近两年(nián)火(huǒ)爆的创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分(fēn)红体现出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价(jià)值(zhí)，通过观测经(jīng)营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普通(tōng)投资者注意，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再产(chǎn)生(shēng)现金收益，特许经营权分红目(mù)前已包含了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归(guī)还(hái)，在选择投资标的时(shí)应了(le)解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配金额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及(jí)基金份额交易价格(gé)的变化。基金份额(é)二级市场价格受(shòu)到公募R俄罗斯人人均寿命，俄罗斯人寿命平均多少EITs资产运营情(qíng)况及市场因(yīn)素的综合影响，较易(yì)引(yǐn)起波(bō)动。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分红预期则更(gèng)有(yǒu)规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设施资产(chǎn)的(de)经营现金流，投(tóu)资人通过基(jī)金募集(jí)材料和信息披露(lù)文件，结合(hé)行业及(jí)市场情况，可以分析(xī)基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的(de)重要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人(rén)实(shí)际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者更(gèng)具(jù)参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高(gāo)级(jí)副总监李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础设施证券(quàn)投资基(jī)金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及(jí)相关(guān)法规(guī)要求(qiú)，基础(chǔ)设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配(pèi)金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分(fēn)红机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从(cóng)投资角度(dù)来看，基(jī)础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二(èr)级市场(chǎng)价格反映(yìng)这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)要求，分红类似(shì)于债券派(pài)息，但(dàn)不等同于债券的固定利(lì)息回报(bào)，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看(kàn)，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰(fēng)富(fù)了(le)机构投资者的投资品类，为资产配置多元化(huà)提(tí)供抓手，具(jù)有(yǒu)较强的配置价(jià)值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定(俄罗斯人人均寿命，俄罗斯人寿命平均多少dìng)收益。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取相对(duì)于(yú)投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制风(fēng)险的前提(tí)下，增厚资(zī)产(chǎn)包(bāo)收益，起到(dào)投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金(jīn)二级市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收(shōu)于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受(shòu)宏观经济的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额完成率(lǜ)不达预(yù)期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格波动(dòng)受多重因素的影(yǐng)响，投资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级市(shì)场价(jià)格的(de)主要因素之一(yī)，而(ér)稳(wěn)定的分(fēn)红有利于(yú)吸引投资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩(jì)相对经济活(huó)力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金(jīn)份额(é)的(de)开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据单(dān)位基金(jīn)份额的分红(hóng)金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红前(qián)后基(jī)金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资(zī)人在基(jī)金分(fēn)红前后均可以获得(dé)公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对(duì)整体收(shōu)益的(de)影响程度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红包括利润(rùn)分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红前提是本金之上(shàng)的增值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基(jī)金运作期间的(de)“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的(de)是(shì)本金(jīn)与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两个部(bù)分之(zhī)间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募(mù)基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可(kě)能把(bǎ)“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到期后(hòu)基金(jīn)价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示(shì)，目(mù)前公募(mù)REITs主要(yào)有特(tè)许经营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类产品的(de)收益主要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的(de)收(shōu)益，而持有特许经营类产品的(de)收(shōu)益主要来自项目每年的现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率(lǜ)也是变动的，对特(tè)许经营权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益。普通投资者在选择(zé)投资(zī)标的时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示，从细分(fēn)来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同(tóng)而形成(chéng)区别(bié)。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的(de)价值增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的二级(jí)市(shì)场价(jià)格和(hé)分红有(yǒu)合理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人也(yě)认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再(zài)能产生现金收益，因此将可供分配金额的(de)分配(pèi)理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的(de)特许(xǔ)经营项目，通常(cháng)具备更(gèng)高(gāo)的(de)分(fēn)派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩(shèng)余期限较长的特许经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分(fēn)派率相对较低(dī)，也(yě)有足够(gòu)年限收回(huí)本金(jīn)并取(qǔ)得(dé)收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权项目的分(fēn)派金额包(bāo)含了投资本金(jīn)，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情况下，基金份(fèn)额单价(jià)随着分派进(jìn)度逐年(nián)下降(jiàng)是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营项(xiàng)目相比，产权类(lèi)项目的土地(dì)或建筑的剩(shèng)余使用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加(jiā)上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出(chū)让金(jīn)等追加投(tóu)资(zī)，有(yǒu)机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的(de)资产投(tóu)资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人(rén)士(shì)还表示(shì)，在(zài)产品分红期，投资(zī)者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评估项目(mù)底层(céng)资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营活动现金流(liú)，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动产生(shēng)的现金净流(liú)量是(shì)指企业(yè)经营、筹资、投资(zī)产生的现金流(liú)，基于企业本身(shēn)经营活动产生(shēng)；可供分(fēn)配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润(rùn)表的项目进行(xíng)调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最终得到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独(dú)立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议投资(zī)者对经营权(quán)类的资产(chǎn)可以更(gèng)多关(guān)注内部收益(yì)率的高低(dī)，对产权类的(de)资产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要(yào)来自底层资产(chǎn)的(de)经(jīng)营净(jìng)现(xiàn)金流，所以底层(céng)资产运营情况直(zhí)接影响投资回报(bào)，投资(zī)者可综合(hé)考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综(zōng)合实力、运营(yíng)管(guǎn)理(lǐ)机构实力(lì)、公募(mù)基金管理人实力等多重因素(sù)来选择(zé)投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易带(dài)来的短期(qī)博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注有基本面支(zhī)撑(chēng)、填(tián)权(quán)效应相对明显、同时(shí)分红规模较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在(zài)发行首年及(jí)次年的可供分配金额(é)预测。投(tóu)资(zī)者(zhě)可(kě)以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与募集(jí)材料中披露预(yù)测(cè)进行(xíng)比较分析，结合经(jīng)济(jì)及(jí)市场的实(shí)际环境，对(duì)基础(chǔ)设施项目(mù)的(de)运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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