5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募基(jī)金为代表的机构(gòu)对于(yú)这一(yī)板块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额(é)均较4月28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基金一季报统计(jì)，龙头(tóu)与地(dì)方(fāng)国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房(fáng)地(dì)产(chǎn)或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红利时代已过(guò) 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地(dì)产行业标的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值(zhí)在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三(sān)年来的首(shǒu)次回(huí)升，年(nián)底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股比例(lì)也同步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎(hū)在今(jīn)年一季(jì)度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房(fáng)地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持(chí)仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房(fáng)地(dì)产的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金(jīn)一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二的是招商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变(biàn)化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位上(shàng)看(kàn)均(jūn)有退步，尤其是(shì)万(wàn)科(kē)最为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上(shàng)最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二(èr)级市场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还需要(yào)时(shí)间周(zhōu)期(qī)。

　　形成(chéng)共识的(de)是(shì)，经济圈判断房地(dì)产已经进入大分化时(shí)代，一(yī)二线城市(shì)好于(yú)三四线城市。而(ér)映(yìng)射到二级市场(chǎng)投资上，配(pèi)置房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一去不(bù)返了(le)。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括房地产等(děng)几(jǐ)类行业在(zài)盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或(huò)者(zhě)衰退期(qī)的行业(yè)，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年(nián)特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供(gōng)给侧(cè)发生了(le)更(gèng)大的变(biàn)化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持(chí)谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面(miàn)积(jī)很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积(jī)，考虑(lǜ)存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出(chū)来(lái)去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短(duǎn)缺时代，而(ér)目(mù)前居民的杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入也不支撑每(měi)年18万亿(yì)元的销售额，以及(jí)过快上行(xíng)的房(fáng)价(jià)，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未(wèi)来行(xíng)业的需求(qiú)或(huò)将回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆(gān)属性，就(jiù)很容(róng)易出现信用风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年的(de)民(mín)营地产爆(bào)雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过(guò)程。这(zhè)个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强的公司(sī)就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的贝塔已经过(guò)去了(le)，但不代表没有(yǒu)投(tóu)资(zī)机会，机会在于城(chéng)市、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股票(piào)投(tóu)资，就是(shì)强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于(yú)这样的认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个股成为公募(mù)乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质区域(yù)性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五(wǔ)的(de)公(gōng)司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期归(guī)来后日(rì)成交量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续两个(gè)交易(yì)日收(shōu)出(chū)涨停。从该(gāi)股的(de)基本面(miàn)来看，上实(shí)发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为房地(dì)产开发(fā)与经(jīng)营。公司的(de)主要(yào)产品及服(fú)务为房地产销售(shòu)、房地产租(zū)赁、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来(lái)看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的上银基金(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产管理公司(sī)等都跻身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是(shì)上海(hǎi)本地房(fáng)企(qǐ)，其第(dì)一(yī)季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是该(gāi)公司后疫情时代(dài)出租(zū)率复苏(sū)至近年来最高(gāo)，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了(le)知名机构在其中持续(xù)驻足。从第(dì)一季度十大流(liú)通股股东来(lái)看，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前中考考几科,总分多少分，中考一般各科考多少分十中，这(zhè)也(yě)是连续(xù)第(dì)三个季(jì)度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局，其(qí)当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海(hǎi)区(qū)域(yù)性地产公司外，荣安地产则(zé)是(shì)主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募指(zhǐ)基(jī)首(shǒu)季(jì)新杀入十大流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南(nán)方(fāng)中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数(shù)1000增强则(zé)排名第九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现(xiàn)的(de)机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球基(jī)金相关人(rén)士(shì)分析(xī)：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对应(yīng)潜(qián)在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限于(yú)信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的净负债中考考几科,总分多少分，中考一般各科考多少分(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成本不(bù)断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明(míng)显(xiǎn)跑(pǎo)赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或(huò)存在发展的大好机会。中信(xìn)证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行业的结(jié)构性(xìng)机会依(yī)然存在(zài)，少部分公司尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其主要又体(tǐ)现(xiàn)为库存(cún)的优势(shì)。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较低的融资(zī)成本(běn)，优质的(de)开(kāi)发资(zī)源(yuán)和良好的不动产资产(chǎn)运营(yíng)能力(lì)的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估(gū)，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关(guān)系等问题，市(shì)场对民营房开企业的(de)资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业(yè)出(chū)清的过(guò)程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估(gū)值的修复更明(míng)显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于集中度提(tí)升后(hòu)，行业进(jìn)入(rù)高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金(jīn)流创造能力(lì)，以(yǐ)此带来(lái)估(gū)值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自(zì)身资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普涨的概率比较低，行业内部将出(chū)现(xiàn)分化，要关注将受益于(yú)行业集中度提(tí)升的头(tóu)部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一思路(lù)的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇(shé)口等(děng)国资背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察国企(qǐ)央企在三(sān)个(gè)方面是否可以维(wéi)持(chí)，首(shǒu)先是融(róng)资(zī)成本保持(chí)低位，其(qí)次是销售份(fèn)额持续(xù)提升，再(zài)次是拿地份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据(jù)房企(qǐ)一季报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化(huà)更趋明显，保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营收(shōu)、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较(jiào)大增速的增长。而这些公司(sī)也是机(jī)构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地(dì)产业(yè)内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明显改善的(de)房企(qǐ)，主要是(shì)因为过去两三(sān)年时间(jiān)，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿(ná)地，且主要集(jí)中(zhōng)在核心(xīn)城市(shì)，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够(gòu)推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍(réng)处(chù)于调(diào)整的过程中(zhōng)，能够(gòu)保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面(miàn)临着一些(xiē)不确定性(xìng)。其实整个市场从四月(yuè)份(fèn)开始又(yòu)在往下掉(diào)。除(chú)了(le)杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别(bié)城市四(sì)月环(huán)比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好之外(wài)，包(bāo)括(kuò)北京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出(chū)现，到六月(yuè)份房企为了半(bàn)年(nián)报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的(de)一个市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就(jiù)是(shì)说，第(dì)二季度、第三季度增长不(bù)确定(dìng)性(xìng)的压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下(xià)游产(chǎn)业链的(de)复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多(duō)，我们(men)要(yào)多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以(yǐ)及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得(dé)多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能(néng)耐心地去(qù)等待它(tā)的基(jī)本面不(bù)断(duàn)地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及(jí)个股仅(jǐn)为(wèi)举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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