万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北(běi)京海淀的(de)豪宅被全(quán)国知晓，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫(hè)集团，也(yě)被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关(guān)注(zhù)，起(qǐ)因中赫集团成(chéng)了(le)共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已售出，业(yè)主并非中赫集团，那(nà)些(xiē)真正斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙(miào)地被拍卖，算是被割(gē)了！iong>

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权(quán)信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势(shì)都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背后(hòu)，可(kě)能没(méi)你想象的那(nà)么简(jiǎn)单。

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　　富人(rén)被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨的(de)可(kě)能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没想到(dào)，这个位于海(hǎi)淀核心区(qū)位(wèi)，名校(xiào)环(huán)绕的(de)顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国(guó)信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司不(bù)良债权(quán)转让项目”，债权总(zǒng)额高达近(jìn)47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上(shàng)述(shù)不良(liáng)债权转让项目的处(chù)置主体是中国信达资(zī)产管理股份有限公司北京市(shì)分(fēn)公(gōng)司(sī)（下称中国信达北(běi)分），处置(zhì)的是(shì)对北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国(guó)信达北(běi)分(fēn)讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体报道(dào)，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道(dào)属实，说明(míng)这些房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中(zhōng)国信达的拍卖(mài)页(yè)面上又注明这(zhè)75套房子是“未(wèi)出售(shòu)”的状态呢？只(zhǐ)能说明这(zhè)些房(fáng)子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集(jí)团早就(jiù)把这75套房子抵押(yā)出去，现(xiàn)在还没资金解(jiě)抵押，所(suǒ)以不(bù)能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经(jīng)支付价(jià)款并实际占有，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的(de)，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占有，但未办理过(guò)户手续的，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提出执(zhí)行异议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时(shí)可以(yǐ)联合(hé)起诉开发(fā)商，要求退还购房(fáng)款或(huò)办(bàn)理房(fáng)产(chǎn)证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关于商(shāng)品房消费者(zhě)权(quán)利保护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方式明确了购(gòu)房人的(de)优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支(zhī)付全部价(jià)款，主张其房屋交付请求权优先于(yú)建设工程(chéng)价款优(yōu)先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押(yā)权以(yǐ)及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支(zhī)持。只支付了部(bù)分价款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结(jié)前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适(shì)用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套房子均为“已(yǐ)售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不(bù)能卖出(chū)去回本，抵(dǐ)押的这75套房(fáng)子，还会被业(yè)主讨回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会赔了夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达(dá)申请不良债(zhài)权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示(shì)，目前中国信达已经(jīng)成为赫华(huá)恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地等选择(zé)退出(chū)了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际信托(tuō)有(yǒu)限责任公司(sī)成为(wèi)了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国信达资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发商，相较其他房企(qǐ)，中赫(hè)集团既(jì)没(méi)有(yǒu)很大规模，也没有很高(gāo)的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫(hè)集团进(jìn)入北(běi)京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当(dāng)时(shí)京城最(zuì)贵的(de)楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书(shū)院，更(gèng)是被誉为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大(dà)型知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳(liǔ)书院就(jiù)以神(shén)秘(mì)高(gāo)端的姿(zī)态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的(de)灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵成本(běn)超6万的成(chéng)年(nián)银(yín)杏(xìng)树，还是每平(píng)米20万元的价格，都令业(yè)内(nèi)外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院的(de)树(shù)、北平府的(de)院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手(shǒu)是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院一套300平(píng)米(mǐ)的法拍(pāi)房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书院虽然已经(jīng)推出了(le)8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依(yī)旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发(fā)的豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大(dà)佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的(de)“高端路(lù)线”，也(yě)因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵(guì)的(de)房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多(duō)次(cì)成为(wèi)被(bèi)执行人(rén)，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不(bù)履行(xíng)生效(xiào)法律文书确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫(hè)集团如今沦落(luò)到(dào)这(zhè)个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今年年初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集(jí)团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急(jí)转直下(xià)。而(ér)追根(gēn)溯源，这个转折(zhé)点，就(jiù)在于收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不(bù)好走(zǒu)。早在(zài)2008年开(kāi)始，中赫(hè)集团就尝试过多元化业务(wù)，先后进军能(néng)源市场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉将转型的目(mù)光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退(tuì)出后(hòu)，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权(quán)，成为国安的新(xīn)东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从(cóng)中信集团手中拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部全部股(gǔ)权(quán)。如果北京国安的估值(zhí)一直没(méi)变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安(ān)，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据(jù)企查查显示，目(mù)前中(zhōng)赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质(zhì)权人(rén)包括(kuò)海金商业(yè)保理、北京(jīng)建工、山东(dōng)国际信托(tuō)、中融信(xìn)托(tuō)、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安(ān)的(de)时(shí)间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经营状况(kuàng)没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权交(jiāo)易(yì)所官(guān)网信(xìn)息(xī)显示(shì)，2020年(nián)，北(běi)京国安(ān)足球俱(jù)乐部实现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压力，中赫集(jí)团(tuán)和周金辉夫(fū)妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但(dàn)国安和中赫(hè)的经营状况却持续(xù)没(méi)有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩霞(xiá)等共同成为被(bèi)执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履行生效法律文(wén)书确定义务(wù)，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何(hé)能独善其身？