文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住房和城乡建设工作会议(yì)提出(chū)“有条件(jiàn)的(de)可以进行(xíng)现房(fáng)销售(shòu)”，不足一个(gè)月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广东等地(dì)明确表态(tài)，试(shì)点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制(zhì)了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者(zhě)的(de)不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱没实(shí)力(lì)的别(bié)建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是(shì)房地产从(cóng)大开发(fā)时代(dài)步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公平(píng)的(de)预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效(xiào)机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规(guī)律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预(yù)售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单(dān)方面不(bù)公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付(fù)的(de)风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者(zhě)非常不公平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至不能交(jiāo)房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下(xià)行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风(fēng)险。取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这样(yàng)有助于落(luò)实中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助(zhù)于保(bǎo)障购(gòu)房老百姓(xìng)权益(yì)、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度(dù)？预售制(zhì)度怎么来(lái)的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早源于中国(guó)香港(gǎng)，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商(shāng)品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的监(jiān)管保(bǎo)障措施(shī)，开(kāi)发(fā)商在(zài)项目获得政府批准后(hòu)才可(kě)以开始销售，买家在购(gòu)买期房后(hòu)并(bìng)非像中国一样在(zài)支付完首付款后从银行一(yī)次(cì)性贷(dài)款支付(fù)剩余(yú)全部房款，而是根据开(kāi)发商工(gōng)程进度在(zài)完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付(fù)以及(jí)违约(yuē)处罚措施(shī)作为保障的，如(rú)果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不(bù)如借机取消预售制(zhì)度，以后(hòu)改(gǎi)为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代，取消预(yù)售制(zhì)度有助于(yú)降负(fù)债(zhài)降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，当然这需要(yào)配套房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房地(dì)产回(huí)归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开(kāi)发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的(de)保障，这(zhè)样将(jiāng)极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也(yě)不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是(shì)实(shí)现老(lǎo)百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前(qián)的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持(chí)当期三(sān)好(hǎo)生、新(xīn)模式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国(guó)务院发(fā)展研究(jiū)中心参与财税改革方(fāng)案研究时，对预售制(zhì)、房地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率等进行过长期(qī)系统的专(zhuān)项研究。（参考后来(lái)形(xíng)成(chéng)的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大(dà)、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第(dì)三(sān)方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题，分层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还(hái)未(wèi)推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其(qí)他临(lín)时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当高，不过大(dà)多(duō)数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多(duō)数(shù)以(yǐ)一整栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚的资(zī)金实力才能(néng)购买。虽然(rán)楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针对(duì)这(zhè)一系列问(wèn)题(tí)，不少地产商(shāng)开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模(mó)式一经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的(de)市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的(de)基(jī)础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立(lì)信(xìn)置业有限公司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉(jué)和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通(tōng)、资金(jīn)周转有(yǒu)着独(dú)到(dào)的(de)见解，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加(jiā)快自身资金周转。当时其(qí)在(zài)购下(xià)九龙(lóng)的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印(yìn)发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的(de)地势环境、建筑(zhù)材料、分层(céng)价格(gé)、订购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先收取买家(jiā)的订(dìng)金(jīn)，采用类似租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻(qīng)了(le)民众购房的资(zī)金(jīn)压力，加速了(le)房屋(wū)的建造(zào)和销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降低(dī)投资风(fēng)险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的(de)住房供不(bù)应(yīng)求的(de)问题(tí)，使房(fáng)市发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完(wán)善(shàn)、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促进市场(chǎng)健康发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼(lóu)盘(pán)因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门(mén)提升了对于预售楼(lóu)花制度的(de)监管，即要求开发商(shāng)在(zài)预售前，确保地价款已经全(quán)部支(zhī)付，还要证明自身(shēn)有资(zī)金等能(néng)力(lì)把(bǎ)项目完成(chéng)，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师的(de)核准。为了(le)防止开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求律师行在(zài)银行开(kāi)设的信托账户(hù)（监管账(zhàng)户(hù)）、开(kāi)发商操作等采取(qǔ)全透(tòu)明化机制，且银(yín)行的责任上(shàng)升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)九十年(nián)代(dài)，中国内地面(miàn)临(lín)住房需(xū)求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国(guó)内地优(yōu)先(xiān)发(fā)展重工业，强(qiáng)调(diào)基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前期(qī)发(fā)展工业化(huà)的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决住(zhù)房基(jī)础等城市(shì)化配套问(wèn)题，才(cái)能(néng)进一步推(tuī)进(jìn)城市化。但(dàn)当时推(tuī)行(xíng)的是(shì)“统(tǒng)一(yī)管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了(le)分配不公、效(xiào)率低(dī)、配套差(chà)等问(wèn)题，因此福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度不再适用(yòng)于(yú)当时的国情。叠加房地产市场面临(lín)商品(pǐn)房的需求量(liàng)大(dà)，而社会(huì)缺(quē)少大型房地产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内(nèi)地房地产市(shì)场的一针强心(xīn)剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预售商(shāng)品房制(zhì)度(dù)，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化(huà)城镇住房制(zhì)度改革(gé)，加快住房建设(shè)的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止住房无偿(cháng)实(shí)物分配(pèi)，逐(zhú)步实(shí)行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的(de)住房新体制，从计划(huà)经济下的福(fú)利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地(dì)产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和(hé)开发时间(jiān)周(zhōu)期长的(de)两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发模(mó)式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国(guó)内地(dì)开始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国人(rén)民银(yín)行(xíng)等多方迅速出台(tái)相关(guān)的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契合中国内地的商(shāng)品房预售(shòu)制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房(fáng)企(qǐ)资(zī)金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具(jù)体来说，是(shì)指房地(dì)产开发企业将正在(zài)建设中的房(fáng)屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预(yù)售流程为(wèi)：房地产开(kāi)发商办(bàn)理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款的形式一(yī)次(cì)性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了(le)全部购(gòu)房款，这点与中(zhōng)国(guó)香港的(de)按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中(zhōng)国内(nèi)地的开(kāi)发商(shāng)而言(yán)，预售(shòu)制商品房也(yě)开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房(fáng)企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时(shí)增(zēng)加市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售(shòu)制在过(guò)去20多年对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展起到了(le)重要(yào)作用(yòng)，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)，中国(guó)内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅(zhái)小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房(fáng)事(shì)业取得(dé)巨(jù)大进步(bù)，数十年时间走完(wán)发达(dá)国家几百年(nián)城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开放(fàng)以来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中国住房存量(liàng)报(bào)告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅存(cún)量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在(zài)当前已成(chéng)为中国内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品住宅(zhái)期(qī)房(fáng)销售面积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了(le)中国(guó)内地房地产行业的(de)发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企(qǐ)业(yè)从无(wú)到(dào)有、从(cóng)国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉(lā)动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多(duō)个行(xíng)业(yè)。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉(lā)动的投资占全(quán)社会固定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投资(zī)占(zhàn)固(gù)定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各(gè)项(xiàng)贷款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道(dào)业务(wù)，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一(yī)。从房地产(chǎn)融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违(wéi)约(yuē)，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国合(hé)计(jì)的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住房(fáng)市值占股债房市值(zhí)的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比例(lì)较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债(zhài)券(quàn)市值(zhí)较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大(dà)部分商品是(shì)一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的(de)单方面不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了(le)所有(yǒu)商品不能(néng)交付(fù)的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和开发商(shāng)之(zhī)间的购(gòu)房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购(gòu)房合(hé)同向开发商主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置(zhì)等(děng)系列风险，进行影响自(zì)身信(xìn)用和购房者对行(xíng)业的(de)信心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动(dòng)或经(jīng)营不善(shàn)，出(chū)现(xiàn)资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经(jīng)从银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能(néng)力或短期(qī)不能还款等，则风险完(wán)全(quán)由银行承(chéng)担，银(yín)行将面临较大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者(zhě)的(de)预售(shòu)监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结(jié)底两个字那(nà)就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确规(guī)定(dìng)了(le)开发(fā)企(qǐ)业预(yù)售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监管的具(jù)体(tǐ)办法，由房地(dì)产管理部门(mén)制定。但(dàn)多年以来全国并没有统一(yī)的预售资(zī)金(jīn)监管规定(dìng)，各地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的(de)建安成(chéng)本乘以建筑面积或(huò)者(zhě)项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或(huò)进入监(jiān)管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供(gōng)却(què)被(bèi)迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时(shí)代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行(xíng)业(yè)“潜(qián)规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工(gōng)程建设名(míng)义(yì)，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付资(zī)金(jīn)，再由工程方将资(zī)金(jīn)转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付(fù)的(de)工程款，远超(chāo)工(gōng)程进度所需。通过这些(xiē)方式(shì)套(tào)取的资金，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还限制高消费坐飞机技巧 限制高消费真的坐不了飞机吗款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环(huán)高(gāo)周转模式，但一定程(chéng)度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售(shòu)制度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设(shè)有定金或(huò)预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房(fáng)屋交付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支(zhī)付方式：预(yù)付款一般以定金方(fāng)式支付，或按(àn)工程进(jìn)度(dù)分期支付，或(huò)二(èr)者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者(zhě)开始月供；二是房屋(wū)交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在(zài)商品房出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方(fāng)式(shì)，一是(shì)期(qī)房由政府或第三方验收(shōu)合格并(bìng)提供验收凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得(dé)购(gòu)房者(zhě)支付的房款。二是开发(fā)商为购(gòu)房者(zhě)提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国(guó)期房定金一定期(qī)限内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金(jīn)由(yóu)第三方全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例(lì)一般为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国(guó)平均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房者在房屋(wū)交付后(hòu)通过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三(sān)方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信托账户(hù)监管。如果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通(tōng)过(guò)申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与损失。而(ér)开(kāi)发商在房屋建设过程中的(de)资金全(quán)部来自银行，银行根据工(gōng)程进度向(xiàng)开发(fā)商(shāng)提供一定(dìng)比例的(de)贷款，由于开(kāi)发商挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害银行利益，银行(xíng)有充分动(dòng)机(jī)监管开发商(shāng)施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部门经(jīng)审查后发放的(de)验收(shōu)凭证，通过验收凭(píng)证向银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可(kě)零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工(gō限制高消费坐飞机技巧 限制高消费真的坐不了飞机吗ng)期放款后还贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，开发(fā)商或购房者可购(gòu)买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即(jí)可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同前(qián)，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如(rú)由于任何(hé)原因不能购买，定金按照(zhào)德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需(xū)支付(fù)公证(zhèng)费和土(tǔ)地交易(yì)税(shuì)，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低(dī)首付比(bǐ)例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国也采取(qǔ)按(àn)工(gōng)期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例(lì)因项目而(ér)异。一般(bān)来说，支付(fù)节点可分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完(wán)工、地(dì)板完(wán)工、全部完工，支付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用期限，期限结束(shù)后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房(fáng)设(shè)计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋(wū)出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发(fā)商赔(péi)偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房(fáng)产、资金(jīn)、合同等各个环节(jié)，各环(huán)节内容(róng)确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出(chū)现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由(yóu)保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采(cǎi)取按(àn)工程(chéng)进度付款的方式，但是(shì)交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)相对较低(dī)，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的(de)检验验(yàn)收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英(yīng)国期(qī)房预(yù)售资金监管极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程(chéng)进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开(kāi)发商(shāng)，即资(zī)金在进入开(kāi)发(fā)商账(zhàng)户前(qián)经过两(liǎng)道关口，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发(fā)商违约(yuē)需返还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房后(hòu)按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结(jié)束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一(yī)部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发商(shāng)必(bì)须完成定(dìng)金(jīn)保全措施才可预售(shòu)。什么是(shì)定金保全措施？即(jí)买卖(mài)双(shuāng)方签(qiān)订购房合同(tóng)时，开发商(shāng)向金(jīn)融(róng)机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保证委托(tuō)合同(tóng)，设置购房者定(dìng)金的(de)保证(zhèng)或保险，并将相应(yīng)的保证金(jīn)证(zhèng)明书(shū)交付给(gěi)购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的(de)购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证(zhèng)明书(shū)向金融机构或保证机构或保险公(gōng)司(sī)兑(duì)付，同时，开(kāi)发商需(xū)向购房者赔付(fù)违(wéi)约金，一般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交房前只需(xū)支付最多(duō)不(bù)超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开(kāi)始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房(fáng)者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行专门项(xiàng)目(mù)资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有统一的(de)选购(gòu)权(quán)合同(tóng)以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不(bù)执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)需支付(fù)15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡(pō)期房同样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期房付款流程做了(le)统一详细(xì)规定，要求所有开发(fā)商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程(chéng)中随着放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金(jīn)与付(fù)款会存入(rù)银行专门的(de)项目资金(jīn)账户(hù)，账户资(zī)金提取须(xū)与房屋(wū)建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前(qián)房地(dì)产(chǎn)到了政策(cè)出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷现象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民生，给予强有(yǒu)力(lì)的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还(hái)在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购(gòu)重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势(shì)复杂性和(hé)人性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制四(sì)大关键是推(tuī)动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约(yuē)后(hòu)定金保护(hù)机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付(fù)定金冻结至房(fáng)屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司(sī)介入，为房屋重(zhòng)大延期以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或(huò)交房(fáng)后按揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分保护购房(fáng)者的权益。资金监管(guǎn)环(huán)节(jié)，引入独立于开发商(shāng)、银行(xíng)的第三方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或由政府相(xiāng)关部(bù)门(mén)直接监管，以(yǐ)此防止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付(fù)环节，建立商品房保(bǎo)修(xiū)期制度(dù)。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在(zài)保修期结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的(de)营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。

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