文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设(shè)工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四(sì)川、广东(dōng)等地明确(què)表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了(le)，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力(lì)的别建(jiàn)了，不能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时代步入高质量(liàng)发展阶段的(de)必然(rán)趋势，也是对(duì)购房老百(bǎi)姓的(de)最大保(bǎo)护(hù)。98年房改时(shí)，全国缺(quē)房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的(de)预(yù)售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制，长效机制四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国(guó)一定(dìng)能实现房地产软着陆(lù)和长期(qī)平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部(bù)分(fēn)商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对(duì)购(gòu)买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。从个(gè)人(rén)层面(miàn)看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中央房住(zhù)不炒精神(sh蝇营狗苟是什么意思 蝇营狗苟下一句én)、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预(yù)售制度怎么来的？国外什(shén)么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房，是一种开(kāi)发(fā)商放杠杆的(de)方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其(qí)实，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家(jiā)一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发(fā)商(shāng)在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开(kāi)始(shǐ)销(xiāo)售，买家在(zài)购买期房后并非(fēi)像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从(cóng)银行一(yī)次性贷款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需要(yào)严格的资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如(rú)果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一定会(huì)触发风险，对购(gòu)房(fáng)民众不公平(píng)，所以(yǐ)不如借机(jī)取消预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)。客观(guān)讲(jiǎng)预(yù)售制度(dù)有(yǒu)一定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入(rù)存(cún)量时(shí)代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有助于(yú)降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制。这是个技术活(huó)，只(zhǐ)要(yào)坚持(chí)市场化改革(gé)，中国一定(dìng)能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本(běn)质(zhì)是向善，是(shì)以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸福(fú)一家人(rén)。从(cóng)这(zhè)个角度，取(qǔ)消预(yù)售制、实(shí)施(shī)现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康(kāng)发展的(de)重大措施。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支持当期三(sān)好生、新模(mó)式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究中(zhōng)心参(cān)与财(cái)税改(gǎi)革方案研究(jiū)时，对(duì)预售制(zhì)、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统(tǒng)的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年代(dài)在(zài)中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还(hái)未推行公(gōng)共房(fáng)屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对(duì)这一系(xì)列问题，不(bù)少地产商开始探(tàn)求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立(lì)信置(zhì)业(yè)有限公司(sī)，凭借商业直觉和(hé)多年(nián)经营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加快自(zì)身(shēn)资金周转。当时其在购(gòu)下九龙(lóng)的一(yī)块地盘后(hòu)，除了分层(céng)出(chū)售、还印发售楼说明(míng)书，上(shàng)有文(wén)字详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的地势(shì)环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即(jí)先收取(qǔ)买家的订金，采用(yòng)类似租金的(de)分期付款形式(shì)，等新(xīn)楼落成时，收齐买(mǎi)家的(de)钱(qián)，买家(jiā)就拥有了(le)自己的房产。这(zhè)种方(fāng)式减轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了(le)房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商的(de)资金(jīn)问题，降低(dī)投资(zī)风险(xiǎn)，在当(dāng)时(shí)可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国(guó)香港房地产市(shì)场的一大(dà)特色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了(le)核心的住房供不应求的问题，使房市发(fā)展进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售(shòu)楼(lóu)花(huā)模式推动(dòng)了中国香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁(fán)荣(róng)，但期间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部(bù)门不断(duàn)完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管理(lǐ)部门提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在(zài)预售前，确(què)保地(dì)价款已经全部(bù)支付，还要证(zhèng)明(míng)自身有资金等(děng)能力把(bǎ)项目完成，资金(jīn)需放(fàng)入(rù)律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师行在银(yín)行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国(guó)内(nèi)地(dì)面(miàn)临住(zhù)房需求大和供给量短缺问(wèn)题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的(de)进程(chéng)大(dà)于城市化进程，唯(wéi)有解(jiě)决(jué)住房基(jī)础(chǔ)等城市化配套问题，才能进(jìn)一(yī)步推进城市化(huà)。但当时推(tuī)行的是“统一(yī)管理，统一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房(fáng)市(shì)场(chǎng)发展(zhǎn)起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现了分(fēn)配不公、效率低、配(pèi)套差等问(wèn)题，因此福利(lì)分房制度不再(zài)适(shì)用(yòng)于当(dāng)时的国情(qíng)。叠(dié)加房地产市场面(miàn)临商品房的需求量(liàng)大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小(xiǎo)的(de)困(kùn)境，此(cǐ)时引入(rù)中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑是对内(nèi)地(dì)房地产市(shì)场的一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐(zhú)步引(yǐn)进(jìn)中国香港预售(shòu)商(shāng)品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台(tái)《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制(zhì)度(dù)改革，加快住房建设的(de)通知》文件，决(jué)定(dìng)停(tíng)止(zhǐ)住房无(wú)偿实(shí)物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分(fēn)配货(huò)币化、住房供给蝇营狗苟是什么意思 蝇营狗苟下一句商(shāng)品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从计划经济下(xià)的福(fú)利分(fēn)房转向市(shì)场经济的商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖(mài)期房，解决了(le)房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开发时(shí)间周期长的(de)两大(dà)难题，开发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项目(mù)的(de)开发，形(xíng)成(chéng)滚动(dòng)开(kāi)发模式，住房供应速度加(jiā)快(kuài)。自此(cǐ)中国内(nèi)地开始房改货(huò)币化，中(zhōng)国人民银行等多方(fāng)迅速(sù)出(chū)台相关的(de)信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动(dòng)了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经调整形(xíng)成契合中国内地(dì)的商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度。预售(shòu)制的(de)初衷是(shì)为了(le)缓解房企资(zī)金(jīn)压力，加快(kuài)城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发(fā)企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房(fáng)者(zhě)，由购房者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中国香港，在(zài)中国内地(dì)实践过程(chéng)中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发商(shāng)办理预售(shòu)许可(kě)证(zhèng)-签订商品房买卖合(hé)同-进行备(bèi)案登记和预告(gào)登记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房过(guò)程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的(de)形式一(yī)次性付清剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发商可(kě)能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港的(de)按照工程(chéng)进度付款有所(suǒ)不(bù)同。对中国内地的(de)开(kāi)发商而言，预(yù)售制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动(dòng)城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售的最(zuì)主要(yào)方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期(qī)，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动(dòng)了(le)城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内地房地产市场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地(dì)产(chǎn)市场快速(sù)发展阶段(duàn)的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住(zhù)房(fáng)事业(yè)取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布的《中国住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住(zhù)房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成(chéng)为中国内(nèi)地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内(nèi)地房(fáng)地产行业的发(fā)展。中国(guó)内地房地(dì)产(chǎn)历经二十多年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企(qǐ)业从(cóng)无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成(chéng)为拉(lā)动(dòng)中国(guó)内地经(jīng)济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批(pī)发、建材的带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发(fā)投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银(yín)行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务(wù)，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房(fáng)市值占(zhàn)股债房市(shì)值(zhí)的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及(jí)中(zhōng)国资本市场(chǎng)发(fā)育(yù)尚(shàng)不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)，当前的负面(miàn)效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风(fēng)险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的(de)购(gòu)房合同、购房者和银行的(de)按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两(liǎng)个独立的(de)合同关系，如(rú)果开发商发生(shēng)违约(yuē)，购(gòu)房者只能根据购房合(hé)同向开(kāi)发商主张权(quán)力，但(dàn)依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影(yǐng)响自(zì)身信用和(hé)购(gòu)房者对行(xíng)业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看(kàn)，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购房(fáng)者签(qiān)订的预(yù)售合(hé)同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还(hái)款等，则(zé)风险完全由银(yín)行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预(yù)售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得(dé)款项应当(dāng)用于有(yǒu)关的(de)工程建设(shè)，商品房(fáng)预(yù)售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多(duō)年以(yǐ)来全国并没有统(tǒng)一的预(yù)售资金监(jiān)管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金(jīn)比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按(àn)照项(xiàng)目的(de)建(jiàn)安成本(běn)乘以(yǐ)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积或者项目工(gōng)程总额报(bào)价计算重点资金(jīn)。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入(rù)监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无(wú)期，月(yuè)供却被迫继(jì)续(xù)还款。那么，监(jiān)管账户资金(jīn)如何(hé)被(bèi)挪走的？实际(jì)上，在过去房(fáng)地产大开发时代的(de)高周(zhōu)转背景下(xià)，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账(zhàng)户拨付(fù)资(zī)金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而(ér)拨(bō)付(fù)的(de)工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套(tào)取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了(le)资金(jīn)流动性(xìng)，房企(qǐ)抽(chōu)调(diào)资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售(shòu)制度呈(chéng)现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购(gòu)房(fáng)者预付资(zī)金，一般设有(yǒu)定金或预(yù)付款保护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者(zhě)支(zhī)付的预付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝(jué)大部分房款在房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式(shì)：预付款一般(bān)以定金方式支(zhī)付(fù)，或(huò)按工程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般(bān)采用两种方(fāng)式发放按揭贷(dài)款，一是(shì)按工程进度付(fù)款，按揭(jiē)贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房(fáng)屋(wū)交付质量的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式，一是(shì)期(qī)房(fáng)由政(zhèng)府或第三方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付(fù)的房(fáng)款。二是(shì)开发商为购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一定(dìng)期限内无条(tiáo)件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一(yī)般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除(chú)定金或首付外，购房者在(zài)房(fáng)屋交付(fù)后通过按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国为(wèi)防止开发商(shāng)挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司(sī)的信托(tuō)账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)资金可(kě)通过申(shēn)请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与(yǔ)损失。而(ér)开发(fā)商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自银行，银(yín)行根据工程(chéng)进(jìn)度向开发(fā)商提(tí)供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用(yòng)资金(jīn)直接损害银(yín)行利(lì)益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付时需取得(dé)由政府相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购(gòu)房者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房(fáng)款按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开(kāi)发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约(yuē)公(gōng)证，签订合同后(hòu)定金退还(hái)。如(rú)由(yóu)于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德(dé)国法律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证(zhèng)费和土地(dì)交易税，分别为(wèi)房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定(dìng)最(zuì)低(dī)首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因项目而(ér)异(yì)。一(yī)般来(lái)说，支付节(jié)点可分为公(gōng)证后、主体完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电(diàn)路(lù)完工、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地(dì)板完(wán)工、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房(fáng)者可(kě)在支付(fù)房款前(qián)申请(qǐng)房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，银(yín)行按(àn)施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购房(fáng)者一定(dìng)使(shǐ)用(yòng)期限(xiàn)，期限结(jié)束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司针对期房(fáng)设计(jì)了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的(de)功能是当(dāng)房屋(wū)出现重(zhòng)大延期或(huò)重大(dà)缺(quē)陷时，保险公司保(bǎo)证开发(fā)商赔偿或(huò)修(xiū)复，开发商(shāng)破产，由保险公司(sī)负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设(shè)有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均(jūn)有一名律师，负责(zé)沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同等(děng)各个环节，各(gè)环节内容确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，当(dāng)开发(fā)商出现财务(wù)、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合(hé)同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国(guó)采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式(shì)，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低(dī)，一(yī)般会在合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须(xū)经过房产公证公司的检验验收(shōu)后才(cái)能交付(fù)，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英(yīng)国期房预(yù)售资金监管极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认(rèn)工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资金(jīn)转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金在(zài)进入(rù)开发商(shāng)账户(hù)前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房(fáng)定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房(fáng)屋供给(gěi)严重失(shī)衡(héng)，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯(wéi)一(yī)一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房(fáng)者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金保全措施(shī)才可(kě)预售。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)时，开(kāi)发商(shāng)向金融机构(gòu)或(huò)指定保证机构或保险机(jī)构签订定金保证(zhèng)委托合(hé)同，设(shè)置(zhì)购(gòu)房者定金(jīn)的保证或保险，并(bìng)将(jiāng)相应的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支(zhī)付的购房款也受(shòu)该措施保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导致期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭(píng)保证金证(zhèng)明(míng)书向金融机构或保(bǎo)证机(jī)构或保险公司兑付(fù)，同时，开发(fā)商需向购房者赔付(fù)违(wéi)约(yuē)金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支付(fù)，所有资金(jīn)进(jìn)银(yín)行专门(mén)项(xiàng)目(mù)资金(jīn)账(zhàng)户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金(jīn)返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签订(dìng)购(gòu)买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付(fù)15％的首(shǒu)付(fù)及印(yìn)花(huā)税，同时购房者(zhě)向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期(qī)房同样采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方(fāng)式，《发(fā)展商条例》对期房(fáng)付款流程(chéng)做了统(tǒng)一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道(dào)门(mén)窗等完(wán)工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加(jiā)而(ér)增(zēng)加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后，购房(fáng)者(zhě)享受1年的(de)房屋(wū)保修期，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到(dào)了政策出手临界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善(shàn)型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转的房企包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形(xíng)势(shì)复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和房地产税(shuì)。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定(dìng)金保护机制(zhì)，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全(quán)。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励(lì)保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期(qī)以及重大(dà)缺陷(xiàn)等(děng)情况提供充分的保(bǎo)障。余款支(zhī)付(fù)环节，建(jiàn)立按(àn)工程进度付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者(zhě)的权(quán)益。资金(jīn)监管环节(jié)，引入独(dú)立于开发商、银行(xíng)的第(dì)三方资金监管机(jī)构，或由政府相关部(bù)门直接监(jiān)管，以此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期(qī)制度。保修(xiū)期(qī)内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全(quán)权负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者在保修期结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消(xiāo)商(shāng)品房预售制是大势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国(guó)套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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