文：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件的可(kě)以(yǐ)进行现房销售”，不足(zú)一个(gè)月(yuè)时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广东(dōng)等(děng)地明(míng)确表态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房(fáng)者(zhě)的不公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实力的别(bié)建了，不(bù)能把(bǎ)包(bāo)袱(fú)甩给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是(shì)房地产从大开发时代步入(rù)高质(zhì)量发(fā)展阶段的必然(rán)趋势(shì)，也是对(duì)购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是(shì)个技(jì)术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机(jī)制四大关键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人(rén)地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国(guó)一定能(néng)实现房(fáng)地产软着陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担(dān)了(le)所有商品不能(néng)交付的(de)风险。从个(gè)人层面看(kàn)，预售(shòu)制对购房者非常(cháng)不公平(píng)，比如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实(shí)中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益(yì)、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房(fáng)短缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发(fā)达国(guó)家(jiā)一(yī)般有严格的(de)监管保障措施(shī)，开发商在(zài)项(xiàng)目获得政府(fǔ)批(pī)准后才可以开(kāi)始销售，买家在(zài)购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根(gēn)据开发商(shāng)工程进(jìn)度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度(dù)是需要(yào)严格(gé)的资金(jīn)监管、分(fēn)期(qī)支付以(yǐ)及违约处(chù)罚措施作(zuò)为保障的，如(rú)果没有这些(xiē)保障措施，一定会触(chù)发风(fēng)险，对购房民(mín)众不公平，所以(yǐ)不如借机(jī)取(qǔ)消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售(shòu)制(zhì)度有一定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社(shè)会，当然这需要配套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技术(shù)活(huó)，只要坚持(chí)市场(chǎng)化(huà)改革，中国一定(dìng)能化解这个难题，让房地产回归(guī)实体(tǐ)经济和(hé)居住属性(xìng)，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即所得的(de)过硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最根(gēn)本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向(xiàng)善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能(néng)例外(wài)，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市(shì)、房地(dì)产软着陆、打通金(jīn)融支持当期(qī)三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发(fā)展研究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时(shí)，对预(yù)售制(zhì)、房地产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的(de)前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成(chéng)“中国(guó)内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过(guò)大多(duō)数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一(yī)整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需(xū)要雄(xióng)厚(hòu)的(de)资金实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租是(shì)中国香(xiāng)港地产行业(yè)盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开始探求(qiú)新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资(zī)金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售的(de)基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信(xìn)置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经验，对于(yú)商品流(liú)通、资(zī)金周转有着独(dú)到的(de)见解，在努力寻求方(fāng)法(fǎ)加快自身(shēn)资金周(zhōu)转。当(dāng)时其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有(yǒu)文字(zì)详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建筑材(cái)料、分层价(jià)格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式(shì)减轻(qīng)了民众购(gòu)房的(de)资(zī)金压力，加速(sù)了房屋的(de)建造和(hé)销售，也解决了制造(zào)商的资(zī)金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期(qī)付款”的(de)销售模式成为当时中国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房(fáng)市发(fā)展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全的(de)监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的(de)一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对(duì)于预售楼(lóu)花(huā)制度的(de)监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已(yǐ)经(jīng)全(quán)部支付，还要证明自(zì)身有(yǒu)资金等(děng)能力把项目完成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师(shī)所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在(zài)银行开(kāi)设的信(xìn)托账(zhàng)户（监(jiān)管账户(hù)）、开发商(shāng)操(cāo)作等采(cǎi)取全(quán)透明(míng)化(huà)机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将成(chéng)最大(dà)风险方，后续需自(zì)身推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步(bù)完善(shàn)，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的(de)现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前(qián)期发展工业化(huà)的(de)进程大(dà)于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步(bù)推(tuī)进城市化。但(dàn)当时(shí)推行(xíng)的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度(dù)，住房市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分房制度也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利分房制度不(bù)再适(shì)用于当(dāng)时的国情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)面临商品房的需求(qiú)量大，而社会(huì)缺少大(dà)型房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商，商品房(fáng)供应(yīng)量小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香港的“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式无疑(yí)是(shì)对内地房地(dì)产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文(wén)件(jiàn)，大(dà)力支持国(guó)内(nèi)房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度(dù)改革(gé)，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停(tíng)止住(zhù)房无偿实物(wù)分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福(fú)利分房(fáng)转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济(jì)的商品房(fáng)。房地(dì)产市场采用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期房，解决了(le)房企缺少资金和(hé)开发时间(jiān)周(zhōu)期长的两(liǎng)大难题(tí)，开发商(shāng)以预(yù)售款撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开(kāi)发(fā)模(mó)式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内(nèi)地开始房(fáng)改货币化，中国人民(mín)银(yín)行等多方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用(yòng)推动了(le)房地(dì)产市(shì)场的(de)发展。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金(jīn)压(yā)力，加快(kuài)城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设(shè)中的房屋预先(xiān)出(chū)售(shòu)给购(gòu)房(fáng)者，由购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付定金或房款的(de)行为。区(qū)别于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国(guó)内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记(jì)和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性(xìng)付清首付(fù)款(kuǎn)，并(bìng)采用银(yín)行贷款(kuǎn)的(de)形式一(yī)次性付清剩余(yú)房款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香港的(de)按照工程(chéng)进度付款有所(suǒ)不同。对(duì)中(zhōng)国内地(dì)的开发商而言，预售(shòu)制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房(fáng)供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过(guò)去20多(duō)年对(duì)中国内(nèi)地房地产市场的稳步发(fā)展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需(xū)求(qiú)，也提高了居民居住水平(píng)，中国内(nèi)地城镇居民(mín)从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小区(qū)，从(cóng)全民(mín)蜗(wō)居到(dào)基本(běn)适居，住房事业取得(dé)巨大进(jìn)步，数十年时间走完发(fā)达国(guó)家几百年城镇化路(lù)程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年(nián)中国(guó)内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地(dì)产行业的(de)发展。中国(guó)内(nèi)地房地产历经(jīng)二十多年(nián)长周期繁荣，行业(yè)各项指标(biāo)大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地(dì)产企业从无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地(dì)经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批(pī)发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的(de)投(tóu)资(zī)占全社会固定(dìng)资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额(é)的(de)比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比超过三分(fēn)之(zhī)一。从房(fáng)地产融资(zī)存(cún)量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应渠道，根据我们(men)的《中国住(zhù)房市(shì)值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的(de)10.8万亿美(měi)元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房市值占股债房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与(yǔ)股债房市值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融(róng)资比例较低，股票、债券市值(zhí)较(jiào)低(dī)，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要(yào)承(chéng)担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房等(děng)风(fēng)险。另外，购房者和开(kāi)发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的(de)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据购房合同向(xiàng)开发商主张权(quán)力(lì)，但依(yī)旧需要根据按揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同(tóng)按(àn)时向银行进(jìn)行(xíng)贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房者(zhě)承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波(bō)动或经营不(bù)善，出现(xiàn)资(zī)金链(liàn)断裂(liè)等一(yī)系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过(guò)与购房者(zhě)签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如(rú)果购房(fáng)者丧失还款能力(lì)或短期(qī)不(bù)能还款等(děng)，则风(fēng)险(xiǎn)完全(quán)由银行承担，银(yín)行(xíng)将面临较(jiào)大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预(yù)售监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品(pǐn)房预售管(guǎn)理办(bàn)法》中明确规(guī)定(dìng)了开发企业预售商(shāng)品房所得(dé)款(kuǎn)项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预(yù)售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部(bù)门制定(dìng)。但多(duō)年(nián)以来全(quán)国并没有统一的预(yù)售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的(de)建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报价计算(suàn)重点资金。而事(shì)实是，不(bù)少购(gòu)房款未进入(rù)监(jiān)管账(zhàng)户(hù)、或(huò)进入监管(guǎn)账户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却(què)被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账户资(zī)金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过去房地(dì)产大开发时代(dài)的高周(zhōu)转背(bèi)景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户(hù)拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度所(suǒ)需(xū)。通过(guò)这些方(fāng)式套取的资(zī)金，在房企各(gè)地项(xiàng)目间(jiān)流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这(zhè)样(yàng)做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种资金(jīn)循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国(guó)外商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有定(dìng)金(jīn)或预付款保护机制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预(yù)付(fù)款比例相对(duì)较(jiào)低，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付(fù)款一般(bān)以定金方式支付，或按工程进度分(fēn)期(qī)支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一(yī)般(bān)采用两种方(fāng)式发放按(àn)揭贷(dài)款，一是按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在(zài)商品(pǐn)房出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府(fǔ)或(huò)第三方验收合格(gé)并提供验收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)购房者支付的房款。二(èr)是开发商为购(gòu)房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期房定(dìng)金一定(dìng)期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首付(fù)，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由(yóu)第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金(jīn)比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美(měi)国平(píng)均首(shǒu)付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房屋交付(fù)后通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美国为(wèi)防止开发商(shāng)挪用(yòng)资金，购房(fáng)者(zhě)的(de)定金及首付款由第三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责(zé)任与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的(de)资金全部来(lái)自银(yín)行，银行(xíng)根(gēn)据工程(chéng)进度向开(kāi)发商(shāng)提(tí)供(gōng)一定比(bǐ)例的贷(dài)款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发(fā)商施工进度。开发商在(zài)房屋(wū)交付时需取得由政(zhèng)府相关(guān)部门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房(fáng)，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，开(kāi)发(fā)商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目(mù)获批(pī)后即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定(dìng)金并进行预约公证，签订(dìng)合同后(hòu)定(dìng)金(jīn)退还。如由于任何原(yuán)因不(bù)能(néng)购买(mǎi)，定金按照(zhào)德国法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付公证费(fèi)和(hé)土地交易(yì)税，分(fēn)别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)的(de)制(zhì)度，一般分7笔进(jìn)行支(zhī)付(fù)，具体支付节点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体(tǐ)完工(gōng)、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一(yī)定使(shǐ)用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计(jì)了(le)两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能(néng)是当房屋出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商(shāng)破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内容确认(rèn)无误后签订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制(zhì)，当(dāng)开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付(fù)，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英国采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式(shì)，但(dàn)是交房前付款比例相(xiāng)对较低(dī)，一般会在(zài)合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项(xiàng)交(jiāo)房后(hòu)支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必(bì)须经(jīng)过房产公(gōng)证公司的检验验收(shōu)后才(cái)能交付，交(jiāo)付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英(yīng)国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由律(lǜ)师(shī)监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过(guò)程中(zhōng)，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发商(shāng)，即资(zī)金(jīn)在(zài)进入开发商(shāng)账户前经过(guò)两道关口，有利于(yú)保(bǎo)障购房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成(chéng)“预售(shòu)房定金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款比例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发(fā)商违约需返还定价(jià)并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日(rì)本(běn)政府1952年出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目(mù)前(qián)是唯一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面(miàn)，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必(bì)须完成定(dìng)金保全措施才(cái)可预(yù)售(shòu)。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双方(fāng)签订购房(fáng)合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融机构或指定(dìng)保证机构(gòu)或保险机构签订(dìng)定金(jīn)保证委(wěi)托(tuō)合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或(huò)保险(xiǎn)，并(bìng)将相(xiāng)应的(de)保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措(cuò)施(shī)保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保(bǎo)证机构(gòu)或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违(wéi)约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者即可(kě)向(xiàng)银(yín)行(xíng)申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后(hòu)开始支(zhī)付。当断不断必受其乱是什么意思，当断不断 必受其乱下一句p>

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首付(fù)比例(lì)20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金(jīn)进(jìn)银行(xíng)专门项目资(zī)金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)支(zhī)付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合同(tóng)以及(jí)订金(jīn)返还(hái)机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需(xū)支付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一(yī)般(bān)为合同签订(dìng)后、地基(jī)完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的(de)增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的订金与付款会存(cún)入银行专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须(xū)与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享受1年的(de)房屋(wū)保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当(dāng)前房地产到了政策出手临(lín)界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支(zhī)持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民(mín)生(shēng)，给予强有力(lì)的(de)金融工具(jù)支持。另(lìng)一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并购重组整(zhěng)个行业，为(wèi)每(měi)个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形(xíng)势(shì)复杂性和人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商(shāng)违约后定金保护机(jī)制，如将(jiāng)已支付(fù)定(dìng)金冻结至房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购房者定金安全(quán)。签订(dìng)合(hé)同(tóng)环节，鼓励保险公司(sī)介入(rù)，为房屋重大延期以(yǐ)及(jí)重大(dà)缺陷等情况提供(gōng)充分的(de)保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资(zī)金监管(guǎn)环节，引入独立于开发(fā)商、银(yín)行(xíng)的第(dì)三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修(xiū)期制度(dù)。保(bǎo)修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质量问题全权(quán)负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者在保修期(qī)结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商品房预(yù)售制是大势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年(nián)房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过(guò)硬的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对(duì)购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币(bì)。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 当断不断必受其乱是什么意思，当断不断 必受其乱下一句