进(jìn)入(rù)存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的(de)预售制(zhì)已(yǐ)经过时(shí)了，该(gāi)取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及(jí)长效机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济规(guī)律办(bàn)事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道黑玛瑙和红玛瑙哪个好，黑玛瑙为什么又叫短命石世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了所(suǒ)有商品不(bù)能交付(fù)的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者(zhě)非(fēi)常不(bù)公平，比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承(chéng)担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，这(zhè)样有助于落(luò)实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单(dān)科普一(yī)下：商品房预售最早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期(qī)房(fáng)，是一(yī)种开发商放杠杆的(de)方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于(yú)商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存(cún)在(zài)预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般(bān)有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才(cái)可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非(fēi)像中国一样在(zài)支(zhī)付完首付款后从(cóng)银行一次(cì)性(xìng)贷款支(zhī)付(fù)剩余全部房款，而(ér)是(shì)根(gēn)据开发商(shāng)工程进度在完全交房前进行(xíng)分期支付(fù)。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的(de)资(zī)金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施(shī)作(zuò)为保(bǎo)障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对(duì)购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平，所(suǒ)以不如借(jiè)机(jī)取消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时(shí)代，取消预售制度有(yǒu)助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企债务(wù)重组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和房地产长效机(jī)制(zhì)。这是个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定能化(huà)解这个难题(tí)，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质是向善(shàn)，是(shì)以客(kè)户为中心，房地产也不能(néng)例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家人(rén)。从(cóng)这个角度(dù)，取消预(yù)售制、实施现房销(xiāo)售(shòu)是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情(qíng)况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国务院发展研究中心(xīn)参与财(cái)税(shuì)改革(gé)方案研究时，对(duì)预售(shòu)制(zhì)、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售(shòu)制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实(shí)存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第(dì)三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年(nián)代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出(chū)租(zū)资金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长等问(wèn)题(tí)，分(fēn)层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香港还未(wèi)推行公(gōng)共房(fáng)屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是相当高，不过(guò)大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛(shèng)行(xíng)的(de)方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租(zū)资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商(shāng)开(kāi)始(shǐ)探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模式一经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市(shì)民(mín)数量有所增加，开发(fā)商资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的(de)基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入(rù)房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立信置业(yè)有(yǒu)限公司，凭借商(shāng)业(yè)直(zhí)觉(jué)和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业(yè)务(wù)的(de)经验，对于(yú)商品(pǐn)流通(tōng)、资金(jīn)周(zhōu)转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻(xún)求(qiú)方(fāng)法加(jiā)快自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其(qí)在购下九龙的(de)一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用(yòng)类(lèi)似租(zū)金的(de)分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了(le)自己的(de)房产。这(zhè)种方式(shì)减轻(qīng)了(le)民(mín)众购(gòu)房的资金压力(lì)，加速了房屋的(de)建造(zào)和(hé)销售，也解决(jué)了(le)制(zhì)造商的资金(jīn)问(wèn)题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的一(yī)大特(tè)色(sè)，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房地(dì)产市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效(xiào)率地解(jiě)决了核心的住房供不(bù)应求的问题(tí)，使(shǐ)房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国(guó)香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市(shì)场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的(de)一个(gè)楼盘(pán)因建筑费用超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部(bù)门提升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即(jí)要求(qiú)开发(fā)商在预售前，确保地(dì)价(jià)款已(yǐ)经全(quán)部支付，还要证明自身有资金等能力把项(xiàng)目(mù)完成，资(zī)金(jīn)需放入律师所托(tuō)管，支取时(shí)需律所和建筑师的(de)核准。为了(le)防止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资(zī)金(jīn)，中国香(xiāng)港(gǎng)要求(qiú)律(lǜ)师行在银行开(kāi)设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责(zé)任上(shàng)升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大(dà)风险方，后续(xù)需自身(shēn)推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内(nèi)地(dì)面临住房(fáng)需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国(guó)以来(lái)，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础(chǔ)建设，这一(yī)导向使(shǐ)前(qián)期(qī)发(fā)展工业化的进(jìn)程(chéng)大(dà)于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套问题(tí)，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也(yě)出现了分配不公、效率低(dī)、配套差等问题(tí)，因(yīn)此福利分房制(zhì)度(dù)不(bù)再适用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)面临(lín)商品房的需求(qiú)量大，而社会(huì)缺少大型(xíng)房(fáng)地产开发商(shāng)，商品房供应量小的困(kùn)境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑(yí)是对(duì)内地房地产市(shì)场的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多(duō)项文(wén)件，大(dà)力支持国(guó)内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制(zhì)度(dù)改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实(shí)物分(fēn)配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房供给商品(pǐn)化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济下的(de)福利分房转向市场经济的商品房。房地(dì)产市场(chǎng)采用(yòng)预售制，允许开(kāi)发(fā)商卖期房，解决(jué)了房企缺(quē)少资金和开发时(shí)间周(zhōu)期长的两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应(yīng)速度加快。自此中国(guó)内地开始(shǐ)房改货(huò)币化(huà)，中国人民银行(xíng)等多方迅(xùn)速出台相关的信(xìn)贷(dài)政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经(jīng)调整形成(chéng)契合中(zhōng)国内地的商品(pǐn)房预售制度(dù)。预售制的初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企(qǐ)资金(jīn)压力，加快(kuài)城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房(fáng)地(dì)产开(kāi)发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者支付(fù)定金或房款的行为。区(qū)别(bié)于中国(guó)香港，在(zài)中国(guó)内地实践(jiàn)过(guò)程(chéng)中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发(fā)商(shāng)办(bàn)理预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过(guò)程中，购房者需要一次性付清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷款的形(xíng)式一(yī)次性付清剩余房款，换(huàn)言(yán)之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了(le)全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极(jí)大(dà)缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时增加(jiā)市场商品(pǐn)房供应，推动了(le)城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在过(guò)去20多年对(duì)中国内地房地产(chǎn)市场的稳步(bù)发展起到了(le)重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居(jū)民(mín)居住(zhù)水平，中国(guó)内地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居(jū)到基本(běn)适居，住房事(shì)业取得巨(jù)大进步(bù)，数(shù)十年时(shí)间走完发(fā)达国家几(jǐ)百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成(chéng)为(wèi)中国(guó)内地(dì)商品房销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房(fáng)销售面积占总销(xiāo)售面积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国(guó)内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快速(sù)发展(zhǎn)，房地(dì)产企业从(cóng)无(wú)到有、从(cóng)国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也(yě)成为拉动中国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动(dòng)的上(shàng)下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其(qí)产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材的(de)带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全(quán)拉(lā)动(dòng)的投(tóu)资(zī)占全社会固定(dìng)资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产开发投(tóu)资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房(fáng)地(dì)产(chǎn)贷款占银(yín)行各项贷款余额(é)的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务(wù)，占(zhàn)比(bǐ)超(chāo)过三(sān)分之一。从房地产融资(zī)存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导(dǎo)致银行(xíng)不(bù)良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应渠道，根据(jù)我们的《中国住(zhù)房市值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的(de)比例较高，主要是因为住(zhù)房市(shì)值高，以及中国资本(běn)市场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融资(zī)比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居(jū)民(mín)投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前(qián)的负面效(xiào)应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待(dài)期一(yī)般为(wèi)两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发商(shāng)之间的购(gòu)房合(hé)同、购房者和银行的(de)按揭贷款合(hé)同(tóng)是两个独立的(de)合同关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合同向(xiàng)开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但(dàn)依(yī)旧需(xū)要(yào)根(gēn)据按(àn)揭贷款合(hé)同(tóng)按(àn)时向银行(xíng)进行贷款偿(cháng)还，因此购房(fáng)者承担(dān)的(de)风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过(guò)度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响(xiǎng)自(zì)身信用和购(gòu)房者对(duì)行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的(de)发放(fàng)方，一旦房企因为市(shì)场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂(liè)等一系(xì)列(liè)问(wèn)题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企通(tōng)过(guò)与购房者(zhě)签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力(lì)或(huò)短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险完全由银行承担，银(yín)行(xíng)将面临(lín)较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售管(guǎn)理办(bàn)法(fǎ)》中(zhōng)明确(què)规定了(le)开发(fā)企业预售商品房所得款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售(shòu)款监管的具体办法，由(yóu)房地(dì)产管(guǎn)理部门制定。但多年(nián)以来全(quán)国并没(méi)有统一(yī)的预售资金监管规定(dìng)，各地实行(xíng)“一(yī)城一策(cè)”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等(děng)城市(shì)重点监(jiān)管资(zī)金比例为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报(bào)价(jià)计算重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却(què)被迫继续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发(fā)时代的高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调(diào)预售款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是(shì)行业“潜(qián)规则(zé)”。比(bǐ)如工(gōng)程总承(chéng)包方，以工(gōng)程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金(jīn)转给房企，而拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付(fù)资(zī)金，一般设有定金(jīn)或预(yù)付款保护机(jī)制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者(zhě)支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋(wū)交付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以定金方式支付，或按(àn)工程进度分期(qī)支付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品(pǐn)房(fáng)出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是(shì)期(qī)房由政(zhèng)府(fǔ)或第(dì)三方验收合格并提供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是开发(fā)商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内(nèi)无条件返还(hái)，最低(dī)首付(fù)比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余(yú)房款交付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付(fù)前资金由第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官(guān)方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除(chú)定金或首(shǒu)付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及(jí)首(shǒu)付款(kuǎn)由第三(sān)方公证行或(huò)产(chǎn)权(quán)保险公司的信托账户监(jiān)管。如果开发(fā)商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且(qiě)不(bù)承担任何责任(rèn)与损失(shī)。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行(xíng)，银行(xíng)根据(jù)工程进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损(sǔn)害(hài)银行利(lì)益(yì)，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工进度。开发商(shāng)在(zài)房屋交付(fù)时需取得由政府相关部门经审查(chá)后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购(gòu)房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付(fù)，按揭按(àn)工期放款(kuǎn)后(hòu)还(hái)贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发(fā)商在(zài)项目获(huò)批后即可预(yù)售房(fáng)屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签(qiān)订(dìng)合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能(néng)购买，定(dìng)金按照(zhào)德国法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费(fèi)和土(tǔ)地交易税(shuì)，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含(hán)在购房款中(zhōng)，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有规定最低(dī)首付比例，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度(dù)，一般分7笔进(jìn)行支付，具体(tǐ)支付(fù)节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分(fēn)多次发(fā)放贷(dài)款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给(gěi)予购(gòu)房者(zhě)一(yī)定使用期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发(fā)商赔(péi)偿或修复，开发商(shāng)破产，由(yóu)保(bǎo)险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开(kāi)发商(shāng)或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签(qiān)订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英国采取按(àn)工程进度付款的方式，但是交房前付款比例(lì)相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，一般会(huì)在合同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收后才能(néng)交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英国期(qī)房预售资(zī)金监管极为严格，资(zī)金也由(yóu)律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付(fù)相关款项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金在进入(rù)开发商账户前经过(guò)两道关口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必(bì)须完成“预售(shòu)房定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后(hòu)由于房(fáng)屋(wū)供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会(huì)上“一(yī)房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为此，日(rì)本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者(zhě)支付定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分(fēn)，法律要求开发商必(bì)须完成定(dìng)金保全措施才可(kě)预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发商向金融机(jī)构或指定保(bǎo)证机(jī)构或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房(fáng)者(zhě)定金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并将相应的保(bǎo)证金(jīn)证明书交付给购房(fáng)者。除(chú)定金外，其他预先支(zhī)付的购房(fáng)款也受该措施(shī)保护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保证金证明(míng)书向金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时(shí)，开发商需向购(gòu)房(fáng)者赔(péi)付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开(kāi)始(shǐ)按(àn)揭贷款，除(chú)定金外的剩(shèng)余房款在交房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者违约可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资金进银(yín)行(xíng)专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一(yī)步签订购(gòu)买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的首付及印(yìn)花(huā)税，同(tóng)时购房者(zhě)向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新(xīn)加坡期(qī)房同样采取(qǔ)按工程进(jìn)度(dù)付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做(zuò)了统(tǒng)一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗(chuāng)等(děng)完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进度(dù)放款(kuǎn)，月供在(zài)此过(guò)程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银(yín)行专门的项目资金账户，账户资金提取须(xū)与房屋(wū)建设(shè)有关(guān)。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年(nián)的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前(qián)房地产到了政(zhèng)策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型(xíng)需求的(de)支(zhī)持力(lì)度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复(fù)工保民生(shēng)，给予强有(yǒu)力的金融工具(jù)支(zhī)持。另一方面(miàn)，从现在起，对(duì)还在(zài)正(zhèng)常(cháng)运转的(de)房企包括民(mín)营企(qǐ)业，加大(dà)支持力度，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并(bìng)购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套(tào)AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势(shì)复杂性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机(jī)制。长效机(jī)制(zhì)四大(dà)关键是推动城(chéng)市(shì)群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和(hé)房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将已支(zhī)付(fù)定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况提(tí)供充分的(de)保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的(de)权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发(fā)商、银行的第三(sān)方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门(mén)直接监(jiān)管，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品房保修期制(zhì)度。保修期内(nèi)，开(kāi)发(fā)商(shāng)应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在(zài)保修(xiū)期结束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售(shòu)制是(shì)大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民(mín)众不(bù)公平的(de)预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质黑玛瑙和红玛瑙哪个好，黑玛瑙为什么又叫短命石量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。

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