导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十(shí)年(nián)是中国房(fáng)地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关(guān)中国地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本(běn)文试图厘清中国城镇存(cún)量(liàng)住宅真实情况，据此判(pàn)断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国(guó)地(dì)产(chǎn)存(cún)量极度过(guò)剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中(zhōng)国(guó)房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比不(bù)到一成(chéng)，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显示(shì)中国(guó)城镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所(suǒ)能(néng)满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素(sù)密切(qiè)相关。中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较(jiào)发达国家还有很大(dà)差(chà)距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中国住宅市(shì)场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套(tào)房，其中(zhōng)每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出(chū)城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎意(yì)味着(zhe)户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为户均一(yī)套房无法满足流(liú)动(dòng)人口的租(zū)赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三成都(dōu)是流动人(rén)口，流动人口会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大(dà)城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而(ér)产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规(guī)模(mó)缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将(jiāng)延(yán)续(xù)，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的(de)分化日(rì)益明显，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人(rén)口净迁入城市的(de)新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的(de)住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发(fā)达国家(jiā)有着不小差距(jù)，“住上(shàng)更大(dà)房(fáng)子”的(de)改善(shàn)性(xìng)需求正(zhèng)在不断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下(xià)中国地(dì)产步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过(guò)去二十(shí)年(nián)房价快速上涨基石。那(nà)么当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体(tǐ)现在(zài)不同(tóng)能级城市之(zhī)间，不同(tóng)区(qū)域板块(kuài)之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全(quán)国(guó)已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城市(shì)二(èr)手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心(xīn)，中(zhōng)国(guó)的(de)房子是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或是(shì)仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存(cún)量数据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的过(guò)剩了(le)？据(jù)此(cǐ)判断未(wèi)来房地产市场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的(de)直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害(hài)综合风险普查工作情况为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市(shì)政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包(bāo)括(kuò)了大量商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据(jù)公布了(le)中国城(chéng)镇家庭户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似(shì)意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间数(shù)量有关(guān)，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素(sù)密切相关。单单(dān)从(cóng)人均住宅间数不能(néng)完全反映出城(chéng)镇居民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国(guó)主要是(shì)以家(jiā)庭为单(dān)位(wèi)购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均(jūn)住宅的测算思路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一(yī)类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处(chù)可以直(zhí)接公(gōng)布(bù)，一是每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略(lüè)不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第(dì)一(yī)步(bù)，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就(jiù)能够得到当(dāng)前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非(fēi)商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇(zhèn)户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如(rú)下(xià)：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户(hù)比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅存(cún)量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我们利用既有统计数据，大(dà)致(zhì)测算得到中(zhōng)国(guó)存量房地(dì)产(chǎn)套数，并(bìng)进一步(bù)推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们(men)计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期(qī)房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售(shòu)中期(qī)房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要进一(yī)步推(tuī)算中国城(chéng)镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是(shì)商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将租(zū)赁其他住宅、购(gòu)中国内战打了几年，中国内战打了几年时间买商(shāng)品住宅与购买二(èr)手房(fáng)加总，得到商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)居民(mín)所有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)增(zēng)幅为过去(qù)十年变化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套(tào)房的三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味(wèi)着(zhe)住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅来满足因人(rén)口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国(guó)和日本(běn)的住宅套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一(yī)套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和(hé)省(shěng)际流(liú)动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中国城乡人口流(liú)动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高(gāo)工资吸引打工(gōng)人(rén)，但高房(fáng)价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口实际(jì)上会占据(jù)两套房，在高房价的(de)大城市(shì)租赁一套房，在(zài)房价较低的县城购买一(yī)套房。所以说(shuō)户均(jūn)一套(tào)房无法(fǎ)满足庞大流动人(rén)口(kǒu)的租(zū)赁(lìn)与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不(bù)少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结(jié)构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大(dà)等问(wèn)题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的不(bù)便和安全隐患，并且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家(jiā)庭没(méi)有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在未(wèi)来大都会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未(wèi)来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间农(nóng)民带房进城和(hé)老(lǎo)旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)小于(yú)均值，近4成(chéng)家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的(de)住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使(shǐ)用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数(shù)，需(xū)要住宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发(fā)达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要(yào)的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如(rú)此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地(dì)产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下(xià)，中(zhōng)国(guó)未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户均人(rén)口(kǒu)数不(bù)断下(xià)降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继(jì)续延续，导致(zhì)户数(shù)会因户均人口规(guī)模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新增住(zhù)宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块(kuài)的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素(sù)逐步向经济(jì)带、都市(shì)圈(quān)中心城市流入，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的(de)再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场(chǎng)带来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益(yì)于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买二手房。在(zài)新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买(mǎi)了(le)商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础(chǔ)设施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美(měi)好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境，背(bèi)后的改善性需求有待(dài)释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房(fáng)子(zi)”的改(gǎi)善性(xìng)需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于(yú)中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工(gōng)作会议明确(què)指出支持住(zhù)宅(zhái)改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密(mì)切正向联系。随着(zhe)经济发(fā)展(zhǎn)水平的提(tí)高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积将(jiāng)随之(zhī)增(zēng)长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二(èr)十(shí)年是中国(guó)地产(chǎn)黄金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不(bù)单局限(xiàn)于城(chéng)市能级(jí)之间差异(yì)，优(yōu)质小区和老旧二(èr)手(shǒu)房(fáng)之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调(diào)查(chá)的(de)是人，并(bìng)不是针对(duì)住宅，因此(cǐ)可能存(cún)在统计偏(piān)差。商品住(zhù)宅中国内战打了几年，中国内战打了几年时间占比实际值可能偏低(dī)，其增速(sù)可能超(chāo)预期。

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