近两年火爆的创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出(chū)该类(lèi)产品长(zhǎng)期投资价(jià)值，通过观(guān)测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也(yě)是观(guān)察REITs项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也提醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已(yǐ)包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的时应了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密(mì)集(jí)分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供(gōng)分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

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　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收益(yì)，以及基金(jīn)份(fèn)额交(jiāo)易价(jià)格的变化。基金份(fèn)额(é)二(èr)级(jí)市场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运(yùn)营情况及市(shì)场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预(yù)期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料和信(xìn)息(xī)披露文件，结合行(xíng)业及(jí)市(shì)场情况，可以分析(xī)基础设(shè)施项目的(de)经(jīng)营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际获(huò)得的现金收益，对于长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募(mù)集(jí)基础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可(kě)分配金额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定(dìng)的(de)分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二级(jí)市(shì)场价格反映这类(lèi)产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体现(xiàn)了这类产品的(de)“债(zhài)性”特(tè)点。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红要(yào)求，分红(hóng)类似于债(zhài)券派息，但不(bù)等同于债(zhài)券的固定利息(xī)回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者(zhě)的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助机构投资(zī)者(zhě)稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券相(xiāng)对(duì)高的收(shōu)益性，在有效控制(zhì)风险的前提(tí)下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益“落袋为安(ān)”外(wài)，市场对于未来分(fēn)红水(shuǐ)平的预(yù)期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报(bào)，部分产品受宏观(guān)经济的影(yǐng)响，可分配(pèi)金额完(wán)成率不达预期，一定程度上影响了(le)公(gōng)募(mù)REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利(lì)于吸引投资(zī)者参(cān)与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的(de)开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据单位基(jī)金份额的分红金额进行计算。除权(quán)操作是对(duì)分红前后(hòu)基金份额净值变(biàn)化(huà)的修(xiū)正(zhèng)，使(shǐ)投资(zī)人(rén)在(zài)基金分红前(qián)后均可以获(huò)得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的信(xìn)心，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关(guān)人(rén)士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包(bāo)括利润(rùn)分配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应(yīng)了解底(dǐ)层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提(tí)醒，与(yǔ)现有公募(mù)基金(jīn)分红前提是本(běn)金之上(shàng)的增值(zhí)部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为准确(què)，分派的(de)是本金(jīn)与增值两个(gè)部分(fēn)，两个(gè)部分之间(jiān)的(de)比例是变(biàn)动的(de)，与现有公募(mù)基(jī)金分红差异很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持(chí)续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价值面(miàn)临(lín)极大(dà)不确定性，这是该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目(mù)前公(gōng)募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类(lèi)和产(chǎn)权(quán)类两(liǎng)大资(zī)产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要(yào)包括每年的现(xiàn)金分(fēn)红及资产增值(zhí)的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益(yì)主要(yào)来(lái)自项目每年的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营权类资(zī)产的分红包括(kuò)了利润分配和本金的(de)归还，两者的比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特许经营(yíng)权类资(zī)产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益(yì)。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择投资标的时(shí)，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当(dāng)于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后(hòu)不(bù)再(zài)能产生现金收益，因此将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准(zhǔn)确。基于(yú)这个特(tè)点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具(jù)备更(gèng)高的(de)分派(pài)率水平。对于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即(jí)使分派率相对较(jiào)低，也有足(zú)够(gòu)年限收突然不理男人了男人会难受吗，突然不理男人了男人会难受吗为什么(shōu)回本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基金该负责(zé)人提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许经(jīng)营(yíng)权项目的(de)分派金(jīn)额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募(mù)的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价随着(zhe)分派进度(dù)逐年下降(jiàng)是(shì)正常现象，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的(de)收益来(lái)自项目剩余期限产生的(de)现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的(de)剩(shèng)余(yú)使(shǐ)用年限(xiàn)一般(bān)较长，再加上(shàng)到期(qī)后(hòu)通过(guò)对建筑的(de)更新改造或(huò)补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期(qī)限。这种(zhǒng)类似永续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资产(chǎn)的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产投资属性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估(gū)项目底(dǐ)层(céng)资产运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分(fēn)红(hóng)的(de)时(shí)点，多位(wèi)业内人(rén)士还表示，在产品(pǐn)分红期(qī)，投(tóu)资者(zhě)可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评估项目(mù)底(dǐ)层资产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)表示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质性(xìng)区别。经营活动(dòng)产生的(de)现金净流(liú)量(liàng)是指(zhǐ)企业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生(shēng)的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动(dòng)产生；可供分配的(de)现金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利(lì)润表的(de)项目进(jìn)行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价(jià)值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对经营权类的资(zī)产可以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分(fēn)派(pài)率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要(yào)来自(zì)底层资产的经营(yíng)净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营(yíng)管理机(jī)构(gòu)实(shí)力、公(gōng)募基金管理人实力等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易(yì)带来(lái)的短期博弈机(jī)会仍(réng)在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可(kě)供分配金额预测(cè)。投(tóu)资(zī)者可(kě)以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中(zhōng)披(pī)露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及(jí)市场(chǎng)的(de)实际环境(jìng)，对(duì)基础设施项(xiàng)目的(de)运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金(jīn)基金(jīn)上(shàng)述负责人也称。

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