文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的(de)全国住(zhù)房和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱，建你的(de)房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对购(gòu)房者的不公(gōng)平(píng)。以后谁有钱(qián)谁建房，没(méi)钱没实力的(de)别建了(le)，不能(néng)把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓和(hé)社会，这(zhè)是(shì)房地(dì)产从(cóng)大开发时(shí)代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的(de)最(zuì)大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是(shì)权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户(hù)比(bǐ)超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代，对(duì)购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次(cì)房改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾化解停武汉市初中排名表，武汉初中排名一览表前一百贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四(sì)大(dà)关键是推动城市(shì)群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。如果按(àn)照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地(dì)产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这道关，解(jiě)好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预售(shòu)制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)几乎(hū)承(chéng)担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能(néng)交付的(de)风险。从(cóng)个人层面看，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房(fáng)的(de)风(fēng)险。从行业(yè)层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样(yàng)有助于落(luò)实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么(me)建议取消(xiāo)预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商品(pǐn)房预售最早(zǎo)源于(yú)中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是(shì)一种开(kāi)发(fā)商放杠杆的(de)方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的(de)监管保障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后(hòu)才可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家在(zài)购买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付(fù)完(wán)首(shǒu)付款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发(fā)商工程进度在(zài)完全(quán)交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些(xiē)保障措(cuò)施，一定会触发(fā)风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消(xiāo)预售制度，以后(hòu)改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶段(duàn)性(xìng)，现在中国(guó)住房进入存量时代(dài)，取消预售(shòu)制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百姓和社(shè)会，当(dāng)然这需要配套房企债务(wù)重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定(dìng)能化(huà)解这个难题(tí)，让房地产(chǎn)回(huí)归实体经济和居(jū)住属(shǔ)性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民(mín)众的最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质(zhì)是(shì)向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也(yě)不能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人(rén)。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房(fáng)销售是(shì)实(shí)现老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会(huì)长治久安、行业(yè)企业(yè)健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预(yù)售制要结合稳楼(lóu)市、房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三(sān)好(hǎo)生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院(yuàn)发展研究中心参与财(cái)税(shuì)改革(gé)方案研究(jiū)时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在(zài)中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推行公(gōng)共房屋(wū)制(zhì)度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临(lín)时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难(nán)、出租资(zī)金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地(dì)产商开始探求新的方式(shì)，如把楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层(céng)出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有(yǒu)所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英东创办(bàn)立信置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货(huò)铺(pù)、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经验，对(duì)于商品流通、资(zī)金(jīn)周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻(xún)求方法加(jiā)快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙(lóng)的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的(de)地势(shì)环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有(yǒu)了(le)自己的(de)房(fáng)产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销(xiāo)售(shòu)，也(yě)解决(jué)了制造商的资金(jīn)问题(tí)，降低(dī)投资风险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的(de)销售模式成(chéng)为当时中(zhōng)国香港房地产市场的(de)一(yī)大特(tè)色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决(jué)了核(hé)心的住(zhù)房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进(jìn)入(rù)新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全(quán)的监(jiān)管机(jī)制，促进市场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港管理部(bù)门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地(dì)价(jià)款已(yǐ)经全(quán)部支(zhī)付，还要证明(míng)自身有(yǒu)资金等能力把项(xiàng)目(mù)完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的(de)核准。为了(le)防止开发(fā)商(shāng)、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假，套取监(jiān)管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设的信托账(zhàng)户(hù)（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机(jī)制，且银行(xíng)的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年代，中国内(nèi)地面临住房(fáng)需求大和供给量(liàng)短(duǎn)缺问(wèn)题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设(shè)，这(zhè)一导向使(shǐ)前期发(fā)展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大于(yú)城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等(děng)城市化配套(tào)问题(tí)，才能进一步推进城市化。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的(de)福利(lì)分房制度(dù)，住(zhù)房(fáng)市(shì)场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房制度也出(chū)现了分配不公(gōng)、效率低、配(pèi)套差等问题，因此(cǐ)福利(lì)分房(fáng)制度不再(zài)适用于当时的(de)国(guó)情。叠加房地产市场面临(lín)商品房的(de)需求(qiú)量大，而社会缺少大(dà)型(xíng)房地(dì)产开(kāi)发商，商(shāng)品房供(gōng)应(yīng)量小的困境，此时(shí)引(yǐn)入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一(yī)针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预(yù)售(shòu)商品房制(zhì)度，先后出台多项(xiàng)文件，大力(lì)支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出(chū)台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制(zhì)度改革(gé)，加(jiā)快住房建(jiàn)设的(de)通知》文件(jiàn)，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货(huò)币化、住房供给(gěi)商(shāng)品化(huà)、社会(huì)化的住房新体制(zhì)，从计划经济(jì)下的(de)福(fú)利(lì)分房转向市场经(jīng)济的(de)商品房。房地产市(shì)场(chǎng)采用预(yù)售制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的(de)两大难(nán)题(tí)，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发(fā)模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中(zhōng)国内(nèi)地开始房改货币化(huà)，中(zhōng)国人民银(yín)行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者(zhě)，极(jí)大作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼花(huā)”模式(shì)后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的(de)商品房预(yù)售(shòu)制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是(shì)指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业(yè)将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者(zhě)支(zhī)付定金或房款的行为(wèi)。区别于中国香港(gǎng)，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理预(yù)售(shòu)许可证-签订(dìng)商(shāng)品房买(mǎi)卖(mài)合同-进(jìn)行(xíng)备案登记(jì)和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需(xū)要一次性付(fù)清(qīng)首付款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可(kě)能已(yǐ)拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地(dì)的开发(fā)商而言，预售制商品房(fáng)也开(kāi)启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售制(zhì)极大缩短房(fáng)企(qǐ)现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动(dòng)了(le)城镇化发(fā)展进程。预售(shòu)制在(zài)过去20多年对(duì)中国内(nèi)地房地产市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起(qǐ)到(dào)了(le)重要作用，不(bù)仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市场快速(sù)发展阶段的资(zī)金需求，也(yě)提高了(le)居民居住水平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅(zhái)小区，从(cóng)全(quán)民(mín)蜗居到基本适(shì)居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数(shù)十(shí)年时间(jiān)走完发达国(guó)家几百(bǎi)年城(chéng)镇化(huà)路(lù)程。改(gǎi)革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住宅存量从不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套(tào)数从(cóng)约(yuē)3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商品房销售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地产行业的发展。中国内地房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和销售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年(nián)来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济(jì)高(gāo)增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地(dì)产带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建材的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全(quán)社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房地产贷(dài)款占(zhàn)银(yín)行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一。从房(fáng)地产融(róng)资存量占社(shè)融存量(liàng)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违约，将导致(zhì)银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于(yú)美国的(de)33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房市值占股(gǔ)债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值(zhí)与(yǔ)股债(zhài)房(fáng)市值(zhí)的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的(de)单方(fāng)面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要(yào)承(chéng)担延迟(chí)交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开发商之间(jiān)的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关(guān)系，如果(guǒ)开发(fā)商发生(shēng)违约，购房者只能根据购房合(hé)同向开发商主张(zhāng)权力(lì)，但依旧需要(yào)根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按(àn)时向(xiàng)银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房者(zhě)承(chéng)担的风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险，进行(xíng)影(yǐng)响自身信用和购房者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发(fā)放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场波动(dòng)或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂(liè)等(děng)一系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房(fáng)者签(qiān)订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期(qī)不能还(hái)款等，则风险完全由银(yín)行承担，银行将面临较大的坏(huài)账(zhàng)压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预(yù)售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就(jiù)是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商品(pǐn)房(fáng)所(suǒ)得款项(xiàng)应当用于(yú)有关(guān)的(de)工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售款监管的(de)具体办法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部(bù)门制定。但(dàn)多年以来全国(guó)并没有统一的预售(shòu)资(zī)金监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合肥(féi)等城市(shì)则按照项(xiàng)目(mù)的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目(mù)工程总额报(bào)价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或进入(rù)监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却(què)被(bèi)迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金如何(hé)被挪(nuó)走(zǒu)的(de)？实际(jì)上(shàng)，在过去房地产大(dà)开发时(shí)代的高周转背景下(xià)，抽调(diào)预售款(kuǎn)监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再(zài)由工程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而(ér)拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过(guò)这些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这(zhè)样(yàng)做提供了资(zī)金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循(xún)环高(gāo)周转模式，但一定(dìng)程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于购(gòu)房者(zhě)预付资(zī)金，一(yī)般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求购房(fáng)者支付的预(yù)付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低(dī)，绝(jué)大部分(fēn)房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方(fāng)式支付，或(huò)按(àn)工程进度分期(qī)支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用两种方式(shì)发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在(zài)商品房出(chū)现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式(shì)，一是期房由政府或第三(sān)方验(yàn)收合格并提(tí)供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发(fā)商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售(shòu)资金第(dì)三(sān)方全(quán)程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国期房定(dìng)金一定期限(xiàn)内(nèi)无(wú)条件(jiàn)返还，最低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋交(jiāo)付(fù)后通过按(àn)揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付(fù)款由(yóu)第三(sān)方公证行或产权(quán)保险公司的(de)信托账户监管。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过(guò)申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发商(shāng)在房(fáng)屋(wū)建设过程中的资金全(quán)部来自银行，银行根(gēn)据工程(chéng)进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开(kāi)发商(shāng)挪用资金直接损害银行(xíng)利益(yì)，银(yín)行有充分动机监管开发商施工进(jìn)度。开发商在(zài)房屋交付时(shí)需取(qǔ)得由(yóu)政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行(xíng)得到(dào)购(gòu)房者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期进度(dù)支付，按揭按工(gōng)期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋(wū)。签署购房合同前，购房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国(guó)法律全部(bù)退(tuì)还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付公(gōng)证(zhèng)费(fèi)和土地交易税(shuì)，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包(bāo)含在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没(méi)有规定最(zuì)低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目而(ér)异。一般来(lái)说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者可(kě)在支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保险公(gōng)司针(zhēn)对期房(fáng)设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是(shì)当(dāng)房屋出现(xiàn)重大(dà)延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发商赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设(shè)有(yǒu)10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机制，交房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖双方(fāng)均有一名律师(shī)，负(fù)责沟通(tōng)期房交易中的房(fáng)产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内容确认无(wú)误后(hòu)签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，当开发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的(de)方式，但是交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)相对(duì)较低，一(yī)般会在合同(武汉市初中排名表，武汉初中排名一览表前一百tóng)签订(dìng)6-24个月分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公(gōng)证公司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严(yán)格，资金也(yě)由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将(jiāng)资金转给卖方(fāng)律师，卖(mài)方律师(shī)转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预(yù)付款保全措(cuò)施(shī)

　　日(rì)本期房(fáng)交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必须完成“预(yù)售(shòu)房(fáng)定金(jīn)保全(quán)措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供给严重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯(wéi)一一部规范(fàn)期房交(jiāo)易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施(shī)才可预(yù)售。什么(me)是定金保(bǎo)全措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签(qiān)订(dìng)购房合同(tóng)时，开发商向金融机(jī)构或指定(dìng)保证机构或保险机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定金(jīn)的保证或保险，并将相应(yīng)的(de)保证金证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其(qí)他预先支付(fù)的购房款也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致(zhì)期(qī)房(fáng)烂尾，购(gòu)房(fáng)者可(kě)凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保证(zhèng)机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但(dàn)交房后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新加坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的选购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进度付款的(de)方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对(duì)期房付款流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也依照(zhào)工程进度放款，月供在此过(guò)程中随着放出贷(dài)款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购(gòu)房者的(de)订金与(yǔ)付款会存(cún)入银行(xíng)专门(mén)的项目资金账户，账户(hù)资金提取须(xū)与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求(qiú)的支(zhī)持力(lì)度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予(yǔ)强有力的(de)金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营企业，加大支(zhī)持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金(jīn)融(róng)工(gōng)具(jù)配套(tào)。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应(yīng)充分估计形势(shì)复杂(zá)性和人(rén)性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效机制(zhì)。长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同(tóng)环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分的保障。余款支付(fù)环节，建立(lì)按工(gōng)程进度付款机制(zhì)或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购(gòu)房者的权益(yì)。资金(jīn)监管环节，引入(rù)独立于开发商、银(yín)行的第(dì)三方资金监管机构(gòu)，或由政(zhèng)府相关部(bù)门直接监管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修(xiū)期结(jié)束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一(yī)方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的(de)预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一(yī)方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的(de)营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的(de)过硬的(de)产(chǎn)品质(zhì)量和(hé)诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众的最根本(běn)最实(shí)质的(de)保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 武汉市初中排名表，武汉初中排名一览表前一百