近(jìn)两年火爆的创(chuàng)新(xīn)产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过(guò)观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资者注意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再产生现金收益，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权分红(hóng)目前已包含了利润分配(pèi)和(hé)本(běn)金的归还(hái)，在(zài)选择投资(zī)标的时应(yīng)了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额占可钠的摩尔质量是多少，碳酸钠的摩尔质量供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人对此表示(shì)，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的(de)变(biàn)化。基金份(fèn)额(é)二级市场价格受到(dào)公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人通过(guò)基金募(mù)集材料和信息披露文(wén)件，结合行业及市(shì)场(chǎng)情况，可以分析基础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的经营业(yè)绩，作为(wèi)进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际获得的现金收(shōu)益(yì)，对于长期(qī)投资者更具(jù)参考价值。”中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心(xīn)运营高级副总监李(lǐ)华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募(mù)集基(jī)础设施证券投资基金(jīn)指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金(jīn)应当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配(pèi)金额以现金形式分(fēn)配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基础设(shè)施(shī)公(gōng)募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价(jià)格(gé)反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等(děng)同(tóng)于债券的固定利(lì)息回报，而是由可供分(fēn)配现金(jīn)决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者的(de)角度来(lái)看(kàn)，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资者的投(tóu)资(zī)品类(lèi)，为(wèi)资产(chǎn)配(pèi)置多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收(shōu)益。机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获取相对于(yú)投(tóu)资债券(quàn)相对高(gāo)的收益性(xìng)，在有效(xiào)控制(zhì)风险的前提下(xià)，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配(pèi)金额完成(chéng)率不(bù)达(dá)预期，一(yī)定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多(duō)重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于(yú)吸引(yǐn)投资者参(cān)与公(gōng)募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股(gǔ)票和债券回(huí)归的(de)过(guò)程；另一方(fāng)面，基础设(shè)施项目的经营业绩(jì)相对(duì)经济活力的改善有一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导价(jià)做调减处(chù)理，调减(jiǎn)金(jīn)额(é)根(gēn)据单位基(jī)金份额的分红(hóng)金额进(jìn)行计算。除权操(cāo)作是(shì)对分红前后基金份额净值变化的(de)修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者(zhě)长期投(tóu)资的信心，同(tóng)时需(xū)结合(hé)持有产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红包括利润分(fēn)配(pèi)和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本金之上的增值(zhí)部(bù)分不同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部(bù)分之(zhī)间(jiān)的比(bǐ)例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大(dà)多数普通(tōng)投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价(jià)值面临极大不(bù)确(què)定性，这是(shì)该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括每(měi)年(nián)的现金分(fēn)红及资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类(lèi)产品的(de)收益主要来自(zì)项(xiàng)目每年的(de)现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分(fēn)红(hóng)包(bāo)括了利(lì)润分配(pèi)和本金的归还(hái)，两者(zhě)的(de)比率也是变(biàn)动(dòng)的(de)，对特许经营权类资产的(de)公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的时，应了解公(gōng)募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产属性不同(tóng)而形成(chéng)区别(bié)。特(tè)许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相(xiāng)对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏强。普通投资(zī)者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格(gé)和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为(wèi)，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不再能(néng)产生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，因(yīn)此将可供分(fēn)配金额的分(fēn)配理解为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更(gèng)加(jiā)准确。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余(yú)经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通(tōng)常(cháng)具备更高的分派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余期(qī)限较长的特(tè)许(xǔ)经营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派率相对较低，也(yě)有足够(gòu)年(nián)限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责人提醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特(tè)许经营权项目的分派(pài)金(jīn)额(é)包(bāo)含了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价(jià)随(suí)着分(fēn)派进(jìn)度(dù)逐年下(xià)降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权(quán)类项目(mù)的土地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用(yòng)年(nián)限一般较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑(zhù)的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机会进一(yī)步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这(zhè)种(zhǒng)类(lèi)似(shì)永续经营(yíng)的假设反(fǎn)映在(zài)基础资产的估值上，使产(chǎn)权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的资产投(tóu)资(zī)属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人士还表示，在(zài)产品分红期(qī)，投(tóu)资者可(kě)以观测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金、内部(bù)收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层(céng)资产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标有(yǒu)两(liǎng)个(gè)：一是年报(bào)中披(pī)露的经营活动(dòng)现金流，二(èr)是(shì)可(kě)供分配现金(jīn)，二(èr)者(zhě)存在本质(zhì)性区别(bié)。经(jīng)营活动产生(shēng)的(de)现金(jīn)净流(liú)量是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业(yè)本(běn)身经(jīng)营(yíng)活(huó)动产生钠的摩尔质量是多少，碳酸钠的摩尔质量；可供分(fēn)配的(de)现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目进(jìn)行调(diào)整，加期初(chū)现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在相对(duì)股(gǔ)债市场独立的资(zī)产配置(zhì)功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对经(jīng)营权类(lèi)的资(zī)产可以更多关注内(nèi)部收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多(duō)关注分派率高低。因(yīn)为公(gōng)募(mù)REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情(qíng)况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综(zōng)合考(kǎo)虑原始权(quán)益人综(zōng)合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力(lì)等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红(hóng)交(jiāo)易带(dài)来的短(duǎn)期(qī)博弈机会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前(qián)市场接(jiē)连(lián)回(huí)调，建议(yì)投资者关(guān)注有基本面(miàn)支(zhī)撑、填权(quán)效应(yīng)相对明显、同时分红(hóng)规模(mó)较为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明书(shū)均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年及次年(nián)的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经(jīng)济(jì)及市场的实际环境，对(duì)基础设施(shī)项目的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的(de)管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也(yě)称。

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