饱受争议的(de)二手(shǒu)房交易中介费问题，正逐渐得到监管部门的(de)重(zhòng)视。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部、市场监管总(zǒng)局联合发布了关(guān)于规范房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来(lái)，部分房地产经(jīng)纪机构存在利用房源客源(yuán)优(yōu)势收取过高费(fèi)用、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥用客户个(gè)人信息等问题(tí)，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述背(bèi)景，两部门从加强从业(yè)主体管理、明确经纪服务内(nèi)容、合理确定(dìng)经纪服务收费、严格实(shí)行明码(mǎ)标价等十方面，提(tí)出(chū)了意见(jiàn)。

　　中(zhōng)原地产(chǎn)首席分(fēn)析师张(zhāng)大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线城市二手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为例，二手房(fáng)占市场成(chéng)交比例超(chāo)过80％，大量二手房(fáng)成交依赖中介居间(jiān)成交，房(fáng)地产调(diào)控重心逐渐从开发(fā)商过渡到中介公(gōng)司(sī)。

　　广东省城规(guī)院住房政策研(yán)究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买房对居(jū)民(mín)来(lái)说属于(yú)金额不低的大(dà)宗交(jiāo)易，由于二手房交易成本较高、交易周期(qī)较长(zhǎng)，具有大家真的都放不进脉动瓶口吗，一般进得去脉动瓶口吗非常(cháng)强的专业性，居民往往通过(guò)中介来完成(chéng)。但(dàn)很多中介利用信息不对称等问题，将非(fēi)必要的收(shōu)费(fèi)夹带(dài)其(qí)中，如收(shōu)取过(guò)桥融资、按揭(jiē)费、担保(bǎo)费等(děng)，对(duì)居民造成额外的负(fù)担(dān)，而且(qiě)这些服(fú)务事(shì)项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程中(zhōng)存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪服(fú)务在内的(de)相关市(shì)场交易行为及其主(zhǔ)体进行规范(fàn)和秩序整顿(dùn)，是房地产市(shì)场管理和(hé)调控的主题。“当下(xià)，推(tuī)进这项工作的(de)意义更大(dà)，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手房(fáng)市(shì)场中，历来对(duì)房地产经(jīng)纪服务行业(yè)关注最多的一个话题，便是(shì)房地产经纪服务费的(de)问(wèn)题。

　　张大伟认(rèn)为(wèi)，未来相关部门主要(yào)监管的重点，将是对房(fáng)地产经纪服务收费及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热(rè)点城市(shì)，二手房(fáng)屋交易(yì)过程中，部(bù)分价值不(bù)菲(fēi)的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金(jīn)额不低(dī)的(de)中介费。以(yǐ)北(běi)京某(mǒu)房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)机构2.7％的服(fú)务费率计算(suàn)，一套(tào)1000万(wàn)元的房屋，中介(jiè)费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费上，两部门在(zài)此次(cì)意见中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机构要合理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服务(wù)费用。鼓(gǔ)励按照(zhào)成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介(jiè)绍，目前(qián)房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费标准的最早依据是(shì)1995年国家计委建设(shè)部下发(fā)的《关(guān)于(yú)房地产中介(jiè)服务(wù)收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定：房(fáng)屋买卖代理(lǐ)收费，按成(chéng)交价(jià)格(gé)总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京为例，目前(qián)北京市执行的2014年更新后的(de)收费标(biāo)准，即根据这(zhè)样的规定(dìng)：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服(fú)务，经大家真的都放不进脉动瓶口吗，一般进得去脉动瓶口吗(jīng)交易各方协(xié)商(shāng)同意，可在规(guī)定的收费(fèi)标准基(jī)础(chǔ)上适当上浮，上浮幅(fú)度最(zuì)高不得超(chāo)过(guò)10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本(běn)着“简政放权(quán)”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产(chǎn)中介服务等57个政府定价，房地产经纪(jì)服务收费多少由各(gè)中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收(shōu)取费用过程中，相关监管部门当前并未明确具(jù)体的中介费率，中介机构(gòu)仅需在服务(wù)过程中对收费标(biāo)准进行明码标价即可(kě)。而(ér)房(fáng)地(dì)产经纪服务机构在具体(tǐ)收取过程中，会结(jié)合房(fáng)屋价值(zhí)及工(gōng)资标准，综合计算出(chū)合适的中介(jiè)费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门在此次意见中提及(jí)，房(fáng)地(dì)产经纪机构应当在(zài)经营(yíng)门(mén)店、网站、客户(hù)端等场(chǎng)所或渠(qú)道，公示(shì)服务项目、服务(wù)内容(róng)和(hé)收(shōu)费标准，不得混合(hé)标价和捆绑(bǎng)收费(fèi)。房(fáng)地产经纪机(jī)构提(tí)供的基本服务(wù)和延伸服务，应当分别明确服(fú)务项(xiàng)目(mù)和收(shōu)费标(biāo)准。房地产经(jīng)纪机构(gòu)收费前应当(dāng)向交易当事人(rén)出(chū)具收(shōu)费(fèi)清(qīng)单，列明收费标准、收(shōu)费金(jīn)额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市(shì)场(chǎng)平均水平的房(fáng)地产经纪机构(gòu)，住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设部(bù)门将会同市场监(jiān)管(guǎn)等部门(mén)采取约谈等综合措施进行重(zhòng)点监管。市场监(jiān)管部(bù)门会同(tóng)有关部门依法查处不按规定明(míng)码标价(jià)、操纵经纪服务收费等(děng)违反价格和反垄断法律法规的行(xíng)为。对(duì)房地产经纪机构相关违法(fǎ)违规信息，市场(chǎng)监管部(bù)门要依法依规纳入(rù)国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则实(shí)行分档定(dìng)价，是(shì)否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总(zǒng)裁(cái)兼深圳(zhèn)中原(yuán)总经理郑叔伦称(chēng)，住建部(bù)发(fā)文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价，合理降低(dī)住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用(yòng)，主要还是规范行业，打击收(shōu)费过高的(de)经纪机构(gòu)，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅(zhái)本来收费就不(bù)同(tóng)，各(gè)家(jiā)收费普遍在合(hé)理范围内，加上经纪(jì)服务费用(yòng)对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当(dāng)前两部门提出(chū)的意(yì)见(jiàn)仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领性文件而非规(guī)定，未来如何(hé)具体认定其中的细(xì)则，还需要看各(gè)城市落地(dì)执行(xíng)情况。

　　不(bù)过(guò)，张大伟(wěi)表(biǎo)示，“从目前市场(chǎng)看(kàn)，经纪服(fú)务(wù)领域(yù)的调整改善、规范化，有(yǒu)利(lì)于(yú)行业健康发展。同时，由(yóu)于二手(shǒu)房很多房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如(rú)产权(quán)抵押、不同(tóng)税费等都(dōu)可能对交易(yì)产生影响，这对(duì)房地产经(jīng)纪服务行业的专(zhuān)业性提出(chū)更高的要求(qiú)。”

　　58安(ān)居客研(yán)究院研究总监陆骑(qí)麟指出，在二(èr)手房买卖过程中，原(yuán)本应(yīng)该由(yóu)上(shàng)下家各(gè)支付一半的中介费，但在一些(xiē)热点城市的二(èr)手房(fáng)交易(yì)过程(chéng)中，往往(wǎng)会有这样的情形(xíng)，因(yīn)部分购(gòu)房者处于弱势地位，从而会出(chū)现中(zhōng)介费及税费均由购房者来(lái)承担。即使一些(xiē)房东愿意承担中介费(fèi)，这部分费用也(yě)可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房(fáng)价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介(jiè)费(fèi)转嫁给下家(jiā)，市场(chǎng)这种所谓(wèi)‘约定(dìng)俗成’的情况，一些(xiē)房产中介(jiè)公司将其视为向购房者单边收(shōu)费(fèi)的(de)行为。部分中介公司可能会利用其支配地位(wèi)，在(zài)原先经纪服务收费的基础上(shàng)，再次(cì)向房东收取(qǔ)费(fèi)用，而这部分费用，房东往往会将其转再(zài)次转嫁给购房者(zhě)，这实际(jì)上相当于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵(zòng)经纪服务(wù)收费，不仅(jǐn)有利于提(tí)高交易中操作的透明度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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